连跌17个月后，房价终于上涨了？

 3月17日，国家统计局发布了全国70个大中城市新房和二手房价格指数。最值得关注的是，这次数据扭转了此前全国房价连续下跌的局面，2月全国70城新建商品住宅房价指数平均环比涨幅来到0.3%、二手房房价环比涨幅达到0.12%，双双转正。在此之前，国家统计局发布的70个大中城市新房价格指数（平均）已持续下跌约17个月，二手房价格下跌持续18个月。

我们今天会从原因、支持力度和背后逻辑来分析一下现在的房地产市场。

复苏原因是什么？

信贷针对房地产的定向宽松是这一轮楼市回暖的最重要动力，它也是2009年和2016年引爆全国房价的推动者。自2021年底以来，利率政策就开始向房贷倾斜，具体来说就是五年期以上LPR利率的下调幅度大于1年期的下调幅度，同时一些符合要求的城市的住房按揭利率允许在5年期以上LPR的基准上继续向下浮动，这就是房贷定向降息。

假设一个买房者要买300万的房子，三成首付三十年按揭期限，在5.5%利率的情况下每个月要还11924元，如果这个利率降低到3.5%，这个月供降低为9429元，对于月供压力的削减相当于房价打了八折。

在2018年初时，很多二三线城市的房贷利率是超过5.5%的，而现在已经降低到在3.5%-4%之间，首套房最低首付比例也几乎全在两成或两成半的历史最低水平。这当然会刺激起一部分自住需求的神经，也会让潜在的投资者重新对买房投资燃起幻想。

然而，我们还需要看到另一方面，那就是尽管信贷政策如此宽松，截至2月时居民买房的热情仍然不高，尤其是对于申请房贷非常谨慎，我们这里可以做一个简单的对比：

2016年6月时，全国新增居民中长期贷款5639亿元，占当月全部新增贷款比重为41%； 

2023年2月，全国新增居民中长期贷款增加863亿元，占当月全部新增贷款的比重为4.76%。

房贷占新增贷款的比例相差几乎十倍，这说明居民加杠杆还没有真正开始，现阶段新增货币流向的是生产端（企业贷款），传导到居民手上的消费端还需要时间，现阶段楼市的热度只是短暂地出现在个别热点城市，后续行情的走势，还需要信贷政策的继续支持。

支持还有多久？

我们正在经历的这一轮房地产刺激已经持续有一年之久，但是直到刚刚过去的2月才出现我们肉眼可见的效果，这说明房产作为大类资产其涨跌周期反应速度很慢、粘性非常大 - 即一旦跌下来要托上去很难、一旦涨起来要压制住也很难。

这种市场的迟滞性和高粘性也让决策者总结了经验和教训，过去每一轮刺激都是全国各地同时发力，甚至在一线城市力度更大（例如2008年和2015年北上广深的低首付和夸张的利率折扣），这使得一线城市房地产市场的杠杆率更高，房价在高基数的情况下涨幅还更大，一套看上去很普通的房子，价格都是天文数字，越来越脱离一线城市普通居民的收入水平。

而这一轮针对楼市的刺激非常聪明，把因城施策的灵活性用到了极致。现在我们去看各个城市的按揭利率，会发现二三线城市首套的利率普遍都在4%以下，有些已经低至3.6%，但一线城市都在4.5%以上。这样大的差别就是希望推动市场在二三线城市加热度，但不要烧到一线城市去，而且对一线城市本身而言，有相对好的人口和经济基本面，对于信贷刺激的依赖度也更小，不需要太多的信贷刺激。

盘活数量更多范围更大的广大二三线城市的楼市有三重意义，1提振房企业绩、2化解房地产行业风险、3提振全国土地市场，这一轮楼市刺激的目标不是让业主的财富变多，而是着眼于这三点大局。

到目前为止，我们没有看到全国头部房企业绩显著回升，更没有看到土地市场的转暖，因此可以判断，托市还会持续，力度可能会继续加大。如果土地市场搞了半天还是刺激不起来，那么各位就要做好存量房缴纳房产税的心理准备了，现在对于楼市的刺激本质是努力地尝试对熟悉的路径继续依赖下去，即房地产繁荣带动土地财政带动基建带动各行各业发展...如果决策者发现老路径走不通，那么新路径就会很快出现。

截至2023年3月 全国土地市场并未出现好转

再看一组数据，新世纪以来轰轰烈烈的二十年房地产大牛市是以居民房贷存量大幅增加为背景的，2001年时全国的个人住房贷款余额仅为5600亿元，2010年增长到5.73万亿，2022年达到38.8万亿，几乎是每十年增加一个数量级，但随着基数的快速增长，这样的指数式上升显然不可持续，它在2022年就出现了明显的颓势，2022这一年全国个人住房贷款余额的增长已非常微弱，一旦2023年全国没有足够的新增房贷的话，个人住房贷款余额这项数据将会在2023年出现有史以来的第一次下降，去杠杆是痛苦的，这对宏观经济和房地产市场来说是灾难性的，而现在的降息、降准、降首付显然也是希望扭转这种不利趋势，除非个人贷款申请重新活跃，否则信贷对楼市的支持就不会停下。

上图中的红色柱代表的是各年度房贷余额的增量，这个数据的绝对值在2008年后几乎可以决定这一年的全国的走势（因为2007年和之前按揭买房还不普遍），我们可以看到“四万亿”背景下全国房地产市场的火热（2009-2010红柱大幅增加），可以看到去库存时期房贷的空前增长（2016-2018），也可以看到高位稳房价对于新增信贷的需求（2018-2021）。

另外，我认为这轮对楼市的支持可能会长期化，一是现在全国存量房库存实在太大、个别热点城市房价基数又太高，要在短期刺激起来并不容易；另一方面，房地产刺激中的低利率可能长期存在，因为一个工业化成熟国家的长期利率是和其长期需求潜力和通胀水平所决定的，中国一方面已成为世界工厂，产业链齐全产能巨大；另一方面又面临人口老龄化和少子化的压力，即需求不足可能在长期带来通缩压力，这种情况下未来中国的潜在利率可能会出现没有最低只有更低的情况（参考日本），3%左右的购房按揭利率大概率在五年内就会出现。

从房企业绩、土地市场和稳居民杠杆来看，这一轮针对楼市的支持还没有结束，甚至看不到头。

买房者如何决策

用一句简单的话来说，买房者在买房时应该降低房子的资产地位和金融属性，增加房子得到居住作用所占的权重。即：如果你觉得这房子买了以后也涨不了或很难卖掉的情况下还是需要这套房，那么你就果断买这套房，符合这点的才叫真刚需。如果你还是带有投机和侥幸心理想抄底房产，然后等涨完一波后卖出，那几年后很可能失望而回，得到的结果可能是房价上涨不及预期，或者被严格的限售锁住了自己的交易权。

因此，不要在短期的房价波动中迷失自己，要看清问题本质，理解房住不炒的内涵，对自己的财富负责。