房东经济学

  最近，房东税的消息传得沸沸扬扬。 “房东税”其实是一系列税的总称： 包括增值税、房产税、个人所得税、附加税费等。 但是这些税都不是今天才有的， 比如， 依据 1986年10月1日施行的 《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定房产出租按租金收入的12%征税， 2001年起，个人出租住房的房产税税率降至4% ； 又比如， 1994年《个人所得税法》明确“财产租赁所得”需纳税，税率20%，在 2001年1月1日起，个人出租住房所得暂按10%征收； 另外， 2016年5月1日全面推开营改增，个人出租住房按5%征收率减按1.5%计算增值税。 可见这些税种早就有，只是伴随中 国首部专门规范住房租赁的行政法规《住房租赁条例》而被再次强调。 该条例第八条规定： “出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。” 第三十条则提到， 房管部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。 这就有点像最近全网传的火热的海外投资征税，实际上80年代开始就要征税，而且CRS在八年前就已经联网，我身边以及星球近1900个成员到目前为止还没有一个人因为海外投资和CRS联网而接到电话的，给人的感觉完全就是线上线下两个世界。 我们回到房东税的消息，我不理解这样的消息居然被不少房产大V解读为利好，说 税务成本要转嫁给租客了，所以租金即将大涨，所以要买房的人更多，房价也要大涨... 这明显是既没有经济学常识，也不懂中国当下的具体市场状况。 任何时候，租金都不是由业主的成本决定的，而是由租客的购买力决定的。 租金如果有上涨的空间，业主早就涨了，哪一个业主不希望租金能高一些、能弥补房价下跌带来的损失、或是可以以租养贷呢？ 但事实是这几年绝大多数地区的租金都在下降，租房市场逐步从过去业主强势的房东市场，变成租客选择面越来越大的租客市场。对于业主来说，空置比租金下调要更麻烦，所以遇到稳定优质的租客，即便下调一些租金，也愿意继续出租。 我们按照立即100%执行假设，如果所有出租房源都强制备案并进行税务联网，那么业主收租要交多少税呢？ 根据房东税的细节，如果一个个人出租住房的租金为10000元/月，算下来每个月的税费总计是100...

  从去年开始，我每年暑期都会用1-2月的时间到西雅图生活，这是因为去年我在这里的另一个家安顿了下来，于是 我在八月上旬来到了西雅图，既是看望亲人，又是体验旅居生活。 今天的主题我会说说最近我在西雅图和温哥华的见闻。 一、入境丝滑 我是在西雅图入境美国的，在8月9日下午大约4:30到达塔科马机场，在走向入境大厅的走廊上就看到远处的雷尼尔山，雷尼尔山与西雅图机场直线距离大约80公里，西雅图的夏天往往晴朗干燥凉爽，空气清新，因此能见度非常高。 西雅图的入境大厅空间大、效率高，以至于公民、绿卡和其他签证都是平行的随机窗口（至少在人数较少的阶段是这样）， 实现了零排队时间， 我这次与两位来一同旅行的亲戚一起入境，他们没有被问到任何问题，直接扫描护照入境，全程可以说是超级丝滑。 这与之前网上说的川普上任后入境被刁难的情况完全不同，可能是网上说法夸张，或者只有遇到麻烦的人会在网上发帖，也可能是我们的经历存在幸存者偏差。 二、气候互补 当我到达美国，出机场后的第一个感觉就是凉快干爽，从动一下就出汗的黏糊糊的夏天到这里来，简直就像换了一个世界... 我会选择西雅图作为美国的家，有一个重要原因是因为这里的气候与我老家南昌非常互补。 中国南方在夏季往往炎热潮湿，但这个时候恰恰是西雅图最好的季节。7月和8月，每天平均的温度区间大概就是15-25度，而且绝大多数时间都是晴朗，不像冬季那样连绵的阴雨天。如果在国内最热的阶段来到西雅图，一方面躲开中国最热的时间段，还体验一次西雅图最舒服的季节。 2025年8月16日，西雅图天际线，蓝天白云加上凉爽的海风↑ 2025年8月9日 西雅图天气 14-26度 西雅图气候统计数据 其中最热的8月平均每日最低温14度、平均每日最高温25.3度 三、物价体系 从中国到美国，必须接受全新的物价体系，否则很难愉快地消费了。 原则上只要是有人力参与的商品或服务，那么美国的价格和中国相比一定是高得离谱。最典型的是，这次我又经历了一次修车，我发现我的车在之前不知何时前左侧撞到了什么东西导致出现一个凹陷，这个凹陷并不算明显，但我是个有强迫症的人，所以无论如何都要把它修好。 我找到一个报价相对低的body shop，给我的价格是修理1200美元，但这个面和前侧那个面之间的缝隙已经不平整，无法保证恢复原貌；所以如果要100%恢复如初，那么需要更换这个车身件，我问这么...

  最近发生了一件有意思的事，全国最大的二手房中介链家/贝壳关闭了上海的二手房成交价显示。 在缺乏证据的情况下，我们无法确认这一隐藏成交价的行为到底是链家/贝壳主动为之，还是受到了其他某些压力而不得不隐藏。 其实这个隐藏成交价的操作之前在多个城市早已实施，上海只是最新跟进，目前在北上广深四大一线城市中，北京和上海的二手房成交价均被隐藏，广州和深圳目前数据还在。 所以如果你在考虑买房或卖房，并且还能查到自己所在城市房产的成交价的话，那一定要珍惜现在的时光，因为后续能查到真实成交价的时间可能也不多了。 毫不客气地说， 链家/贝壳这个新动向显然是二手房市场的一个重大倒退 ，因为目前链家/贝壳几乎垄断了热点城市的二手房成交，他们对二手房成交价进行隐藏后， 整个存量房市场的透明度大幅降低。 市场经济的最大特点和优势就是公平公开，无论是股市还是楼市，参与者们最怕的其实不是价格波动、而是未知和不确定性，想象一下，假设你正在持有一家公司的股票，而且近几年股价持续下降，市场预期也相当悲观，但此时交易所突然不再对外显示这个股票的成交价，你是不是会觉得更慌？因为你 从熊市进入了一个充满未知的黑洞。 所以链家/贝壳这样的不明原因的掩耳盗铃行为，很有可能对“止跌回稳”适得其反，甚至对其自身业务带来伤害。 另外，本应该公开的成交价遭到隐藏，也加剧了信息的不对称，削弱交易的效率和公平性。 对买房者而言，失去了成交价做参考，要么被挂牌价忽悠，要么非理性砍价，最终需要更多时间和成本来完成买房； 而对卖房者而言， 业主难以判断市场真实水平，容易在失去参考的背景下遭遇中介压价或盲目跟风挂牌，导致定价偏离合理区间，更加难以成交。 链家/贝壳作为中介，并不直接受益于房价上涨或下跌，而是受益于成交量的增加，大幅增加买方和卖方获取有效信息阻力整体会降低交易的流畅度，所以我认为链家/贝壳不至于蠢到主动去隐藏二手房成交价。 可以预期，除了上海，未来一定会有越来越多的城市二手房成交价信息会被隐藏，在此我给广大正在看房的朋友一个建议，那就是既然没有了成交参考，那就更加放心大胆地区砍价，因为楼市已经是这个样子，时间和趋势完全在潜在买家的这一边。 还可以可以100%肯定，隐藏成交价的迷之操作无法改变市场规律，因为供需是决定价格的最重要因素，没有之一。 最近 Wind更新了7月全国几个热点城市的中原领先指数，出现全面...

最近强制社保的话题引起广泛讨论。 社保本来属于社会福利项目，如今却被很多人视为另一种税收...其根本原因是“双轨制”的不公平性，以养老金为例，体制内在编人士的养老金，是企业职工的2-3倍，更是退休农民的几十倍之多，这使得大多数感觉到自己是在为别人缴纳社保。 我们参考《成武县2023年国民经济和社会发展统计公报》，写明了2023年当地的养老金发放数据： 2023年机关事业单位退休人员8778人，发放养老待遇7.85亿元；企业单位离退休人员13220人，发放养老待遇3.69亿元；城乡居民养老保险待遇领取人员11.94万人，发放养老待遇2.51亿元。 这意味着三类人的平均每月养老金分别为：8942元、2791元、210元。 面对广泛的争议，这几天很多平台铺天盖地地告诫网友断缴社保的可怕后果... 我从个体利益最大化的角度说说我的看法 - 对于上班打工的人来说，社保是无法回避的，但如果你是个体户或自由职业者，而且还比较年轻的话，我的建议是：选择性地为自己购买所需的社保项目，比如很多城市的职工医保与养老保险的缴纳并不是捆绑的，那么你可以选择只购买职工医保（我自己就是这么做的）。 因为医保无论是居民还是职工都是立即可以用的，也是当下的刚需；但养老金远在多年以后，你不知道到时候自己到底能拿到多少钱。 我们以人口结构的演进趋势，以及代际赡养的养老金模式来看，80后、90后、00后面对养老都必须放弃幻想、依靠自己，能做的只有提前规划、提前储蓄、提前投资，长期以储备养老金的心态定投全球最优质的指数。 回到社保的公平性来，破除双轨制不仅有利于激发年轻人缴纳社保的动力，促进社会公平，也非常有利于提高内需潜力，做大蛋糕 - 如果能够取消医疗双轨、实行公平的医保，并且把全国农村老人的养老金从100-200元/月提升到1000，中国的内需绝对会迎来一波爆发式增长。 ​​​