房东经济学

  我曾经说过一个有趣的个人经历...  在2017年2月的时候，我当时被一位朋友邀加入了一个北京房产群聊，大部分时间我都是潜水状态，当时那个群里几乎每一个人都对2017年北京房价极为乐观。 当时群内还有不少人不满足于北京一年一倍的涨幅，觉得燕郊和其他环京地区那种从2016年的1万左右单价涨到三四万以上才够爽，并且都在说燕郊在2017年内就要涨到5万以上，通州单价要到7-10万。 当时我在群聊里说了一句： 同样作为城市偏远地区，燕郊房价都快赶上香港的天水围了，而且天水围是香港，燕郊却不是北京，现在这个基数上别盲目乐观了。 就因为这么一句话，我遭到了群里好几个人的攻击，具体的说法我有两条记得比较清楚： 1你的世界观有问题 ，香港那个衰落的破地方能和北京比？天水围肯定不如燕郊... 2你不就是那个谁谁谁嘛，你看空房价、看空中国发展，你还是滚去美国投资吧 ... 你看这种逻辑是不是很熟悉？我只是不看好某个地方的房价，他们就把“看空中国发展”的大帽子扣到我的头上来了。 虽然2017年初那会儿互联网上的小粉红还没现在这么猖狂，但这种扣帽子的习惯和不能就事论事的心态早已深深刻入了某些人的心里，这种人无论是生活、工作还是投资，最终结果一定是失败的。 说回我们的主题， 时间过得飞快，我们看看现在北京和燕郊的房价到底怎么样了。 现在燕郊以及其他所有环北京地区的房价几乎只有当初的三分之一，极端案例下曾经单价三万多的房子现在9000多就能买到的了；而北京全市均价也低于2017年3月的水平。 也就是说，北京的房价已经有六年多，接近七年没有涨了；而上海的情况，和北京也差不多。 作为一线城市，七年的长周期内房价不涨，这是房地产市场化以来第一次出现的情况。我认为这也将是一个新常态，大概率还会持续下去，这是城市化周期、人口周期、金融周期以及经济基本面共同决定的。 和房价相对应，京沪的人口也已经超过七年没有显著增长了↑ 我们还是以Wind的二手房均价数据源（中原）作为参考（该数据为全市二手房平均数据，不接受个例反驳）。 根据数据显示，北京和上海房价和七年前的2016年底是差不多的，如果拉长时间看过去十年的房价走势， 在2013年底到现在的这整整十年里，北京全市二手房平均涨幅也只有61%， 换算成年化速度平均每年5%，上海比北京稍微高一点，但也只有70%。 但 需要注意的是，在北京过...

  最近由于CPI和PPI下行，越来越多人关注我们国家的通缩压力；这两个数据不断走低的背景是需求不足，消费潜能没有很好地得到发挥。 包括物价在内，今年有很多事都出乎意料，原本在去年年底我们疫情开放后，大多数人都认为今年经济必然会有一轮强劲增长，但是这个情况并没有出现，更有中金公司年初给出的十条预测（包括第三条通胀预测）几乎全部与结果相反，几乎成为互联网上的一个笑话。 纵观中国市场经济的历史，一共有过三轮CPI降低到0左右的经历，第一轮是1998-2002，第二轮是2009全球金融危机，第三轮就是现在。 但是这一轮和前两轮的差异非常 明显，那就是1998-2002以及2009都是外部冲击引起的。1998年亚洲金融风暴冲击亚洲大多数经济体，中国非常成功地应对了金融风暴实现软着陆，在此之后的四年时间里推进改革、调整结构，在2002年走 出了物价停滞，在加入WTO的背景下迎来了经济增长黄金十年。 2009年的全球金融危机也是外部影响，在强刺激的推动下，中国当时CPI也很快见底回升，标志着中国经济较快走出金融危机的阴影。 但这次外部并没有危机发生，主要是内需不足、外需减退带来的问题。 在今年4月时，CPI就已经进入了比较低的区间，当时市场上出现一些声音（主要来自于楼市利益相关者），这些声音表示货币供应正在大幅增加，物价通胀和资产价格大涨就在眼前。我当时不希望读者受到错误信息干扰，所以发布了主题《 迎接通缩 - 当物价和收入都不再上涨 》，其中明确表示没有看到哪些商品或服务在中国有大幅涨价的基础↓ 进入年底，趋势已经变得明朗，通胀和通缩的争议也逐渐消失。但我们现在需要思考的是怎样消除通缩压力，解决这个问题的过程中需要克服五个重要困难。 （1）低收入、生活习惯与方式 供需决定价格，所以通缩用白话来说就是两个主要原因， 要么是供应太大了，要么是需求太弱了，或者就是两者兼而有之。 现阶段中国有六亿人月收入也就是一千元，这使得中国在有14亿人口的情况下，社会零售的总量却不如只有三亿多人的美国。这是因为美国3亿多人里，多半是有强大消费能力的中产或富人，而我们按照发达国家标准定义下的中产和富人可能不到一亿。 另外，由于我们国家大多数人口长期都没有经历过发达国家的富裕生活，同时也深得传统财富观念勤俭节约的影响， 中国的消费结构有一个非常明显的特点，那就是必选消费都很便宜、但可选消费的...

  如果要用一个字来形容 这两年的 房地产市场 ，我能想到的就是 - 惨。价格下跌、成交萎靡，而且这个趋势不仅仅出现在中小城市，也包含了一线城市。我们甚至看到一线城市的部分片区出现了比其他城市更加剧烈的跌幅。 这也说明在大潮褪去的背景下，同一种大类资产中并不存在可以对风险形成绝对免疫的资产堡垒。 最惨的案例 在过去这几个月，我们看到相当多令人难以置信的下跌案例，比如深圳罗湖和福田部分小户型学区房因为教改原因价格断崖式下跌一半以上；又比如之前分享过的浦东标杆楼盘仁恒河滨城两年跌掉42%合计价值减少1100万的案例，北京甚至出现不少房源跌到2016年的水平。 但是个例只是个例，虽然它们真实且具体，但都有各自一些特殊原因，比如上述深圳的学区房因为学区调整导致价格几乎重置、又比如上海仁恒河滨城的案例房源楼层和楼栋之间存在 一定差异，实际跌幅并没有40+%之多。 整体数据 今天我们就用数据说话，用整体平均数据作为参考。数据来自万得，数据源为中原提供。中原在中国几大热点城市最早从2004年5月开始每个月调研更新城市二手住宅价格和租金指数，目前无论是国内的万得数据还是国际Bloomberg，中原这个数据源都被视为市场化程度高、准确度好、最接近真实价格变化的数据。 我们看北上广深的表现，以2008年1月为定基100，可以看出四大一线城市整体涨幅都非常大，但各自达到最高点的时间存在差异。 深圳有着一线城市中最大的历史涨幅纪录，在2021年初时，深圳全市的二手房平均价格接近2008年1月的6倍水平（这仅仅是全市平均，部分区域累计涨幅超过十倍的房子也不在少数）；但之后深圳的房价开始下跌，根据中原指数，深圳二手房平均价格从2021年初至今已跌去31%； 与深圳同在大湾区的广州见顶时间大约在2021年下半年，由于2019-2020年那一波涨幅广州没有深圳那么疯狂，所以广州房价后续的跌幅相比深圳也较少，目前广州相比峰值跌去了14%； 京沪的整体跌幅和广州接近，北京的平均房价在今年年初时才见顶，然后掉头向下，累计跌幅14%；上海见顶于2022年下半年，累计跌幅13.5%。 除了深圳外，北上广三个城市的累计跌幅都在15%以内，这在全国范围内看已经算是非常坚挺的了。我们加入天津作为对比就能看出，天津房价2017年3月见顶，已经连跌六年多，现在房价几乎已经回到涨价去库存的起点（2016年初）的...