房东经济学

  今年小阳春以来，全国不少热点城市成交量显著上升，但房价却表现平平 - 从2026年1月到3月，热点城市房价出现止跌甚至小幅回升，但3月下半月后，市场又开始缓慢探底。 北上广深近六个月周度二手房趋势↑ 但是，有一个城市房价已经上涨了一年，累计涨幅接近15%。今天我们就是结合这城市，聊聊这个城市为什么成了例外、聊聊止跌回稳的必要条件和未来展望。 在全国范围内，真正意义上正式实现止跌回稳的城市只有一个，那就是香港。 我们先看一下香港最新的数据 - 截至4月初，香港房价的涨势已经维持了一年，而且在过去几个月有加速上涨的趋势。 在过去一年时间里，香港房价整体上涨了15%，已经收复了大约40%的失地。 香港楼市和内地一个重要不同在于租房市场，过去几年，包括一线城市在内，内地各城市住宅租金在持续下降，但香港与之相反，香港租房市场也非常火热成为当地房价上涨的重要基础，虽然目前香港房价相比2021年的高点还是低了大约20%，但香港住宅的租金水平在持续刷新新高。 光有租金上涨还不够，租金回报率也非常重要。这一轮香港房价上涨的背景就是按揭利率低于租金回报率，这导致大量房子出现了较低首付+三十年按揭背景下以租养贷有结余的情况，在当地被称为“租平过供”，甚至在二手房网站上也有专门这样的类别帮客户筛选房源↓ 由于香港采取联系汇率制，香港本地利率跟随美国走，2022-2023年美联储激进加息导致香港按揭利率大幅上升，并且导致按揭利率明显高于整体租金回报率，这个情况从2022持续到2025，正好是香港房价下跌最快的时间段，当美联储开始降息后，当前无论是P按还是H按都显著下降并且很快低过了租金回报率，然后房价正好也就开始就见底回升↓ 虽然香港租金回报率很高，但伴随房价快速回升，租金回报率和按揭利率已经基本相当，优势不再，又考虑到美联储降息节奏放缓，下一阶段香港房价上涨势头很可能放缓。 按揭利率和租金回报率进行对比也是之前我们分享过好几次的判断房价是否高估的简单方法，这个数据不只是在香港发挥作用， 在最近内地楼市最火的上海，市场的结构性差异也证明了这一点。 最近小阳春期间，上海市中心那些低总价的小户型包括老破小在内，成交量增长最快，价格也相对最稳 ；而那些总价更高的改善型或豪宅反而没有什么热度。 这就是因为对于低总价且地段又还不错的房子来说，就算是老破小，租金回报率也有接近3%了，而且地段...

  最近，纳指十一连涨，以出人意料的速度迅速收复失地，在 4月15日，标普500创历史新高、纳斯达克100创历史新高。 这一切仅仅用了不到二十天，发布于3月28日的往期主题 重返一年前 观点是，美国市场已经进入了类似2025年4月对等关税恐慌时期的黄金坑，现在看的确如此。 需要承认的是，这么巧仅仅是因为运气不错，正好发的时候就在最低点而已，我一直相信并传播一个常识 -  包括巴菲特在内，没有人能够精确预测市场的短期变化。 这个复盘不是为了庆祝一次巧合，而是总结归纳一些简单却有效的方法，希望帮助尽可能多的人为下一次机会的到来做好准备，顺便伊朗局势和价值投资。 今天的主题会分享过去一段时间在星球发过的大量付费内容 ，还有一些聊天记录，虽然很多时效性已过，但逻辑和方法是不会变的。 一、简单却有效的方法 这里简单复盘一下当时那则主题的方法，如果用两个词来说，那就是 估值与百分位。 半个多月前主题部分内容↑ 当时最重要的数据就是美国科技行业的估值与成长情况，在3月底时，美国科技板块整体估值下降到21.1倍，确实比2025年4月对等关税恐慌期更低。 2008金融危机后，美股市场的主导力量就由过去的金融、能源、消费等传统行业转换为科技行业，来自硅谷、西雅图的科技巨头基于科技突破改变了全球的生活方式， 他们也拥有了全新的商业模式、全球化的营收以及新业态的创造能力。 去年关税恐慌期间，我就在星球专门分享过对于美国科技巨头的总结↓ 3月伊朗战争，再一次提供了以便宜价格拥抱优质资产的机会，科技巨头的估值几乎已经跌到了十年最低百分位，当时主题明确分享了 亚马逊、英伟达和微软各自的 十年百分位只有0.1%、9.3%、0.9%。 在过去十年的绝大多数时间里，他们都比今天更贵，此时我们只需要问一个问题： 他们的基本面和护城河是变差了吗？ 不但没有，反而还在增强，所以这当然是机遇。 3月29日分享的估值数据↑ 3月29日公众号主题部分内容↑ 我第一次提及这三家公司是3月25日在星球，当时发现亚马逊、英伟达、微软为例在伊朗战争开始后的跌幅并不大甚至还有上涨↓ 之他们这么抗跌，是因为他们在之前就经历过了调整、叠加业绩的增长，估值一开始就很便宜，战争无法把他们的价格明显打下来，但战争和能源担忧一过去，结果我们现在看到了，亚马逊、英伟达、微软确实属于3月底到现在反弹最强的部分公司。 二、...

  最近，AI巨头Anthropic发布了公司历史上最强大模型Claude Mythos Preview。 但是，这个模型并不对所有人公开，Preview的意思是受控预览和封闭研究预览， 之所以 Mythos 不开放，据称是因为网络安全风险考量。 目前Anthropic通过名为Project Glasswing的项目，向超过50家科技机构提供 Mythos Preview的 访问权限，并附带超过1亿美元的使用额度，成员包括微软、亚马逊、谷歌、英伟达等大型科技公司。 今天的主题就从Mythos谈起，主要内容包括： Mythos是不是真的这么恐怖？ 限制使用的背后更大因素是什么？ 如何一点溢价也不支付，就在普通人能接触到的二级市场上获取 Anthropic的权益、 分享AI红利。 一、强到可怕的Mythos? Claude Mythos被Anthropic内部描述为"毫无疑问最强的AI模型"，其核心突破不在于文字创作，而在于逻辑推理与极端的网络安全能力。 在专项网络安全基准测试CyberGym中，Mythos Preview的得分高达 83.1%，而前代顶尖模型4.6 Opus仅为66.6%，在过去这短时间，只要是关于Mythos的一两个消息，就能够血洗一大片网络安全概念的股票。 Mythos的实战案例也证明了其能力，它发现了一个隐藏在OpenBSD中长达27年的远程崩溃漏洞，而OpenBSD一向以极致安全性著称。 网络的攻击和防御具有非对称性， 虽然Mythos也能用于修复漏洞增强防御，但修复漏洞通常需要时间部署，而利用漏洞攻击则是短时间完成的，这种时间差可能导致基础设施面临巨大威胁。 该模型一旦公开发布，相当于给全球的黑客和网络间谍配发了一把万能钥匙，由于它寻找漏洞的效率比人类高10倍，Anthropic表示这会导致网络犯罪成本大幅降低。 美联储和财政部已紧急召集华尔街高管举行闭门会议，官员们担心Mythos的漏洞挖掘能力会威胁到银行的支付系统和加密安全。 二、另一个原因 但是，Mythos的漏洞能力可能被社交网络渲染得过度了。 比如 发现二十七年的老漏洞，其实大多是在特定测试环境、特定代码片段下的模式匹配，而不是真正意义上的零日漏洞挖掘。很多开源模型甚至小参数模型，只要用对提示词、在相同环境下也能复现类似结果；而 AI生成的漏洞报告，绝大多数是...