缺的不是首付，是月供和信心

 认房不认贷，是指在维持限购措施的基础上放松限贷，对于曾经已经贷过款但在某个城市名下没有房子的购房者，可以享受首套首次贷款的低首付和低利率。放松认贷被视为一种针对房地产市场的强力的信贷宽松措施。

国家喊出要推动不认贷已经超过一个月了，如今终于有一线城市将政策落地，广州于8月30日打响了“认房不认贷”的第一枪↓

而在五天之前，就网传深圳已经在执行认房不认贷的措施了，广州官宣不认贷，标志着楼市刺激进入新的阶段，后续其他三个一线城市也将很快放松认贷的限制。

从过往的历史看，放松认贷对于刺激楼市的作用是显著的，以北京的数据为参考，2008年后北京房价所有的大涨几乎都发生在认贷关闭的区间内。

北京房价走势2006-2017 每次大涨都出现在认贷关闭的区间中 

那么，这一轮放松认贷能不能像过去一样有效刺激楼市呢？

我的观点是：很难。

我们可以参考其他二线城市，全国现阶段除了北上广深外，其他城市的限购和限贷的严格程度几乎就是历史最低水平，认贷早已放松，但我们并没有看到其他城市楼市有显著反应。需要注意的是，不少二线城市的基本面同样很好，这些城市近些年来的经济增长和人口增幅比一线城市更多。

放松认贷最大的好处是对于很多买房者来说首付的要求大幅降低。

但现在的问题恰恰在于，对于大多数人而言，月供是一道比首付更难的门槛。

买房和租房是两个可以相互取代的选项，一线城市一套500万总价的房子只能算刚需中的刚需房，即便如此，我们以三成首付三十年按揭，按照当下的利率每个月的月供也要1.7万，而相同总价的房子，每月租金也就5000-6000元，当购房者对房价的上涨和自己未来收入没有信心的时候，租房显然比买房划算太多。

大比例有购买力的群体在2015-2018那一波强力涨价库存的周期中已经上了很重的杠杆到现在才还了几年而已，他们的收入并没有比那个时候增加太多甚至有所下降，要他们再通过认贷的放松去再买房换房，边际效果必定微小；

而在2015-2018阶段买不起房的人，到现在大多数还是买不起。而首付的降低，反而会增加月供的金额，你觉得在赚钱越来越难，各行业处于迷茫阶段的当下来说，降低首付能让买房者燃起购房的欲望吗？

所以对于潜在的买房者而言，我的建议是不要被人牵着鼻子走，更不要有踏空的恐慌，要有自己的判断。

持有现金者应当足够淡定、有足够的底气，我在往期主题分享过一个判断，现在再次强调：未来在中国存活期或买货币基金的普通人，将长期跑赢国内绝大多数的房产和股票投资者。

那么站在宏观角度看，要怎样才能在新形势下有效地刺激消费、刺激楼市呢？

无论是买房还是日常消费，都不是刺激出来的，而是居民在有需求、有安全感、有购买力的前提下的自然行为。

过去降息、降首付、取消认贷等等措施，只要出台市场一般都会应声上涨，但这几年逻辑变了，不管出什么招，楼市的成交量和房价就是起不来，甚至下行在加速，这根本原因在哪里？

一是中国的城市住房存量已经进入过剩状态，城市居民人均住房面积达到了33平方米，中国以可支配收入为参考的居民杠杆率也已经超过2007年次贷危机前的美国，这个时候再让居民去买房加杠杆，就算是心有余也力不足了，要么是加不动、要么是徒增金融风险；

二是当下居民的收入增长和对未来收入的预期与2008/2015这两次典型的强刺激时期相比有了明显的变化，那时候经济基本面积极、国际关系良好、内需和外需两旺，各行各业保持扩张，互联网、房地产、金融、教培等等造富能力极强的行业还在快速发展，人们对未来收入的预期是乐观的，所以在那个时候，居民只要手上有一笔首付款，就有更强的信心去申请按揭，因为他们相信未来的月供伴随不断增长的收入将不会构成很大的压力。

所以，要刺激消费就要弥补居民对未来的信心空缺，这不是光靠口号就能弥补的...无论你看多少所谓的正能量内容、无论你每天反日反美多少遍，最多就是短时间的精神高潮，你终究不能靠这些东西去填饱肚子或偿还房贷，你的生活质量最终还要靠工作收入来提升、靠社会福利来托底。

我们在失业、生育、教育、医疗、养老方面的保障，可以提升的空间非常大...比如财政发力对失业者进行有限的短期补贴并帮助其再就业、划定全国生育奖励的统一标准、体制内外在养老和医疗上的并轨等等。

在过去经济高速增长的阶段，社会福利保障方面的短板不会明显地暴露出来；当经济增长进入新常态，收入增长预期不明朗的时候，社会福利的重要性就会愈加体现出来。

我们身边总有一些人自己就处于社会中下层，却特别喜欢站在顶端说话和思考，我经常听到的一句话就是：福利社会会养出懒汉。

这话好像也没错，但是我们的福利已经好到可以养懒汉的程度了吗？没有吧。在当下的基础上和北欧水准福利之间，我们是不是可以探索适合我们自己发展水平的社会福利体系？

因此，我们看到的房地产的问题不仅仅是房地产本身，是涉及到整个经济体系、社会运行方式的重大课题。如果社会福利不能和经济增长同步增加，那就不能怪居民就靠自己不断增加储蓄来应对各种可能的风险和需要，因为他们有充分的理由这么做。我们所看到的不消费、不买房、不结婚、不生娃，本质原因就是在新的经济形势下想省钱、想多存钱，因而要刺激房地产、刺激消费，放松认贷只能是隔靴搔痒，最根本的是提升社会保障力度。