房东经济学

  “不买房，结婚生娃怎么办？” 我是我这些年来每每谈到房价问题时，最常遇到的留言之一...好像对于很多人来说，只要为了结婚生娃，就应该无理由买房。 今天我们就通过常识和逻辑，掰开了揉碎了认认真真谈一下这个话题，希望可以带来一些新的参考。 一、买房和结婚 买房和结婚本就不是相关的事 ，婚姻法更没有规定结婚就必须买房，但为什么过去二十年来买房和结婚越绑越深？ 主要就两个原因： 一是家庭的启动资产、二是增加离婚代价。 由于房产总价高，过去很长一段时间又有优异的增值表现，还可以自住，所以 天然适合作为一个小家庭的启动资产。 即便经历了过去几年房价的明显下跌， 当下房价的绝对值依然很高，对于结婚双方来说可以高效率考察对方的经济实力，组建家庭则相当于两家中小型公司资产兼并重组。 中国人的财务观念目前处于一个相当矛盾且脆弱的纠结状态 ，一方面保守的观念认为一个新组建的家庭需要一套房子作为基础，另一反面为了一套房又敢掏空六个钱包背上几十年的房贷...这种矛盾观念是多年来被社会PUA的结果。 再说第二点，买房对婚姻的另一个作用就是增加双方未来可能破裂的阻力 ，比如说一套房两方都交了首付，月供也是一同承担，那么一旦离异，这个资产分割会带来相当大的争议和麻烦，很多人想到这一步会觉得算了，与其面临繁琐的争议和潜在的经济损失，那不如搭帮凑合过下去得了。 但这其实是主动扛上两轮长期且巨大的痛苦 ，第一轮是大笔现金丢进去然后扛上几十年房贷的财务压力，再去主动接受第二轮更长期的痛苦 - 一辈子在一段充满内耗的关系中遭受折磨。 中国有一个非常典型的有毒思想“ 宁拆十座桥，不拆一桩婚 ”，所以这是一种深入文化的自虐倾向，和房产增加离异代价是完全同理的。 如果要增加一点房产的价值，那就是学区对于下一代教育的作用。但现在的新生儿数量一年少过一年，学校多老师多而生源不足的情况开始越来越明显，教育机构的裁减合并从幼儿园到小学蔓延，下一步必然将蔓延至初中和高中... 三到五年内，即便是一线城市，公立教育资源都会进入过剩状态 ，租房上学将不是问题。 不只是买房和结婚本身不存在必然联系，进一步说， 无论是男性还是女性，各自作为独立个体其实都不一定需要结婚、也不一定需要生娃，更不一定需要买房，真正需要年轻人结婚生育买房的，是社会和国家。 引用金灿荣的微博，尽管生育率大幅下降，人口结构压力剧增， 他居然仍将无...

  先看一组数据，2021年全国国有土地使用权出让收入为87051亿元，这是历史最高点；2025年降到41518亿元，也就是比峰值少了约4.55万亿元，缩水52.3%。 时间进入2026年，这个趋势没有放缓，反而还在加速，截至2026年7月底，全国土地出让收入只有11731亿元，同比下降30.8%，2025年同期是16950亿元。 照此推算，2026年全年全国土地出让金预估为2.87万亿元，相当于比2021年少了三分之二，整体金额回到2010年的水平。 今天我们就会从这个话题展开 ，聊聊土地供不应求的谎言、分析新一期房价数据、展望下一步房产相关可能的税收，以及在这个大的时代背景下普通人的个体选择。 一、供不应求的谎言 土地出让金的下降，一方面是地价开始回落，另一方面是新增土地需求量在减少。 经历了二十多年狂飙突进的城市化，越来越多的城市已经把提前量打到几十年后了，但令人担忧的是，几十年后绝大多数城市的人口还不如今天多。站在当下看， 未来城市要做的不是加法，更多的是规模上的减法和质量上的加法。 无论是决定需求的人口还是决定供应的住房，都不可能在短时间大幅增加，那 为什么2021年之前就供不应求，2021年之后就忽然供大于求了呢？ 原因在于 客观存量和流通量的差异 ，过去市场行情好时的供不应求，只是因为大量房产持有者充满涨价预期，加上限购政策导致早期大量买入的房产在当时卖出后就无法买回，因此持有并囤货居奇，导致流通量不足，而当时房价的上涨又刺激无数有能力和没有能力的人拼全力上车买房，实在不行就用六个钱包强行上车，所以导致了供不应求的局面。 但如果考察真实的存量供应，结果就完全不同了。 过去大家口中谈的库存都是指开发商手上没有卖出的新房库存，但 实际上二手的市场上空置的住房库存比新房多一个数量级都不止。 中国内地的住宅开发模式师承香港，都是高层公寓性质，这使得单块土地上可以容纳的人口数量非常大，理论上土地供不应求是不可能出现的。 举个例子，前段时间我在西雅图周边所住的社区一共只有70多户人家，但散步一圈能走1.5公里。需要特别说明的是，这样的密度并不属于豪宅小区，而是比较典型的中产社区。但作为对比， 中国可以平地起高楼， 一栋32层2单元一梯两户的板式高层住宅就能有128户家庭，一个小区又可以有N栋这样高密度的住宅楼，说中国人口是美国的四倍，中国的住宅密度又何止是...