房东税”上线，租金将要大涨？
最近，房东税的消息传得沸沸扬扬。
“房东税”其实是一系列税的总称：包括增值税、房产税、个人所得税、附加税费等。
但是这些税都不是今天才有的，
比如，依据1986年10月1日施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定房产出租按租金收入的12%征税，2001年起，个人出租住房的房产税税率降至4%；
又比如，1994年《个人所得税法》明确“财产租赁所得”需纳税，税率20%，在2001年1月1日起，个人出租住房所得暂按10%征收；
另外，2016年5月1日全面推开营改增，个人出租住房按5%征收率减按1.5%计算增值税。
可见这些税种早就有，只是伴随中国首部专门规范住房租赁的行政法规《住房租赁条例》而被再次强调。
该条例第八条规定：“出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。”
第三十条则提到，房管部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。
这就有点像最近全网传的火热的海外投资征税，实际上80年代开始就要征税，而且CRS在八年前就已经联网，我身边以及星球近1900个成员到目前为止还没有一个人因为海外投资和CRS联网而接到电话的，给人的感觉完全就是线上线下两个世界。
我们回到房东税的消息，我不理解这样的消息居然被不少房产大V解读为利好，说税务成本要转嫁给租客了，所以租金即将大涨，所以要买房的人更多，房价也要大涨...
这明显是既没有经济学常识，也不懂中国当下的具体市场状况。
任何时候，租金都不是由业主的成本决定的，而是由租客的购买力决定的。
租金如果有上涨的空间，业主早就涨了，哪一个业主不希望租金能高一些、能弥补房价下跌带来的损失、或是可以以租养贷呢？
但事实是这几年绝大多数地区的租金都在下降，租房市场逐步从过去业主强势的房东市场，变成租客选择面越来越大的租客市场。对于业主来说，空置比租金下调要更麻烦，所以遇到稳定优质的租客，即便下调一些租金，也愿意继续出租。
我们按照立即100%执行假设，如果所有出租房源都强制备案并进行税务联网，那么业主收租要交多少税呢？
根据房东税的细节，如果一个个人出租住房的租金为10000元/月，算下来每个月的税费总计是1000元，总计下来税率10%↓
业主到手的钱少了10%，原本租金回报率就已经很低（一线城市平均约为1.7%），那么再打个九折，净租金回报率就只有1.7%*0.9 = 1.53%。
我们在往期主题多次提到一个观点，即止跌回稳的一个重要基础在于租金回报率达到按揭利率的水平，这是非常重要的一个估值标准。按照现有的租金回报率，房价不涨那么业主出租房屋基本等于做慈善，在这个情况下再少10%收入，业主想卖房的冲动会不可避免地增加，结果大概率是对外租金不变，但房价下降的压力进一步变大。
说到底，租金的走势取决于租房市场的供需，这几年来租金下行，本质是因为供大于求，中国几乎所有城市在未来二十年就算不建一栋住宅，都已经足够用了。
过去大量住宅被囤积在无数业主手上不出租也不心疼，因为房价连年上涨，根本不需要出租，租过之后房子折旧加快反而还影响卖房的价格，但现在房价下跌，空置的代价开始显现，大部分业主又不甘心低价出售，于是无数存量房被激出来涌向租房市场，供给大幅增加，而针对租金的加税或减税都不会影响基本面影响下的趋势。
当然，如果你是有房正在出租或将要出租的业主，也不用太担心，即便分析了这么多，这个“房东税”真正影响到的范围肯定是极小的，因为房东税的全面铺开不现实，无论是从技术上还是从利益分配上，都难以全面征收。
从技术上看，大多数业主并不给租客提供发票，收付款都是私转私，这是没有问题的，现实中按规定交税的情况很少见，一般只有租客有报销或其他需求时才会交税。另外这个社会上房子最多的人是哪些人？他们会不会让自己吃亏呢？
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