房东经济学

  周末看到一则消息：北上广深四个一线城市人口在2022年同时下降。 具体来看，在2022年末： 北京常住人口为 2184.3万人，比上年减少4.3万人； 上海常住人口为2475.89万人，比上年减少13.54万人； 广州常住人口为1873.41万人，比上年减少7.65万人； 深圳常住人口为1766.18万人，比上年减少1.98万人。 不久前当我们说中国人口总量负增长的时候，总会安慰自己说没事的，因为人口还会向城市流动，所以可以继续高喊某某城市永远涨...但一线城市的人口数据一出，让很多人无力辩驳，因为这四个城市在2022年的人口降幅甚至比全国的幅度更大（全国14亿人，2022年减少85万）。 我们今天就聊聊一线城市人口下降的原因，以及未来城市化的展望。 性价比是根本 如果这两年你到各个城市走走，会发现一线城市与二线城市差距正在减小。 比较典型的如杭州、成都、重庆、武汉、长沙等强二线城市，你会感觉到这些城市和北上广深相比在基础设施、城市面貌、零售等各方面的差距比过去小了很多，甚至由于基础设施的周期差异，这些二线城市的地铁建成才没几年，乘坐体验会有吊打一线城市旧线路的感觉... 目前一线和二线唯一存在明显差距的是就业质量和薪资水平，比如全国大多数的头部企业的办公场所和高薪岗位还是集中在一线城市。 但 就业质量由于成本原因很难传导到生活质量上去。 虽然一线的薪资待遇仍然高于二三线不少，但因为长期就业必然面对房价房租的问题，所以我们 不光要看收益，也要算成本： 一份同类岗位在一线城市给你带来相对二线的超额收入部分，远远不如你在一线城市生活成家的超额成本部分。 比如你在一线月入2W，二线月入1W，但一线的月供相比二线每个月多出一两万是再正常不过的（而且买到的也不是什么好房子）。 我身边就有这样的朋友，家庭条件在江西算还可以的，但为了在北京买套房，把父母大半存款带走，还把老家父母打算用来养老的房子也卖了，最后在北京买了一个老破小，他最不爽的是月供压力大但到现在房子也没怎么涨。而他在北京的年薪也不高，大概30W还要加班。我问他在北京图个什么，他也回答不出来。他家里在本地国企工作多年，推荐一个一年十多万的舒服岗位很容易，这个收入在老家的话含金量是相当高的，因为不用交房租不用还房贷...但 像这样搞不清楚自己用巨大代价做一件事究竟是为什么的年轻人太多了。 我跟他说你花这么大...

  昨天有两则非常重要的财经数据值得关注。 第一个是物价数据：2023年4月中国CPI同比去年4月+0.1%、环比今年3月-0.1%；PPI更是同比-3.6%、环比-0.5%，消费品和工业品两个重要价格指标都指向越来越大的通缩压力。 另一个数据是关于信贷， 2023年4月全国新增人民币贷款7188亿元，低于预期14000亿 ， 在信贷数据中，居民 贷款 又是最弱的 。 信贷不是想放就放，关键看需求。 需求不足，资金就只能在金融机构间流动，无法进入实体，又被称为空转。 上述两个数据是相通、相互佐证的。 当前中国的利率、存款准备金率均已是历史最宽松的阶段，但为何 信贷需求还是不够强？甚至导致 物价低迷、房价下行，要回答这个问题，我们需要分来看。 信贷需求分生产端和消费端，企业贷款属于生产端、居民房贷和消费贷等属于消费端。前段时间生产端信贷需求有过一轮增长，但消费端需求始终没有反应（ 4月份居民存款减少1.2万亿，居民贷款减少2411亿 ） 。 如果内需和外需都不振，企业继续生产的结果自然是降价、内卷。我身边的情况也确实如此， 今年以来随着疫情影响的结束， 很多工厂恢复生产， 我 几位做实业的朋友 都在不同场合说到了一个共同点，那就是今年 利 润 越来越薄了， 开工不一定能赚到钱，只是为了活下去，争取先把竞争对手卷死。 过去两年，信贷需求萎缩最快的当属居民中长期贷款（绝大部分为房贷），到2023年4月时，中长期贷款的存量减少1156亿人民币（ 这说明主动还贷的规模 比新 发贷款多出了1156亿 ），这个数字也是有记录以来历史最大单月跌幅，我们算是见证历史了。这背后是老百姓在主动去杠杆、降风险。这也代表市场对于楼市的预期仍未真正反转，否则如果有上涨预期，购房需求不至于这么低迷。但从另一方面看，出来混总是要还的，现在居民信贷需求的低迷，就是2015-2018短短三年内房贷存量翻倍的一个必然结果。 2007年8月以来 各月居民中长期贷款增量 2023年4月净减少1156亿元 为历史最大 截至2022年底 中国居民部门杠杆率连续9个季度高位横盘 要打破这个僵局，扩大消费是核心，而扩大消费的基础是 富民、强民 、惠民 ，这个民包括普通百姓，也包括民营企业和个体户。 但有些道理说起来很简单，要做成却是一件非常复杂的系统工程，因为需求不足的背后，又是人口老龄化、债务、金融周期和...

  这是一个一年前的故事。 2022年4月11日，在加州洛杉矶，我同我父母以永居身份首次登陆美国后的不到20天，那时还没来得及买商业医保，那天晚上我爸爸感觉头晕，站起来都不稳。我害怕脑梗或心梗这种危险的情况，所以立即去了最近一家医院的急诊。  经过初步诊断，排除了心脑血管的问题，结合血检结果和黑便症状判断为消化道出血。后来他在医院住了四天，做了从头到脚的检查，最终在胃镜检查中确认了病因 -急性胃溃疡导致的胃出血，因为失血才导致头晕。他之前肠胃从未有过问题，所以我们还蛮惊讶的，好在急性来的快去的也快，出院后很快就恢复，下半年胃镜复查已经看不到任何曾经有过胃溃疡的痕迹了。  两人间病房 但期间只有我们一个患者 我对病房印象最深的是洗手间很干净 医院之夜 当时直到出院，我都不知道费用是多少。到了出院后大概20天，我收到账单，陆续有三张，金额分别为49697.28美元、1573.58美元、454美元，总计51724.86美元...确实很贵！ 账单一 49697.28美元 账单二 1573.58美元 账单三 454美元 在医院期间，我咨询了做保险的朋友，表达了我的担忧，因为我听说美国住院一晚至少一万美元。她让我不要担心，等着社工（Social Worker）来就好，社工会调查我父母的收入，由于他们目前的收入只有国内的养老金，换算下来只有几百美元，所以他们是符合加州的白卡（Medicaid）标准的。  我问她： 我们都已经住院了再办也行？  她说： 可以的，白卡可以报销申请前90天的所有医疗开支。  后来社工果然来找到我们，问了具体情况，我们如实提供。之后我们又到所在地的Social Service Agency提交材料：绿卡、社安卡、报税记录、收入证明。 而对于这些材料的审核，也是相当人性化的。 由于他们是新移民，前一年度没有报税记录，所以我们写了一个半页纸的statement；又由于养老金收入在中国，我们用中国的银行流水稍加翻译提交，工作人员对我们非常友好热情。 Social Service Agency的工作人员带领我们到他的办公室， 看到我们带上这些复印件前来，他说：感谢你们，材料如此齐全，这帮助我减少了很多工作量啊。 他还让我们放心，说第二天州政府就会审批申请，然后再过一周白卡就会...