土地收入，下降三分之二了

先看一组数据，2021年全国国有土地使用权出让收入为87051亿元，这是历史最高点；2025年降到41518亿元，也就是比峰值少了约4.55万亿元，缩水52.3%。

时间进入2026年，这个趋势没有放缓，反而还在加速，截至2026年7月底，全国土地出让收入只有11731亿元，同比下降30.8%，2025年同期是16950亿元。

照此推算，2026年全年全国土地出让金预估为2.87万亿元，相当于比2021年少了三分之二，整体金额回到2010年的水平。

今天我们就会从这个话题展开，聊聊土地供不应求的谎言、分析新一期房价数据、展望下一步房产相关可能的税收，以及在这个大的时代背景下普通人的个体选择。

一、供不应求的谎言

土地出让金的下降，一方面是地价开始回落，另一方面是新增土地需求量在减少。

经历了二十多年狂飙突进的城市化，越来越多的城市已经把提前量打到几十年后了，但令人担忧的是，几十年后绝大多数城市的人口还不如今天多。站在当下看，未来城市要做的不是加法，更多的是规模上的减法和质量上的加法。

无论是决定需求的人口还是决定供应的住房，都不可能在短时间大幅增加，那为什么2021年之前就供不应求，2021年之后就忽然供大于求了呢？

原因在于客观存量和流通量的差异，过去市场行情好时的供不应求，只是因为大量房产持有者充满涨价预期，加上限购政策导致早期大量买入的房产在当时卖出后就无法买回，因此持有并囤货居奇，导致流通量不足，而当时房价的上涨又刺激无数有能力和没有能力的人拼全力上车买房，实在不行就用六个钱包强行上车，所以导致了供不应求的局面。

但如果考察真实的存量供应，结果就完全不同了。过去大家口中谈的库存都是指开发商手上没有卖出的新房库存，但实际上二手的市场上空置的住房库存比新房多一个数量级都不止。

中国内地的住宅开发模式师承香港，都是高层公寓性质，这使得单块土地上可以容纳的人口数量非常大，理论上土地供不应求是不可能出现的。

举个例子，前段时间我在西雅图周边所住的社区一共只有70多户人家，但散步一圈能走1.5公里。需要特别说明的是，这样的密度并不属于豪宅小区，而是比较典型的中产社区。但作为对比，中国可以平地起高楼，一栋32层2单元一梯两户的板式高层住宅就能有128户家庭，一个小区又可以有N栋这样高密度的住宅楼，说中国人口是美国的四倍，中国的住宅密度又何止是美国的四倍？所谓供不应求完全是人为营造出来的。

说完供给再说需求，无论是当年的楼市火热期还是现在的降温期，这个社会上真正的刚需远没有我们想象的多。

在我看来，真正的刚需就是即便认定房价要跌也要买的，就像我们肚子饿了、口渴了，去买快餐和饮料是不在乎几块钱的价格差异的。但是，当年很多刚需赶着上车不是因为没地方住，而是担心房价未来继续上涨，说白了上也是根据自己对价格的预期来做决策的，如果一个人觉得房价会继续下跌，TA就算是自住也不想买，如果一个人觉得房价会上涨，TA就算没有自住需求也会想买。

无论任何事后，买房不是刚需，赚钱才是刚需。

过去土地供不应求、住房供应不求的观点能够长期主导市场，是因为人口增长和城市化确实带来了客观存在的需求增量，同时当初各行各业收入显著增长，人们对未来预期乐观，敢于加杠杆，在顺周期阶段放大了需求。

再加上各个地方通过控制土地出让、搞限购限售（假装自己很稀缺）等等措施又在心理上精准拿捏和PUA了绝大多数参与者 - 大概是2018-2020年期间，我在互联网上不止一次看到一些大V或专家说：如果一线城市没有限购，房价起码还要翻一倍...

可是这套玩法是难以持续的，发展到现在，人口趋势、经济趋势、城市化趋势开始发生变化，居民杠杆率再难加上去，而且行政力量能够控制的土地和住房供给在过去二十多年积累下来的持续冻结在二手市场上的天量存量房面前已经显得无足轻重，只要房价不能维持持续上涨、只要让哪怕一小部分业主有了要卖房的理由，那房价就很难像过去一样强行维持住。

二、房价数据

很久没有公开分享房价数据了，这个数据在半个多月前首发于知识星球，结合今天的主题今天也分享一下。

截至2026年7月底：

北京房价环比下跌0.3%，同比下跌7.0%；

上海房价环比上涨0.2%，同比下跌5.7%；

广州房价环比上涨0.5%，同比下跌9.6%；

深圳房价环比下跌0.7%，同比下跌6.1%。

这是今年小阳春后，一线城市连续第二个月平均房价下跌。

其中上海房价还是最顽强的，为连续第六个月上涨，但涨幅也为半年最小，北京为小阳春以来第一次下跌，广州反弹但之前最为弱势，深圳则继续探底，累计跌幅也为四大一线城市最大。

这是一线城市的情况，其他更多二三四线城市就不仅仅是价格的调整了，而是流动性被冻结，挂牌半年甚至一年卖不出是常态。

另一个房价数据源为国家统计局，通过对比我们可以看出统计局的数据在反向上问题不大，但是会缩小波动的幅度，这一点在一线城市身上体现最为明显。如果要考察更真实的房价变化，尤其是回撤幅度，那么中原数据源是更加贴合市场真实情况的数据。

这些数据仅作为分享，我认为普通人关注楼市数据的意义在越来越低，我们应该重点关注城市化速度、结婚率、生育率、居民杠杆率、收入预期等长期因素上来。

三、税收展望

我们在往期多次提到，普通人应该珍惜中国便宜且发达的基础设施、公共服务。因为包括水电网和公共交通在内的服务，中国的价格可以说是全世界相同基础设施水平下最低的，没有之一。

中国可以用五块钱人民币（约合0.7美元）坐十多公里的地铁，地铁车厢车站干净舒服有空调，这种价格在任何能有相同体验的国家和其他地区是找不到的。

但面对物美价廉的水电网和交通，我们也要明白这物美价廉是来自于什么 - 目前全国几乎所有城市的公交公司和地铁公司都是亏钱运营的，他们之所以可以持续运营，都是因为各地对他们进行了补贴，而这些补贴又很大程度上来自于土地出让金。

如今土地出让金连年下行，房产税又难以上线，吃财政饭的体制内群体又难以裁减，那么就必须有税源补充。

土地出让金的下降，就是这几年企业倒查补税、境外投资补税、境外电商补税以及离岸信托新规等等的根本原因...

但为什么针对存量房的房产税迟迟没有出现？因为房产税的影响面太大，可能影响整体民生甚至社会稳定。

官方在寻找补充税基的案例中，你会发现一个非常明确的共同点，那就是无论是企业倒查、境外投资还是离岸信托，这些严格化的增量税源都是少部分比较富裕的人群。

那么楼市方面，有理由相信针对豪宅的持有税不用太久就可能上线。届时不同的城市大概率会设置适用于自身的豪宅线，中产和富裕阶层的朋友应该做好心理准备和应对措施。

四、个体选择

大多数人的苦难绝不是因为能力不足，而是选择错误，选择大于努力。

我们过去分享过一个观点，那就是同样一个中国人，只要不买房，生活就会变得非常舒服轻松。因为在中国，财务自由的门槛其实是很低的，而且体验是相当不错的。

财富的本质是对他人劳动成果的索取权，比如你可以物美价廉地索取例如水电网、公共交通、网约车、外卖、快递、餐饮这些性价比非常高的商品和服务，那么也有人能够索取你六个钱包三十年现金流背后付出的巨大代价。又比如年轻阶段的消费主义，叠加之后人生的某些被人设置出来的任务，几乎是针对性地让每一个普通人在人生的不同阶段把好不容易积累起来的一些本金抽空。