小阳春后，房价怎么走？

 2025年楼市小阳春已经基本过去。

今天我们继续看最新的楼市数据和新情况，分析将基于每月更新一次的来自Wind的中原领先指数数据，这是目前市场上最贴近实际价格变化的数据，本期最新数据时间为2025年3月。

需要留意的是，只有包括一线城市在内的少数热点城市才存在小阳春的概念，全国其他大多数城市的房地产市场流动性几乎已经消失，业主不以惊人的幅度进行让价就很难变现。

三月是小阳春的高峰期，看四大一线城市的情况，成交量有显著增加，但价格表现不佳，2025年3月北上广深二手房房价变化情况如下：

北京环比2月下跌0.4%，同比去年3月下跌8.8%；

上海环比2月上涨0.8%，同比去年3月下跌8.6%；

广州环比2月下跌1.0%，同比去年3月下跌12.7%；

深圳环比2月下跌1.1%，同比去年3月下跌5.0%。

其中，深圳是去年9月底在央行大招支持下止跌回升以来第一次显著下跌，而且再一次接近2024年9月的最低点。广州由于下跌的起点较晚，因此在过去一年出现了一些补跌的现象，使得过去一年广州的房价跌幅大于其他三个一线城市。

整体看，北上广三地2021年以来这一轮下跌各自的全市平均房价累计跌幅在30%左右，深圳则接近40%。

由于一线城市早已是以二手房市场为主导的成熟市场，二手房交易占房产总交易量的绝对多数，以及二手房市场的博弈和定价更加市场化，因此我们一起再看看一线城市在2025年3月的成交量和挂牌数据↓

北京成交19234套，环比增长62%，同比增长34.7%，为近一年第二高峰；

上海成交29345套，环比增长75.4%，同比上涨44.8%，创2022年以来3月最高纪录；

广州成交10866套，环比增长73.1%，同比上涨15.9%；

深圳成交6078套，环比增长65.3%，同比上涨58.3%。

从成交量看，一线城市在这个三月表现是非常不错的，但为什么房价在3月下跌了呢？可查询到的挂牌量数据解释了这个疑问↓

北京二手房挂牌量15.5万套，环比增长7.6%，同比增长6.5%；

上海二手房挂牌量14.4万套，连续三个月增加，同比增长14%；

广州二手房挂牌量14.2万套，环比增长0.5%，同比增长18.6%；

深圳二手房挂牌量7.2万套，环比增长8.9%，同比增长65.7%。

可以看出四个城市的二手房挂牌量无论环比还是同比都在增长，这说明尽管成交量在3月显著增加，挂牌量增加的更快。

而进入4月以来，热点城市楼市出现的了季节性降温，小阳春高峰期已过。

结合成交量、挂牌量、以及近期的房价数据，可以展望下一步热点城市很可能将再次进入缓慢下降趋势，但我们也很可能会在今年的某个时候看到一线城市打出最后一张牌，那就是实质性地彻底放开限购。

再看房租，各地房租和租金回报率基本平稳，其中上海和深圳的房租小幅上涨，北京、广州、天津、成都的房租小幅下跌。

另外，市场一直期待的降息迟迟没有到来，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年4月21日贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，均较上期维持不变。这是LPR连续六个月“按兵不动”。

央行会保持如此定力，一方面是为了维护人民币汇率稳定，二是为了给下一步应对川普贸易战带来的外部环境变化留有一些空间。因为目前川普政府对中国加征关税的态度短时间内发生了很大变化，最终关税会是怎样，中美是否会达成协议，对中国经济又有什么影响，需要时间观察。而一季度中国经济，至少从官方数据看是不错的，2025年一季度GDP同比增速高达5.4%，央行似乎没有必要降息。

中国央行的做法是对的，捍卫人民币的价值和信用，提高产业竞争力，比放水和刺激资产价格更有效，更符合高质量发展需要。

而对于房地产市场来说，按揭利率的下降带来的边际效应已经递减了许多，目前阻碍潜在买房者的最大原因不是首付不够低也不是利率不够低，而是收入预期和房价预期，预期不好就没有动力上车。

过去四年多来，不只是房价，其他的大件商品包括车价、租金、电子产品、电商补贴、人力服务等等许多消费的价格越来越有性价比，我们可以说，站在2025年4月，你手上同样数额的人民币，购买力是比2021年4月更高的。

这样的情况可能还会持续，事实上，我们在两年多以前的主题：迎接通缩 - 当物价和收入都不再上涨 中就明确地做过分析↓

展望未来我们似乎看不到有哪些商品或服务在中国有大幅涨价的基础：

工业品价格 - 中国产能巨大决定价格难以大幅上涨；

能源价格 - 新能源产业快速发展，光伏、核电、氢能将一个个突破，成本更低且有助于压低传统化石能源价格；

粮食价格 - 中国自产粮食连年增产+农民收入不高，出口创汇之下还能进口到更多粮食，吃饭的成本不会大幅增加；

劳动力价格 - 中国丰富的人力资源带来内卷，再加上大量老龄人口迫于生计不得不广泛参与就业，很多行业的劳动力价格不增反降...

说说看，你觉得未来具体哪些东西会涨？

当时中国互联网上，还有无数（自）媒体喊着防通胀的口号，拉人去买房，还因为M2的巨大存量认定通胀就要到来。两年后的现在，答案已经非常明显的。

面对这个资产和物价通缩的时代，我们不妨换一个角度来看待：它不只是对高杠杆投机者的一种惩罚，也是对保守老实人的一种补偿。