房东经济学

  你想不想重返2025年4月时，对等关税砸出来的那个黄金坑？ 实际情况是，我们已经处于当时那个状态了。 在伊朗局势复杂的背景下，包括美国市场在内全球股市下跌。 在绝望中，美国科技板的 估值甚至比2025年4月7号还要低一点点，而基本面却极为强劲 - 自2025年初开始到现在，科技板块的盈利能力增长了55%↓ 我们看具体的公司，英伟达目前PE（ttm）是34.19，低于去年4月低点，在过去十年百分位仅有9.3%，也就是说过去十年90.7%的时间里英伟达的估值比今天更贵。 由于营收和利润仍在快速增长，PEG只有0.7左右。我们可以很有把握地说， 英伟达就是目前七巨头、目前AI产业链上估值最便宜的公司，没有之一。 当下AI爆发，无论是四年前发布的H100老卡，还是最新的B200新卡，云上算力租金在近期都出现暴涨。这是因为AI需求的爆发，我们之前不止一次地说过， 2026年是AI应用全面爆发和变现的年份，年底时token的消耗速度是年初的十倍以上，但与此同时，全球token的供应能力却很难有像需求一样的大幅增长 ，因此导致原本就供不应求的算力更加紧张，云算力涨价在所难免。 云算力涨价不仅利好英伟达，也利好拥有巨量算力资源的云服务商，目前 全球最大的云服务商AWS和Azure各自所属的亚马逊和微软也均跌至接近近十年来最低估值。 目前亚马逊的滚动PE跌到27.8倍，十年百分位0.1%，即过去十年有99.9%的时候亚马逊估值比现在贵；微软滚动PE则是22.35，时间百分位也只有0.9%，即过去十年有99.1%的时候比现在贵。 述两家公司均是护城河深厚，成长确定性极高的全球头部科技公司。 无论是微软、亚马逊、英伟达，在过去三年的AI爆发期内，各自当下估值均已在最低点↓ 同属七巨头之一的Meta，估值百分位也只有16%。之前总有声音说七巨头泡沫大、或者牛市涨幅都依赖七巨头，现在看完全是站不住脚的，因为除特斯拉外，当下七巨头几乎就是标普500中基本面最好、成长速度最快、同时又是相对估值最低的公司。 不只是科技公司，其他行业的不少龙头公司的估值也都体现出了明显的性价比，比如全球支付巨头Visa，滚动市盈率在近十年的百分位仅为2.2%，即在过去十年有97.8%的时间估值比现在要贵。要知道这家公司是一家毛利超过80%的堪比印钞机的公司，净利率也达到53%，足以说明其护城河的深厚。 ...

  最近，全国楼市出现明显回暖迹象。 比较典型的是上海，在今年3月的上半月，上海二手房 累计成交 13955 套，3月14日单日成交 1472 套，创近一年单日次高，周成交量创 2021 年以来新高，可以说上海的小阳春成色是全国最好的。 北京表现也不错， 截至3月16日，三月月内成交8000套，全月有望冲击2万套（为近两年来次高点）； 在广州，3月首周二手房成交849套，环比增长了120%； 深圳在3月9日-15日单周成交1519套，环比增长38.5%，创近1年新高。 可以看出， 这一轮小阳春的相对强度是：上海 > 北京 > 深圳 > 广州。 今天我们就从数据、估值以及基本面这几个方面，分享一下对于2026小阳春的观点，并且展望之后一段时间可能的趋势，并且给出明确的是否买房的判定标准和建议。 一、最新数据 无论是国家统计局官方数据，还是中原，都更新了2026年2月热点城市二手房价数据，这些数据显示二手房价格的反弹在2月就已经出现，我们具体来看2026年2月更贴近市场的中原领先指数： 北京房价环比上涨1.2%，同比下跌13.0%； 上海房价环比上涨0.9%，同比下跌12.5%； 广州房价环比下跌1.5%，同比下跌15.4%； 深圳房价环比上周0.9%，同比下跌10.2%。 除了广州外，其他三个城市均出现环比上涨，这是自2024年10月强刺激以来第一次出现回暖迹象。参考国家统计局的二手房数据，趋势上也基本符合这一情况。 统计局的一线城市二手房数据可视化↑ 这一轮回升是短期的反弹还是长周期的反转？是不是可以买房了？我们需要看更多其他数据。 二、应该买房吗？ 换一个角度，如果我们考察租金， 在2026年2月，北上广深租金均是下跌的，加上房价环比上涨，因此租金回报率还在下降，当下各个热点城市的租金回报率仍然远低于2015年，普遍在1.5%-2.0%之间。 作为对比，我们看到香港房价过去一年时间里持续上涨，虽然距离最高点仍然有不少距离，但已是两年来最高。房价的背后是租金，内地一线城市与香港最大的区别在于房租（房租是住房需求和购买力的硬指标）， 这两年来香港房租一直在创新高，但内地房租持续下跌 香港住宅租金水平已经历史新高↑ 在租金强势的背景下，香港房价正在真正意义上止跌反弹↑ 我们当然不是说香港的租售比很漂亮、香港的房子很便宜，但只是和内地相比，一套总...