房东经济学

  最近，全国楼市出现明显回暖迹象。 比较典型的是上海，在今年3月的上半月，上海二手房 累计成交 13955 套，3月14日单日成交 1472 套，创近一年单日次高，周成交量创 2021 年以来新高，可以说上海的小阳春成色是全国最好的。 北京表现也不错， 截至3月16日，三月月内成交8000套，全月有望冲击2万套（为近两年来次高点）； 在广州，3月首周二手房成交849套，环比增长了120%； 深圳在3月9日-15日单周成交1519套，环比增长38.5%，创近1年新高。 可以看出， 这一轮小阳春的相对强度是：上海 > 北京 > 深圳 > 广州。 今天我们就从数据、估值以及基本面这几个方面，分享一下对于2026小阳春的观点，并且展望之后一段时间可能的趋势，并且给出明确的是否买房的判定标准和建议。 一、最新数据 无论是国家统计局官方数据，还是中原，都更新了2026年2月热点城市二手房价数据，这些数据显示二手房价格的反弹在2月就已经出现，我们具体来看2026年2月更贴近市场的中原领先指数： 北京房价环比上涨1.2%，同比下跌13.0%； 上海房价环比上涨0.9%，同比下跌12.5%； 广州房价环比下跌1.5%，同比下跌15.4%； 深圳房价环比上周0.9%，同比下跌10.2%。 除了广州外，其他三个城市均出现环比上涨，这是自2024年10月强刺激以来第一次出现回暖迹象。参考国家统计局的二手房数据，趋势上也基本符合这一情况。 统计局的一线城市二手房数据可视化↑ 这一轮回升是短期的反弹还是长周期的反转？是不是可以买房了？我们需要看更多其他数据。 二、应该买房吗？ 换一个角度，如果我们考察租金， 在2026年2月，北上广深租金均是下跌的，加上房价环比上涨，因此租金回报率还在下降，当下各个热点城市的租金回报率仍然远低于2015年，普遍在1.5%-2.0%之间。 作为对比，我们看到香港房价过去一年时间里持续上涨，虽然距离最高点仍然有不少距离，但已是两年来最高。房价的背后是租金，内地一线城市与香港最大的区别在于房租（房租是住房需求和购买力的硬指标）， 这两年来香港房租一直在创新高，但内地房租持续下跌 香港住宅租金水平已经历史新高↑ 在租金强势的背景下，香港房价正在真正意义上止跌反弹↑ 我们当然不是说香港的租售比很漂亮、香港的房子很便宜，但只是和内地相比，一套总...

  在过去短短几天，网上就传出Meta、亚马逊、网易等中美互联网科技大厂裁员的消息，原因无一不是AI的全面渗透。 我们在近期的主题说过一个观点： 2026年是AI爆发式应用和变现的元年，AI泡沫论正在被证伪。 今天我们会结合英伟达2026年GTC、小龙虾爆火、以及人力精简这几个方面聊聊未来的生产力的新刚需是什么。 先把结论放在前面，这个新刚需是token，未来token的地位就相当于工业时代的煤炭石油和电力。 事实上，token本身就是融合人类文明发展至今的一揽子高科技要素组成的东西，它是物理学和化学发展到极致后的高端制造（半导体）+ 数学和计算机科学的深度应用（大模型与算法）+ 能源的转换和电力的输送（驱动数据中心）共同产生的，没有什么比token更加能够代表当下这个世界的先进生产力了。 一、GTC与新展望 这次英伟达的GTC，新产品的信息网上到处都是，我们不赘述产品细节，只聊通过这次GTC，能看出AI对未来生活工作会带来的具体改变。 这次GTC让我印象最深的是黄仁勋在GTC主题演讲中说的一句话： 未来工程师薪资里面包含token预算，用来把他们的产出放大10倍。 这个判断非常有前瞻性，其实现在有些大厂已经是这样了（比如腾讯），这些公司给员工包token，我们可以把握非常大地说，很快（在今年以内）程序员就会处于一个没有大模型就干不了活的状态。 而且不只是程序员，大多数行业未来的工作模式一定会是人 + agent，而agent要运行，烧的就是token。 未来token就是生产力、token就是金钱。 这也是为什么现在市场上二手的4090的价格比当初新品发售价格还要高一大截，也是为什么搭载M5 Max的新Macbook Pro广受欢迎的最主要原因 - 他们可以本地跑AI大模型，这样一来你只要有一台这种机器在运转，就不需要付费订阅plan或者按量买token，你相当于买断了的机器就是自己专属的token工厂。 有一位星球的读者给了一句非常精准到位的总结： 旧显卡因为新模型而焕发新生。 这几年来，人类对于token的消耗量几乎每年都比前一年增加十倍甚至更多。 黄仁勋在演讲中把token这件事追溯到了三个节点： 2022年底ChatGPT上线，AI学会了生成内容，开始大量消耗Token； ChatGPT o1模型出现后，AI学会了推理和反思，为了思考，它要在内部生...