房东经济学

  先看一组数据，2021年全国国有土地使用权出让收入为87051亿元，这是历史最高点；2025年降到41518亿元，也就是比峰值少了约4.55万亿元，缩水52.3%。 时间进入2026年，这个趋势没有放缓，反而还在加速，截至2026年7月底，全国土地出让收入只有11731亿元，同比下降30.8%，2025年同期是16950亿元。 照此推算，2026年全年全国土地出让金预估为2.87万亿元，相当于比2021年少了三分之二，整体金额回到2010年的水平。 今天我们就会从这个话题展开 ，聊聊土地供不应求的谎言、分析新一期房价数据、展望下一步房产相关可能的税收，以及在这个大的时代背景下普通人的个体选择。 一、供不应求的谎言 土地出让金的下降，一方面是地价开始回落，另一方面是新增土地需求量在减少。 经历了二十多年狂飙突进的城市化，越来越多的城市已经把提前量打到几十年后了，但令人担忧的是，几十年后绝大多数城市的人口还不如今天多。站在当下看， 未来城市要做的不是加法，更多的是规模上的减法和质量上的加法。 无论是决定需求的人口还是决定供应的住房，都不可能在短时间大幅增加，那 为什么2021年之前就供不应求，2021年之后就忽然供大于求了呢？ 原因在于 客观存量和流通量的差异 ，过去市场行情好时的供不应求，只是因为大量房产持有者充满涨价预期，加上限购政策导致早期大量买入的房产在当时卖出后就无法买回，因此持有并囤货居奇，导致流通量不足，而当时房价的上涨又刺激无数有能力和没有能力的人拼全力上车买房，实在不行就用六个钱包强行上车，所以导致了供不应求的局面。 但如果考察真实的存量供应，结果就完全不同了。 过去大家口中谈的库存都是指开发商手上没有卖出的新房库存，但 实际上二手的市场上空置的住房库存比新房多一个数量级都不止。 中国内地的住宅开发模式师承香港，都是高层公寓性质，这使得单块土地上可以容纳的人口数量非常大，理论上土地供不应求是不可能出现的。 举个例子，前段时间我在西雅图周边所住的社区一共只有70多户人家，但散步一圈能走1.5公里。需要特别说明的是，这样的密度并不属于豪宅小区，而是比较典型的中产社区。但作为对比， 中国可以平地起高楼， 一栋32层2单元一梯两户的板式高层住宅就能有128户家庭，一个小区又可以有N栋这样高密度的住宅楼，说中国人口是美国的四倍，中国的住宅密度又何止是...

  直入主题，很久没有聊英伟达了，但看过最近这一期财报后，我觉得是可以认真考虑英伟达在未来几年市值达到十万亿美元的可能性了。 今天的主题包括下面几个部分： 财报分析、大象起飞、 温故知新以及10万亿不是梦。 一、财报分析 本财年二季度 英伟达实现营收962.2亿美元，同比+106%；净利润596.9亿美元，同比+126% ，均超出预期，营收比市场预期的920亿美元多出40多亿美元。  下一季度1080亿美元的指引也非常强，超出预期30-40亿美元。 英伟达还预计2027年营收增速将达到70% ，这是在巨大基数上的增长，远超市场预期。  英伟达甚至提前向台积电、存储厂商、封装基板等上游下单，以保证未来Blackwell、Rubin等产品有足够产能，上一季度的供应和产能采购承诺1190亿美元，这个季度飙升到2790亿美元。  英伟达在用行动做两件事： 1是确信未来数据中心的巨大需求， 2是抢夺宝贵的产能并支持上游合作伙伴。  中国因素开始变得不再重要，这个季度来自中国的相关Hopper芯片已经降到数据中心收入的不到1%，下个季度的指引也不包括中国的营收。  如果要找不足，我觉得有两个：  （1）业绩指引的毛利从这个季度的75%降低到了74% ，但在从Blackwell转向更复杂的Rubin系统以及HBM成本大幅上涨的背景下，74%依然是非常强的毛利；  （2）对头部客户依赖度仍然高 ，来自Hyperscale的营收依然大于ACIE。但好的一面是后者的增速明显快于前者，这个季度ACIE环比增速超25%，除了neocloud外，英伟达披露 主权AI环比增长了35%，同比超过三倍...一到两个季度内， ACIE的需求大概率就会超越Hyperscale。  有心的朋友可能发现了一个细节，上个季度Hyperscale和ACIE是几乎一致的，为什么这个季度后者环比增速更快，总额反而被拉开了差距呢？ 原因在于英伟达将一个客户调整到了Hyperscale中并且重述了上季度的营收分类数据。英伟达没有明说这家公司是谁，我个人猜测是甲骨文，但是谁不重要，看懂客户多样化的结论才是这里的核心。 如果说微软和亚马逊财报证明了capex的价值，吹响了AI中游（云服务）的号角，那英伟达这份财报可以说进一步强力支撑了...