小阳春来了吗？

 自2024年9月以来，一线城市在包括降息、降首付、放松限购等强力的楼市托底措施下出现了止跌回稳迹象。

进入2025年2月，春节过完，进入了历年的“小阳春”阶段，市场对今年的小阳春期望非常高，无数官媒以及自媒体纷纷推出“小阳春”相关主题，刺激潜在购房者敏感的神经，官方当然非常希望市场重拾信心，因为预期和信心可以决定楼市的方向。

尽管这样打鸡血的文章多如牛毛，但经历了三年多楼市的下行，潜在购房者、现金持有者的心态已经越来越稳了，他们越来越难被煽动焦虑，这是一件好事，是作为个体反对社会PUA的一项巨大进步。

今天我们这里看看最新的一些数据和一些新的情况，分析将基于每月更新一次的来自Wind的中原领先指数数据，这是目前市场上最贴近实际价格变化的数据。

2025年2月，一线城市楼市表现不一，其中：

北京环比上月下跌0.3%、同比去年下跌9.8%，本轮累计跌幅28.2%；

上海环比上月下跌0.8%、同比去年下跌10.6%，本轮累计跌幅29.6%；

广州环比上月下跌1.1%、同比去年下跌12.1%，本轮累计跌幅30.5%；

深圳环比上月上涨0.9%、同比去年下跌4.2%，本轮累计跌幅37.4%。

另外，香港房价环比上月下跌了1.1%，同比下跌5.7%，本轮累计跌幅27.8%，至此，香港房价和2015年2月相当，正式跌回十年前。

从房价表现看，小阳春到整个2月为止，并没有使得房价上涨，四个一线城市中只有深圳二手房在上涨。这说明尽管成交量有所增加，但并没有实质性推动价格全面上涨，这是因为成交量增加的同时，挂牌量在以更快的速度增加，以至于二手房出现越卖越多的局面。

例如2025年2月15日，北京二手房链家挂牌量12.6万套，到3月初时挂牌量又回升至13.2万套；2025年2月15日，广州链家挂牌量为14.3万套，3月初挂牌量回升至14.3万套；2025年2月15日，深圳链家挂牌量为4.6万套，3月初挂牌量回升至5.1万套。

另外，近期香港股市表现强劲，以往恒生指数和香港房价在短期往往具有很高的相关性，特别是在港股大涨的背景下，香港房价往往会明显上升，但这次两者表现此消彼长，这从侧面证明这一轮港股上升是由内地资金推动的。

再看二线代表城市天津和成都，两者表现较弱，成都表现相对稳定一些，从最高法到现在只下跌了13.5%。

天津的表现就弱很多，根据数据，天津房价已从2017年3月到现在连续八年下跌，跌幅接近50%，整体房价回到2013年12月水平，如果今年继续下跌或不再上涨，天津房价也很快将正式跌回十年前。

对于一线城市来说，向上可参考香港，向下可参考天津，伴随时间的推移，房价回到十年前并非不可能，这可能来自时间的延续、也可能来自价格的下行，比如从现在开始北京上海和深圳的房价不涨不跌保持一年半，那么等到2026年底的时候房价就跌回十年前2016年底的水平了。

与其关注房价，不如更多关注就业和收入情况，因为这才是基本面，如果就业和收入不能很好增长，房价和房租就不会上涨。前段时间有个话题“工资貌似真的回到3500元的时代了”，引发了全网热议，这个结论尽管惊人，但真实性也戳中了无数普通人的痛点。

因此，我们在往期谈过一个观点：稳楼市的前提应当是稳住居民收入，让越来越多人对未来收入增长的预期变得明确，那么自然会有更多人愿意买房、敢于买房。稳楼市可能是稳收入稳民生的一个附带效果，而不是主要目的。

和经济基本面挂钩最紧密的房租数据在2月表现比较稳定，租金回报率也基本未变。

我认为中国楼市已经不再有关注的必要了，因为这个话题已经是一个鸡肋，食之无肉弃之可惜。市场参与者投入巨大成本却无法获取增值，租金回报又不如货币基金，而对于自住需求来说，长租一个相同的房子不需要掏出一大笔首付，每月租金成本只有低首付三十年贷款情况下每月按揭成本的三分之一。

现阶段，中国的任何一个城市都不存在住宅的供不应求，过去市场行情好时的供不应求，只是因为大量房产持有者充满涨价预期，加上限购政策导致早期大量买入的房产在当时卖出后就无法买回，因此持有并囤货居奇，导致流通量不足，而当时房价的上涨又刺激无数有能力和没有能力的人拼全力上车买房，实在不行就用六个钱包。

总的来说，跌回十年前是大多数二三线城市楼市一个真实写照，最近我一个好友跟我谈及十年前买房的事，坐标江西南昌，怎么说也是个省会城市。由于他买的房子距离市中心很远，住过去导致工作不太方便，因此到现在都还没有入住，他说当初只是看着市场不错跟风上车，后来房价也确实涨了一波，但现在又跌回去了，而且还很难卖出去。

他说如果他当初没有买房，银行账户上就能多出一大把现金，那么现在的生活简直舒服的像神仙一样，我感叹类似的案例全国应该有无数个，但不知道有多少人能认真总结出一些经验和教训。

关于买房，我有几条明确建议：

（1）不要因为焦虑而买房，不要因为担心房价上涨而买房；

（2）投资和刚需就是一回事，除非你假设买房后房价下跌也要买房；

（3）珍惜你手上宝贵的现金，未来包括房价、物价、服务以及你的收入都很可能不会有再有显著上涨。