房东经济学

  3月17日，国家统计局发布了全国70个大中城市新房和二手房价格指数。最值得关注的是，这次数据扭转了此前全国房价连续下跌的局面，2月全国70城新建商品住宅房价指数平均环比涨幅来到0.3%、二手房房价环比涨幅达到0.12%，双双转正。 在此之前，国家统计局发布的70个大中城市新房价格指数（平均）已持续下跌约17个月，二手房价格下跌持续18个月。 我们今天会从原因、支持力度和背后逻辑来分析一下现在的房地产市场。 复苏原因是什么？ 信贷针对房地产的定向宽松是这一轮楼市回暖的最重要动力，它也是2009年和2016年引爆全国房价的推动者。自2021年底以来，利率政策就开始向房贷倾斜，具体来说就是五年期以上LPR利率的下调幅度大于1年期的下调幅度，同时一些符合要求的城市的住房按揭利率允许在5年期以上LPR的基准上继续向下浮动，这就是 房贷定向降息 。 假设一个买房者要买300万的房子，三成首付三十年按揭期限，在5.5%利率的情况下每个月要还11924元，如果这个利率降低到3.5%，这个月供降低为9429元，对于月供压力的削减相当于房价打了八折。 在2018年初时，很多二三线城市的房贷利率是超过5.5%的，而现在已经降低到在3.5%-4%之间， 首套房最低首付比例也几乎全在两成或两成半的历史最低水平。这当然会刺激起一部分自住需求的神经，也会让潜在的投资者重新对买房投资燃起幻想。 然而，我们还需要看到另一方面，那就是尽管信贷政策如此宽松，截至2月时居民买房的热情仍然不高，尤其是对于申请房贷非常谨慎，我们这里可以做一个简单的对比： 2016年6月时，全国新增居民中长期贷款5639亿元，占当月全部新增贷款比重为41%；  2023年2月，全国新增居民中长期贷款增加863亿元，占当月全部新增贷款的比重为4.76%。 房贷占新增贷款的比例相差几乎十倍，这说明居民加杠杆还没有真正开始，现阶段新增货币流向的是生产端（企业贷款），传导到居民手上的消费端还需要时间，现阶段楼市的热度只是短暂地出现在个别热点城市，后续行情的走势，还需要信贷政策的继续支持。 支持还有多久？ 我们正在经历的这一轮房地产刺激已经持续有一年之久，但是直到刚刚过去的2月才出现我们肉眼可见的效果，这说明房产作为大类资产其涨跌周期反应速度很慢、粘性非常大 -  即一旦跌下来要托上去很难、一旦涨起来要压...

  还记得上个周末我们中文互联网中对于硅谷银行的舆情吗？当时科普的少、起哄的多，尤其是幸灾乐祸者数不胜数...甚至有人捏造虚假信息，臆想大量润美的中国人损失惨重，还有人一本正经地劝说持有美国资产的人快跑... 结果呢？还不到一周，事实就出来说话了，美国市场强劲反弹，尤其是科技股，纳斯达克100在本周四天内上涨了6.35%，微软和英伟达四天内上涨超过11%。 这几天正好也是科技关注者兴奋的几天，从强大的GPT4.0面世，到全面AI化的全新Office，毫不夸张地说，以AI为驱动的第四次产业革命就在我们眼前。美元资产不一定就好，但驱动人类进步的科技公司大部分集中于美国市场却是事实，这是我们不应该缺失的机会。 持有并传播任何观点都是每个人的权利和自由，但应当加一个不难做到的前提，那就是言行一致。看空就去做空，看多就去做多。这里我分享自己在Merill（美林）账户上的仓位和我在付费社群中过去一周内的观点，言行一致从我做起。

直入主题，硅谷银行爆雷主要是因为疫情几年吸引了大量的存款，在2021年3月前的12个月里，硅谷银行的存款量直接翻倍达到1240亿美元，远超摩根大通同期24%的增长。硅谷银行用这些存款投资了大量固收资产（如美债），伴随美联储2022年的快速加息，债券价格下跌，最近硅谷出售了一大笔债券使得18亿美元浮亏做实，这将计入损益表，加之银行为了筹钱宣布发行大量新股融钱，然后股价就闪崩了。 美国联邦存款保险公司(FDIC)在周五宣布硅谷银行已被关闭，监管机构已控制了银行的存款。FDIC提供单个储户25万美元的保障额，额度外在银行被接盘后也将逐步赔付…考虑到硅谷银行资产质量高（主要是美债、贷款、现金），不出意外后续接管不会有问题。 单就硅谷银行这件事看，影响是有限的。但市场担忧的是这件事是否会导致其他银行出现挤兑，信心比黄金更重要。 硅谷银行资产结构 看待美国金融体系的安全度，我们还是要站在更加宏观的视角来分析。在次贷危机后，美国金融业经历了连续十多年的严格监管环境，也经历了连续十多年的金融部门和居民部门大幅去杠杆，目前两个部门的杠杆率都只有70+%，均为近二十年内的最低水平，在2007次贷危机爆发之前，美国金融部门杠杆率是123%、居民杠杆率接近100%。 美国近二十年居民部门杠杆率 现阶段美国境内的资产价格也没有显著泡沫，特别是经历了2022年股市和房价下跌，潜在风险已被显著化解，纳斯达克有一半的公司跌幅超过50%，全美热点城市房价下跌20%（但租金上涨10-20%，房价估值也趋于合理）。所以我个人倾向于 美国金融体系非常稳健，但美联储还是需要保持警惕，停止激进加息，避免作死。 总的来说，这是一件不大不小的事，然而最有意思的是这个新闻又成了某些“正能量”博主的素材，他们的操作和方向同过去一样，依旧是造谣骗脑残+煽动所谓爱国情绪。他们摆出一副看笑话的姿态，却把自己变成了笑话本身。 他们不去科普事件的来龙去脉，不告诉你FDIC的保障机制和银行资产结构，而是 先定义银行破产储户破产，然后臆想出有这么一大批移民美国的中国人成为受害者，他们很惨、他们后悔了，用这种意淫出来的信息让一群脑残读者享受精神高潮。 “是啊，他们有钱，他们居然还去美国，多招人恨啊，这下遭到报应了吧！” 见不得人好，这真是一种朴素的精神需求啊。 更有甚者，文案一字不改，抄来抄去，只为流量。反正造这种谣，是安全的对吗？...

  最近经常看到外贸预冷的信息，受影响比较大的有中国、越南、韩国、中国台湾和香港这些亚洲比较典型的出口导向型经济体。 大多数对此现象的评论是 欧美需求减弱导致亚洲出口下滑 ，真的是这样吗？ 1 海运价格下跌的背后 如果我们仔细看看美国和欧元区最近的消费情况，会发现欧美的需求并没有明显减弱，实际情况恰好相反，欧洲和美国的需求都维持在比较强的状态。欧元区消费者信心指数连续五个月回升，并升至一年来最高水平，欧洲股市逼近历史新高，俄乌战争对欧洲经济的影响正在消退，而传说中要冻死人的欧洲冬天被事实证明根本不存在。 再看美国，美国1月零售环比大增3%，同比增长6.38%，这同样是非常强劲的需求表现。 所以说并不是发达经济体需求不行了，而是这些需求的进口来源在悄然发生变化： 这些原本需要从亚洲进口的货物，一部分产业链回流到了北美和欧洲境内本土生产，另一部分转移到了别的发展中国家。 过去一年多的国际海运价格可以很好地证明需求来源的变化。 2022年全球海运价格开始见顶下降，其中以 亚洲至美国西海岸、亚洲至美国东海岸的下降最为剧烈， 亚洲-美国西海岸的运价从最高的20000美元/集装箱跌到现在的2000美元左右，只有高点的十分之一。 同样大幅下降的有亚洲-欧洲的集装箱运价， 从高点的15000美元/集装箱跌到现在2500美元左右，跌去六分之五；而欧洲运往北美的集装箱运价跌幅就小很多，从峰值的10000美元/集装箱跌到5000美元左右，仍然远高于2020年中的水平。 各主要线路海运价格 趋势 2020年 6月-2023年1月 供需决定价格，这说明亚洲送往北美和欧洲的运输需求确实下降了，而欧洲送往北美的运输需求相对更有韧性。 欧洲和北美的出口数据也证明了这一点，欧洲第一大经济体德国在今年1月出口同比增长12.2%，环比前一个月增幅达到2.1%，单月实现贸易顺差167亿欧元，而墨西哥今年1月出口同比增长也达到25.6%。 2 世界工厂的再分配 - 以苹果和特斯拉为例 苹果和特斯拉这两家科技公司算得上是最具有全球化代表性的公司，过去两家公司的全球化路径有一定差异，但正在走向趋于相同的未来路线，他们的未来路线都证明上文提及的“世界工厂再分配”已经开始进行了，“世界工厂再分配”又是未来新型全球化的最大特征。 过去，苹果的设计与研发在美国加州，芯片找台积电代工、感光元件用日本产品、组装在中...

  2020年至2022年，中国贸易+投资顺差合计近2万亿美元，但外汇储备、外汇存款等数据并未同步增长 ， 具体看，外汇储备2019年末31079亿美元、2022年末31277亿美元，境内外币存款2019年末7577亿美元，2022年末8539亿美元，因此境内的美元三年一共只增长了约1200亿， 关于外汇去哪了的讨论也络绎不绝。 这个问题很简单，一句话回答： 这些外汇被外贸商存在了自己境外的账户中。 过去中国有一项“强制结汇”的规定：在外贸商出口赚到美元之后，必须结汇成人民币。如果是这样，所有出口赚得的外汇都会体现在官方外汇储备上，但 中国早在2012年就取消了外贸商强制结汇的要求，国家外汇管理局网站2012年4月16日正式公布： 我国实行多年的强制结售汇制度已经退出历史舞台，企业和个人可自主保留外汇收入。 巧的是，从那时起，官方的外汇储备也就没有再像加入WTO后的十年那样大幅增长了。 中国外汇储备 90年代末至今 取消强制结汇，毫无疑问是开放和进步之举， 强制结汇退出历史舞台后，跨境资本流动的自由度就大幅提高。 虽然中国的在资本项目下仍然没有开放货币自由兑换，但在经常项目下是开放的，即如果你要进口一批货，可以凭借订单到银行换汇，但如果你想换钱出去买房或投资股票就不行了。 赚取大量顺差的外贸商在不强制结汇的背景下实际上实现了一定程度的资本可兑换，比如他们可以自己保留外汇收入，可以和身边的人私下结汇...这其实早就是一个业内人人知晓的秘密，几乎所有外贸商的第二工作都是地下钱庄。 所以在后强制结汇时代，只要中国还有进出口，国内外的资本流动就是堵不住的。 不结汇的另一面 - 资产荒 从过去三年的数据看，外贸商把大部分外汇所得都留在了境外，而从2012年中国取消强制结汇后的两三年里，大部分顺差还是变成了我们的外储，之后在2015-2016年出现一轮资本外流、再后来外储的增长量就与我们赚取的顺差越来越远了，这背后最大的原因其实是资产荒，即手上拿着大量人民币不知道应该在境内投资什么。 对于已经没有强制结汇束缚的外贸商来说，他们相当于是没有货币兑换限制的，完全靠自身对汇率的预判和投资、消费需求来决定手上是持有美元还是持有人民币。 中国拥有完整的产业链、完善的基础设施和物美价廉的人力成本，从可贸易品的角度看，人民币是极具吸引力的，比如你5块钱人民币可以买到一条iP...