房东经济学

  本期主题更新一些可视化数据和新观察。 近期，Wind更新了9月全国热点城市二手房价格数据（中原领先指数），在2025年9月： 北京房价环比上月下跌2.1%、同比去年下跌7.4%； 上海房价环比上月下跌1.5%、同比去年下跌8.1%； 广州房价环比上月下跌1.4%、同比去年下跌10.4%； 深圳房价环比上月下跌1.5%、同比去年下跌4.3%。 可以看到一个趋势，热点城市环比持续下跌，北京出现加速补跌。 至此，京沪各自相比最高点的累计跌幅接近35%、广州36.7%、深圳达到了41.8%。 如果我们把香港考虑在内，则 香港是中国目前唯一一个正在实现止跌回稳的城市，目前香港租金回报率已经超出按揭利率一截，从估值角度看确实不贵 ；若以时间为参考，香港房价与2015年3月相当。 另外，9月各个热点城市房租也出现下跌，这导致各城市租金回报率在房价下跌的情况下没有上升。北上广深租金回报率分别仅为：1.61%、1.89%、1.87%、1.76%，显著低于目前3.2%左右的首套房按揭利率。 除了Wind/中原提供的数据，国家统计局公开的70城数据涵盖面更广，更容易看到最近房价调整的一些结构性特点。在这项数据中，一线城市的已经连续几个月环比跌幅在全国前列，下面是国家统计局公布的8月和9月70城二手住宅价格数据，其中： 8月北京环比下跌1.2%，跌幅在70城中排名第一，跌幅最大的五个城市中，有四个是一线城市； 到了9月，北京二手房价格再次环比8月下跌1.0%，跌幅在70城中排名第五，跌幅最大的五个城市有三个是一线城市。 这些数据再一次证明，“京沪永远涨”或大城市不会跌的说法是错的，并不存在某个地方能够成为资产堡垒，而且实际情况可能还恰恰相反， 越是头部的城市，房价绝对值越高、金融杠杆越多，跌起来带来的损失更严重 ，这个观点我们往期已经说过很多遍了。 回望一年前的2024年9月，当时楼市信心也一度将至谷底，但今年与去年此时最大的不同在于，去年9月底我们迎来了一波强刺激， 涵盖限购调整、降首付、降利率、减税费、保交楼、盘活存量等多方面的全方位、系统性方案，之后的3-6个月，热点城市出现了止跌回稳或跌幅放缓迹象。 而在今年并没有类似的措施出现，不是因为不想刺激，而是该用的刺激都用过了，15%的最低首付已经够低、3%出头的按揭利率也是历史新低、 限购在绝大多数地方也已经完全下线，已经宽...

  2025年10月16日，台积电公布了今年三季度的财报，在这次财报中，台积电刷新了单季度盈利的纪录、毛利率也达到近60%的历史最高水平。 在这个季度， 台积电营收 9899.2亿新台币，同比增长30.3%；净利润 4523亿元新台币 ，同比增长39.1%。 本季度台积电的毛利率达到59.5%，明显超出预期的57.1%；净利率也接近46%。我们过去多次提过一个观点，那就是： 台积电的盈利能力是当今世界毫无争议的制造业之王。 一、毛利就是护城河 利润率如此之高，说明台积电的定价能力非常强，客户在他们面前没有压价的余地，这背后是高工艺芯片制造的护城河 -  如此先进的工艺、如此高的良率全世界独此一家，台积电开什么价客户就会出什么价 ，甚至2nm的具体报价还没有出来，苹果就已经提前锁定了台积电规划产能的超过一半。 后来我好奇，想在加入时间这个坐标，看看台积电的盈利能力在近二十年的制造业里是什么水平，于是在ChatGPT上问了一个问题： 近二十年有没有哪家制造业公司，毛利率和净利率达到过台积电现在的水平？ GPT给我回答的第一句话是四个字： 几乎没有。 然后它列举了其他盈利能力特别强的制造业公司来对比，下面是GPT的完整回答展示↓ 高毛利的背后，还有工艺的不断进步，2025年第三季度，3纳米制程晶圆出货量占到了23%的晶圆销售收入，3nm工艺经过2023年以来的量产爬坡，已迅速成为营收的重要支柱之一，5纳米节点仍是出货主力（占比 37%），7纳米占比 14%，合计7nm及以下先进制程贡献了 74%的晶圆收入，创新高。 而下一代的2纳米制程（N2）开发进度也符合预期，台积电在发布会上透露，2nm工艺将于本季度晚些时候开始量产，按计划如期在2025年底前启动初步量产。此外公司也公布了2nm家族中的增强版本——代号“A16”或称N2P工艺，其将在现有2nm基础上进一步提升性能和能效，预计2026年下半年进入量产。 二、AI驱动 除了护城河之外，成长性也是一家好公司必不可少的要素，近两年来推动台积电业绩持续高速增长的主要驱动力就是AI，因为 不管是英伟达或AMD的GPU、还是博通的ASIC，全部需要台积电。 按应用平台划分，高性能计算（HPC）已成为台积电最大的业务板块。本季度HPC相关芯片制造收入占总营收57%，明显超过智能手机相关业务的 30%，反映出AI加速...

  今天发一则往期主题， 当时目的是用逻辑和常识来对年轻人劝退买房的， 文章 首发于2020年末，彼时几乎正好是全国房价的巅峰期↓ 今天我们会结合一些最近的社会热点（例如力工理论、以及愈演愈烈的性别矛盾等），对往期这则主题进行一些修改并重发，分割线后为修订版内容↓ 我们先从房子的资产属性说起。这些年有关房子，我们听过最多的说法是：房子是用来住的，不是用来炒的。 可现在大多数人对房子的看法， 首先它是一个资产，而且是一个在过去二十年几乎只涨不跌的优质资产，然后才会考虑它可以住 。就连开发商在打广告的时候也直言不讳地用上“XX稀缺资产”这种描述。 国人对房产的理解中，资产属性早已远超居住属性 ，如果不认同这个说法，你也可以了解一下刚需买房时考虑的重要因素，看看大多数人是不是会把增值潜力摆在非常重要的位置。直到这几年房价遭遇重置式的大跌，这个资产观念才刚刚开始出现一点点改变。 这几年我见到非常多这样的案例， 一个刚需要买房但预算有限，只能买到偏远的城郊结合部，于是就上车买到城郊结合部，买房后继续在工作地点附近租房住，买到手的房子就空着。 看到没有， 这类买房不是为了住，而是为了拥有房产 。所以，市场不存在刚需和投资投机的区别，刚需即是投资、投资即是刚需。投资者买房源于对房价上涨的期待，刚需买房源于对房价上涨的恐惧，两者都基于同样的一个预期，所以本质上没有任何区别。 现如今，买房和结婚之间的联系已经被打造成了密不可分的状态。 不管现在年轻人或家长的思想有多开明，买房就是结婚绕不开的一个槛，大多数情况下还是最大的一道坎。又因为房价高，热点城市一套好一点的房子轻轻松松几百上千万，一对新人结婚和买房完全不亚于两个公司进行资产兼并重组，结婚对年轻人来说当然是越来越不轻松。 婚姻和买房的关系被各种因素强化，比如居住、落户、工作、学区、安全感等等。 但在我看来，这些都是借口。 一个月有1万出头的租金，你就可以在热点城市租到一个价值1000万的豪宅；而在现在这个抢人时代，落户简单买房难，找工作也不会看你是否有房作为主要考核标准；至于学区，很多人连生娃的打算都没有，市场化的优质教育资源也在快速发展；再说安全感，那是人们基于房价一定永远上涨才说的话，不信，可以去问问2017年高位接盘的环北京和天津的购房者， 了解一下他们买房之后价格连续两次腰斩后带来的是怎样的安全感。 既然上面这些因...