京沪房价，七年未涨

 我曾经说过一个有趣的个人经历... 在2017年2月的时候，我当时被一位朋友邀加入了一个北京房产群聊，大部分时间我都是潜水状态，当时那个群里几乎每一个人都对2017年北京房价极为乐观。

当时群内还有不少人不满足于北京一年一倍的涨幅，觉得燕郊和其他环京地区那种从2016年的1万左右单价涨到三四万以上才够爽，并且都在说燕郊在2017年内就要涨到5万以上，通州单价要到7-10万。当时我在群聊里说了一句：同样作为城市偏远地区，燕郊房价都快赶上香港的天水围了，而且天水围是香港，燕郊却不是北京，现在这个基数上别盲目乐观了。

就因为这么一句话，我遭到了群里好几个人的攻击，具体的说法我有两条记得比较清楚：1你的世界观有问题，香港那个衰落的破地方能和北京比？天水围肯定不如燕郊...2你不就是那个谁谁谁嘛，你看空房价、看空中国发展，你还是滚去美国投资吧...

你看这种逻辑是不是很熟悉？我只是不看好某个地方的房价，他们就把“看空中国发展”的大帽子扣到我的头上来了。

虽然2017年初那会儿互联网上的小粉红还没现在这么猖狂，但这种扣帽子的习惯和不能就事论事的心态早已深深刻入了某些人的心里，这种人无论是生活、工作还是投资，最终结果一定是失败的。

说回我们的主题，时间过得飞快，我们看看现在北京和燕郊的房价到底怎么样了。现在燕郊以及其他所有环北京地区的房价几乎只有当初的三分之一，极端案例下曾经单价三万多的房子现在9000多就能买到的了；而北京全市均价也低于2017年3月的水平。也就是说，北京的房价已经有六年多，接近七年没有涨了；而上海的情况，和北京也差不多。

作为一线城市，七年的长周期内房价不涨，这是房地产市场化以来第一次出现的情况。我认为这也将是一个新常态，大概率还会持续下去，这是城市化周期、人口周期、金融周期以及经济基本面共同决定的。

和房价相对应，京沪的人口也已经超过七年没有显著增长了↑

我们还是以Wind的二手房均价数据源（中原）作为参考（该数据为全市二手房平均数据，不接受个例反驳）。

根据数据显示，北京和上海房价和七年前的2016年底是差不多的，如果拉长时间看过去十年的房价走势，在2013年底到现在的这整整十年里，北京全市二手房平均涨幅也只有61%，换算成年化速度平均每年5%，上海比北京稍微高一点，但也只有70%。但需要注意的是，在北京过去十年这累计61%的涨幅中，几乎所有涨幅都集中在短短两年的时间里，也就是2015-2017，其余的其他时间对于市场参与者而言都是垃圾时间，在这些时间里市场大都是横盘或下跌。

北京和上海房价指数 2013年11月-2023年11月

这种不均匀的涨幅分布也决定了过去十年中在2016年之前上车的购房者大体还是赚了不少钱的，因为他们吃到了过去十年唯一一波比较大的涨幅，但2017年初和以后上车的买房者几乎是亏损居多，即使是只计算房屋净值而不考虑按揭利息的情况下。

当时他们在群里骂我让我滚去美国投资，所以我也好奇，如果一个人真的滚去美国投资的话，结果会是怎样，我们现在也来认真计算一下投资回报。

过去十年标普500涨幅约164%，纳斯达克100涨幅约379%，且大多数时间内价格是处于慢牛上涨区间内的。

如果以2016年底2017年初为起点来计算过去七年的投资回报对比，则美国资产表现的强势程度更加明显。

标普500近十年趋势↑

纳斯达克100指数近十年趋势↑

可能有人会说拿强势的美国股票和中国房产对比不公平，那我们也对比美国热点城市房产，过去十年，旧金山、洛杉矶、西雅图、奥斯汀等美国城市的整体房价涨幅其实也高于同期的京沪，而且过去十年美元兑人民币是升值的，以及这些房产扣除持有成本后的净租金回报率远高于京沪。

西雅图房价 过去十年涨幅133% ↑

洛杉矶房价 过去十年涨幅100% ↑

奥斯汀房价 过去十年涨幅138% ↑

所以，你还觉得所谓“滚去美国投资”是一句骂人话吗？还觉得美国人和其他全球投资者真的没有发财的机会吗？是时候擦擦眼睛看看世界了。

但考虑到中国目前还是资本项目不可兑换的国家，即普通人手上即使是有大把的人民币也不能向全球其他市场投资，而就我们国内看，过去十年投资包括京沪在内的热点城市房产仍然是相对不差的投资，毕竟这总比投P2P暴雷、股票大跌来的好一些。但未来即使是京沪房产，也很难成为资产堡垒，因为租售比依然在历史极限，且房价和租金还在下跌之中。

现在再看当年那句“京沪永远涨”，不知道屏幕前的你会是一种什么感觉。

我们在逆境中应当总结教训，京沪房价过去六七年的失落表现说明，疯狂的牛市是大多数人亏损的根源：在2017年初的时候，由于短时间里房价翻倍，使得很多人认定一两年房价翻倍就是理所应当的投资回报，认定买房就是致富的最好途径。但时间过去了快七年，事实证明2015-2017一两年翻倍是真的，而2017-2023不涨反跌也是真的。

展望未来，时间过得飞快，现在距离2027年也只有三年多一点的时间，以十年为周期，随着房价的基数来到2017年的高点，等到2027年时，北京和上海房价有可能创出十年不涨甚至十年累计涨幅为负的情况，这就有点像1990年年代的东京了。我们今天说的是一线中的一线城市京沪，全国其他地方的情况就不需要多说什么了。

总的来说，房住不炒不是一句空话。

我对房住不炒的理解是，如果一个人认定买房后房价不涨甚至下跌也还要买房的话，这才是真刚需；但凡一个人的买房决策会因为ta对房价预期的变化而变化时，那么ta或多或少都是投资者，都不过是把房子视作一项资产配置而已。

过去几年，特别是2020年后，我一直在劝退任何把房子视作一项资产配置的想法，也因为我的观点不讨人喜欢，我遭遇过无数的质疑和谩骂，正如我当年在那个群聊里的遭遇一样，但我也无所谓了，时间已经并且还会继续给我们所有人明确的答案。