被房价坑的最惨的一代人

 今天我们的主题谈房地产市场，主题会从最新数据开始，聊聊在这个时代背景中，谁是在传统文化和社会裹挟之下，不得不主动为楼市买单并且损失惨重的一批人，同时思考和展望未来可能的复苏。

一、最新数据

和过去一样，我们先按月更新一下热点城市的房价数据。数据源来自Wind提供的中原领先指数，虽然这个指数的涵盖城市不多，但对于存量房市场的准确度。

根据最新数据，4月房价仍在下跌，而且趋势更加明确了。

这其中：

北京环比上月下跌0.5%、同比去年下跌8.7%；

上海环比上月上涨0.2%、同比去年下跌7.3%；

广州环比上月下跌1.5%、同比去年下跌12.3%；

深圳环比上月下跌0.9%、同比去年下跌4.6%。

经历四月的房价小幅下行，深圳和北京已经接近去年9月全面刺激之前的水平，广州则是在最近几个月持续探底。

目前四大一线城市中，京沪的自历史最高点至今累计跌幅在29%左右，广州累计跌幅为32.3%，深圳达到38.6%。

四大城市二手房整体价格的达峰时间点也有所不同，比如北京在2023年初见顶、上海在2022年中见顶、广州在2022年初见顶、深圳在2021年初见顶。而前期跌得比较多的（如深圳）后期跌幅相对较小，前期相对坚挺的（如广州）后续下跌速度较快，可见北上广深在大趋势上是比较同步的。

另外，尽管成交量相比去年有所扩大，但挂牌量仍在快速增长。

我们看到的是冷冰冰的数字，但这些数字背后，是无数家庭的财富的蒸发，这其中有一批人，可能是损失最大的一个群体。

二、时代背景

在思考本文标题这个问题时，我先问了一下AI，结果告诉我被房价坑的最惨的群体是90后，这与我的结论一致。

AI的回答↑

我身边有非常多的案例，因为我自己是1998年上小学、2010年上大学的，所以我从小到大身边的同学出生年份都在1991-1993这个范围内，而这批人结婚时间大多数也在2019-2021之间，也就是说，正好覆盖中国房价最高的那几年时间，所以，我认为80末90初，或者说80末和90初的父母，是为楼市周期转向买单最多的一批人，没有之一。

另外，中国1990年前后出生的人数量众多，是中国有记录的最后的一波婴儿潮。

尽管也有很多70后、80后在房价最高的几年激进扩张自己的资产负债表以买入更多的改善型住房或投资房，但这些人买房可以说是完全的主动为之，而90后在房价巅峰期上车则是更大程度上被社会文化和时代裹挟着去推进的，因为这批人结婚普遍时间节点就在这几年，在来自亲朋好友以及各路（自）媒体狂轰滥炸式的洗脑之下，他们除了上车几乎别无选择...比如所谓“六个钱包”的说法在2018年首次提出的，当时针对的新婚夫妻面向的主要也是这批90后，而相比90后，后面的95或00后更多人选择躺平摆烂，结果反而不容易踩坑了。

在中国，房产的PUA属性在于，婚姻法虽未明文规定结婚就必须买房，但之前二十年房价的持续上涨带来的预期惯性，以及民众普遍的自我PUA和内卷，已经让房产承载的东西越来越多也越来越极端化，最终使得房子成为了一条不成文的结婚必备条件。

我之前有过一些dating经历，当谈及房产话题时，我都是明确指出我在国内未来是不会买房子的（无论我是否有能力买房），因为全世界其他绝大多数热点城市的相同总价的房子租金是内地一线城市的三倍。而且我也明确表示过一个这样的观点：即使是我100%出钱在美国或日本买一套双方都喜欢的总价相当甚至更贵更好的房子，租金拿来全归另一半当工资然后班爱上不上，也好过另一半100%花钱在国内买房，我很坦诚地表示如果以后成家，你被割就等于我被割，我是绝对不会允许身边最近的人踩坑的，也不会让自己被拖下水。

但即使是这样，能够接受我观念的人也是寥寥无几，对房产有执念的朋友实在太多。请注意，这里我不是煽动性别对立，而是表达在中国的社会文化裹挟下，年轻人无论男女，无论谁出的钱多一点，双方都是输家。

最有意思的是，我所看到的身边这些被收割的最多的人，往往都是能力强家境好的孩子，这个道理很好理解：你没有点出息还没机会买这个单（从老家到一线城市发展要学业好+就业好）、你没有点家底也买不起这个单（90后根本没多少比例是完全靠自己买房的）。

可见很多人遭遇的挫折，可能恰恰就来自之前引以为豪的成功，你可以说这是塞翁失马焉知非福，也可以说这是社会运行的残酷之处 - 就连被割都要有资格才行。

我最近在朋友圈里看到一个案例，一个同龄的朋友吐槽他买房后这近五年的经历，他是2020年底在深圳买的新房，他说他买房后不久就遭遇学区未兑现，现在房价更是比当时跌了大概四成，于是感叹自己白忙了很多年。

他其实属于心很大的了，因为类似遭遇的人有很多，但能以公开这样诉苦，说明还是一个乐观积极面对现实的人。

事实上，这两三年我在见到任何前些年买了房的亲戚、朋友、同学的时候，无论他们是赚了还是亏了，我都尽力不去主动谈起房子的话题（除非对方主动说起），因为我知道这个话题会让他们或多或少地感觉到不舒服。

过去我多次说到的一个观点就是来自于这些身边的观察 - 过去这几年决定一个人生活状况的不只是TA赚了多少钱，更重要的TA有没有踩坑，如果TA踩中了某个很大的坑（比如高位买房、比如P2P等），那么TA收入再高也一定是过得极为艰难。

继续展开说，我认为90后这批人，特别是来自城市中产或以上家庭的90后，是应该做好一些心理准备的，我们大多数以独生子女的身份长大，备受家庭宠爱呵护、而且我们自身的成长也伴随中国经济社会的飞速发展，但当我们走向社会后，我们可能也要同社会一同衰老，一同体会经济增长放缓和老龄化加重的压力...所以如果你因为年少时幸运的高起点而导致自己对未来人生的预期过高，那么你未来的生活大概率会过得很不开心，并且会伴随明显的高开低走的体验。

你可以复盘一下大量90后过去十年的普遍经历：一毕业经济就放缓、一买房房价就下跌、一升职行业就裁员。

相比之下，我是挺羡慕我们那些靠自身努力改变命运的60后父辈的，因为他们出生时普遍一穷二白，之后每走一步都好于之前自己的预期 - 工作有分配、住房有分配、买房后又涨十倍....如今完整吃到中国改革发展红利后还能以健康的身体拿着高额养老金退休。由于这批人正好也是我们上文提到80末90初的父母，所以这个相对好运和强势的一代为了补贴子女，往往也对子女们倾其所有。

三、未来复苏

否极就会泰来，比如最近这几年日本房价回升，特别是东京这样的核心城市名义房价开始超过历史最高水平，这是一个用时三十多年才填完的坑...巧的是日本的通胀、薪资水平也在这两年开始明显回升，日本二十年期国债收益率甚至已经高过了中国，股神巴菲特也重仓日本核心资产并期待永久持有，这些方方面面都指向日本正在走出“失去的三十年”。

日本作为经济发展路径、社会文化、人口结构等各方面与我们比较类似的国家，他们的经历对我们也有一定的参考意义。日本之所以经济开始回暖，有一个很大的原因是90年代初高位接盘的一批个人和企业，如今他们的债务已经基本上还清了，如果说美国的次贷危机是一次快速的风险出清，那么日本1991-2021这三十年就是硬生生把债务靠时间给消化掉了，再加上全球化新趋势下日本承接更多经济和政治上的机会，以及日本对于移民聪明而高效的筛选机制，共同促成日本经济复苏。

中日人口结构 日本1996 vs 中国2025↑

那么回到我们身边来，很多时候当你处于一个“失去的十年”里时，是不会很快意识到这一点的，当你意识到时只能是这个情况已经持续了相当一段时间甚至已经过半了。

如果在2021年历史顶点购房的人对应的是日本1991年的负债者，那么根据按揭周期（二十年或三十年），这一批债务在2041-2051年将得到彻底出清，那时国人对于房产的信仰将彻底消亡，一个人的社会地位、面子或婚姻也不再会与房产绑定，租售比也将回归合理，房地产市场也将像当下日本一样结束下行的大周期。不过由于现在是信息时代，中国的一切变化也比当年日本更快，我们可以乐观地期望这个时间点会早于上述的预估。

“一个人的命运，当然要靠自我奋斗，但是也要考虑历史的进程”，虽然时代的一粒沙落在任何一个普通人身上就是一座山，但无论我们现在处境如何，都应该乐观自信地向前看，坦然接受经济规律，并总结成功的经验、吸取失败的教训，主动构建自己的长期财务规划，更重要的是保持好的身体与学习状态，等待春天的来临。