2026小阳春到来，可以买房了吗？

 最近，全国楼市出现明显回暖迹象。

比较典型的是上海，在今年3月的上半月，上海二手房累计成交 13955 套，3月14日单日成交 1472 套，创近一年单日次高，周成交量创 2021 年以来新高，可以说上海的小阳春成色是全国最好的。

北京表现也不错，截至3月16日，三月月内成交8000套，全月有望冲击2万套（为近两年来次高点）；

在广州，3月首周二手房成交849套，环比增长了120%；

深圳在3月9日-15日单周成交1519套，环比增长38.5%，创近1年新高。

可以看出，这一轮小阳春的相对强度是：上海 > 北京 > 深圳 > 广州。

今天我们就从数据、估值以及基本面这几个方面，分享一下对于2026小阳春的观点，并且展望之后一段时间可能的趋势，并且给出明确的是否买房的判定标准和建议。

一、最新数据

无论是国家统计局官方数据，还是中原，都更新了2026年2月热点城市二手房价数据，这些数据显示二手房价格的反弹在2月就已经出现，我们具体来看2026年2月更贴近市场的中原领先指数：

北京房价环比上涨1.2%，同比下跌13.0%；

上海房价环比上涨0.9%，同比下跌12.5%；

广州房价环比下跌1.5%，同比下跌15.4%；

深圳房价环比上周0.9%，同比下跌10.2%。

除了广州外，其他三个城市均出现环比上涨，这是自2024年10月强刺激以来第一次出现回暖迹象。参考国家统计局的二手房数据，趋势上也基本符合这一情况。

统计局的一线城市二手房数据可视化↑

这一轮回升是短期的反弹还是长周期的反转？是不是可以买房了？我们需要看更多其他数据。

二、应该买房吗？

换一个角度，如果我们考察租金，在2026年2月，北上广深租金均是下跌的，加上房价环比上涨，因此租金回报率还在下降，当下各个热点城市的租金回报率仍然远低于2015年，普遍在1.5%-2.0%之间。

作为对比，我们看到香港房价过去一年时间里持续上涨，虽然距离最高点仍然有不少距离，但已是两年来最高。房价的背后是租金，内地一线城市与香港最大的区别在于房租（房租是住房需求和购买力的硬指标），这两年来香港房租一直在创新高，但内地房租持续下跌

香港住宅租金水平已经历史新高↑

在租金强势的背景下，香港房价正在真正意义上止跌反弹↑

我们当然不是说香港的租售比很漂亮、香港的房子很便宜，但只是和内地相比，一套总价相同的房子，香港的租金是内地一线城市的两倍以上。而且各自租金的趋势一个是在涨、一个是在跌，说明基本面有明显差异。

小阳春的情况在过去几年并不少见，2022、2023、2025都有强劲的小阳春，但之后房价进一步下跌，根本原因是基本面，居住需求和购买力还是在减弱。

另外，虽然房价已经跌了40%，但是居民杠杆率才刚刚开始下降，而且在2021到2025年初几乎都在高位一直稳着，这说明老百姓已经很努力了，但即使这样也还是很难扛住让房价维持在高位。

三、自然探底

虽然过去几年中，每一年的这个阶段都会出现一轮小阳春，每次小阳春后市场又会再一次掉头向下，而且从当下的基本面看，这一轮小阳春后市场再次转冷也是大概率。

但这一轮小阳春还是有它和过去所不同的亮点，那就是这轮小阳春没有过去那种明显的强刺激（例如2025年小阳春在2024年930刺激的背景下上演）或强消息（例如2023年小阳春在口罩开放后的强预期下上演），这一轮则是在市场不断的探底中自然而然跑出来的一波回升。

考虑到包括一线城市在内，全国大量城市房价已经跌去了约四成，下跌最快、情绪最绝望的时候可能已经过去了。

但人口减少、城市化放缓、居民去杠杆以及收入预期不稳的基本面仍没有发生变化。所以市场下一步可能进入一个相对缓慢但长期的调整期，有可能比较类似香港的1999-2003，即在经历了前期的急跌之后，转入缓慢下跌，在波动中探底，直到下一轮经济大周期启动时（当时是2003年），房价也彻底转向。

我们过去说过一个明确的观点，那就是可以通过租金回报率与按揭利率的对比来考察一个地方的房子是贵还是便宜，以房价已经止跌回升的香港为例，目前香港租金回报率大概在3.4%，按揭利率（无论是P按还是H按）当前在3.2%左右，可见按揭利率低于租金回报率，大量买房人月供小于等于这套房的房租，只有在这种情况下，买房和租房对于居住者而言才真正成为平行、理性的两个可以考虑的选项。

如果同样一套房子，你不仅要拿掉一大笔现金丢进首付里去，买房后月供还是租金的两三倍，那么有且只有一种动力会推动一个人这样去做，那就是TA赌这套房会升值，因此这项决策充满了不理性。

另外，还需要高度重视AI对楼市带来的影响，今年是AI在生产力上应用和取代人力的爆发年，我们大概率会看到越来越多大公司精简人员、同时看到越来越多更灵活的OPC（一人公司）或数字游民出现，这将很大程度改变过去“核心城市核心地段”的房地产逻辑。

总之，我对买房的观点与过去一样，一定不要把买房作为投资选项，如果是自住需求，那就应消费的心态面对买房，就像买车一样：如果假设买房后房价下跌也想买，那就买；否则就不要买。

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这个可视化数据平台的功能包括：

（1）中原领先指数 - 包含2008年1月至今北上广深天津以及香港的真实二手房价格数据；

（2）国家统计局数据 - 自2006年1月至今，70个大中城市二手房价格数据；

（3）直观清晰的可视化效果，可定义时间区间和滑块互动，数据图、回撤备注、图表、定基丝滑完成，另外支持城市与省份搜索，支持深浅两种页面风格。

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