房产税要来了吗？
在11月14日举行的第十六届财新峰会上，财政部原部长楼继伟谈到房产税问题，他表示：房产税是最适合做地方税的税种，当地的公共服务越好，房地产税越上升，两者是相辅相成的。
楼继伟还透露，房产税是2013年提出来的，实际上全国人大立法已经完成，一些难点问题也基本解决了。
今天我们的主题就专门聊房产税这个话题，分析一下为什么房产税是“短期没有长期有”。
一、止跌回稳的努力
一年多以来，各地都在积极推动楼市止跌回稳，从价格表现看，止跌回稳还有很长的路要走，之所以说房产税短期不会有，是因为它和止跌回稳的目标是背道而驰的。我们这里顺便更新一下最新的热点城市房价数据↓
在2025年10月：
北京房价环比9月下跌1.9%，同比去年10月下跌8.9%;
上海房价环比9月下跌2.2%，同比去年10月下跌10.1%；
广州房价环比9月下跌2.0%，同比去年10月下跌12.1%；
深圳房价环比9月下跌0.5%，同比去年10月下跌5.7%。
在四大一线城市中，深圳房价跌幅放缓，北上广下跌速度比较快，月度跌幅在2%左右，香港房价正在止跌回稳。
另外，由于各个城市房价比租金跌的更快，因此租金回报率均出现小幅回升。
我对于房子的观点维持不变 - 那就是以消费的角度看买房，假设房价要下跌还要买房，那就买，否则就不要买；对于持有房子的人来说，有一套满意的自住房就足够。
正是因为止跌回稳还没有完成，房产税在这个时候出来的可能性非常小。
我们过去说过很多次，房产税这种现金流收入是对土地出让这种一次性收入的取代，所以我们做一些简单计算：中国土地收入的巅峰在2021年，当时总收入达到8.70万亿元人民币，之后不断下降，到2024年只有4.87万亿，今年以来这个数字仍在下降。
我们乐观预计，未来每一年都有四万亿以上的水平，则相比2021年，需要弥补的差额是4.7万亿。
以300万亿的房产总价值作为税基，则年度平均税率需要达到4.7/300 = 1.57%
这个水平会让大多数业主都非常难，比如一套一线城市500万元的普通住宅，按此标准一年的房产税就要7.5万，而这样一套房租出去一年租金差不多也就这个数字。所以在房产高估值的情况下，房产税会让大量哪怕一点房贷都没有的住宅成为负现金流资产，会让本就下行的市场雪上加霜。
楼继伟在这次峰会上也表示，2022年时出台房产税被认为不是时机，现在虽然房地产泡沫已经破灭，但下行仍在过程中，还是比较难的。
二、税收探索
最近一位会计师告诉我，他们现在非常忙，特别是针对自媒体以及海外电商的集中需求，这些行业甚至出现了恐慌，特别是规模较大且之前没有关注税务问题的老板。
现在税务部门也开始全力堵漏洞，比如以前买发票的做法现在风险非常高；
一些合法合规的操作也被设置更高要求，比如年内开支发票，例如酒店或餐饮，任何一项太高也可能被查。
通过给多人发工资提出公司资金，对于员工的年龄、常住地等等都有了更多要求；
又比如让另一个自然人注册个体户，再做服务外包开支，这种做法可能很快也要被管理或提升税率。
除了税之外，江浙沪和广东等地的服务行业，企业开始被要求给所有员工上社保吗，这导致公司压力剧增，然后这些企业没办法，就把员工挂靠到湖南江西等强制社保尚未抓紧的内陆省份。
我们往期主题：一个重要的分水岭 就专门说过，今年下半年是税收大方向的一个分水岭，如果说过去是放水养鱼，那之后就是严格执行。我们现在看到的境外电商信息打通、CRS获取海外投资信息、甚至连外卖小哥也开始交税，都是严格执行的具体措施。
告别放水养鱼模式，对官方而言属于是一次税收探索，即探索在不启动重要新税种（例如房产税）的情况下，依靠已有税种和规则，是否能够填补土地收入下降带来的空缺。
如果成功做到，那么房产税就肯定会推迟；如果不能做到，那么房产税就可能快要上线了。
三、难以替代
房产税的长期逻辑是以现金流去替代过去土地收入那种一次性红利，对于任何一个国家来说，城市化都是一次不可逆过程，城市化推进到一定程度后是必然放缓然后保持在一个稳定水平的，这时候全社会对于新增建设土地的需求将大幅减少。
 |
| 城市化的常规进程↑ |
过去，城市化给各地带来的住房需求增量，是房地产运行乃至整个土地财政的基础。中国的土地批租制度在城市化快速推进的过程中是有积极意义的，因为这个制度确实适用于过去快速城镇化过程的中国，在中国城市化过程中，每年都有大量人口进入城市带来巨大的新增的土地需求，又叠加地价和房价的上涨，这给了各个地方快速增长的财源，因此我们看到各地崭新的机场、高铁站、地铁、城市道路，可说都是拜土地收入所赐。
正是因为城市化放缓，我们看到买房的人少了，房企资金链出问题了，也看到各地的土地出让金大幅减少了，大量公务员、教师、医生等在编岗位待遇下调甚至发出去的奖金又被扣回去的情况...这些本质都是土地市场新常态导致的。 要解决钱不够的问题，要么是开源、要么是节流，现在全国各地有规模巨大的基础设施需要维护和运营、还有数量庞大的在编人士要供养，减开支是不太现实的。 那么通过在其他税种上严格执行或者提高税率，能取代过去的土地出让收入吗？答案是很难。 以2024年国内各类税收数据看，没有一项总额能接近巅峰期的土地出让收入（8.7万亿）。而即使在土地出让收入已经连续下降三年后的2024年，全国土地出让金收入（4.87万亿）也达到了个人所得税（1.45万亿）的三倍多。即便各个税种都瞬间增加30%税收，还是替代不了土地出让金。  或者你可以换一个角度想，跨境电商、美港股投资这种税都要收了，房产税这么大一块怎么可能漏掉呢？所以长期看，房产税是大概率是会落地的，虽然短期可能性不大，但长期应当做好充足的心理准备。 本期内容来自于过去一个月我的知识星球部分内容的节选和衔接，另外，过去一周的星球订阅内容pdf已发，主题包括： （1）美国政府重新开门，妥协的背后是什么？ （2）爱泼斯坦文件发酵，引爆美国舆情，MAGA内部为何出现分裂? （3）中国10月经济放缓，今年能否保5？ （4）中日关系恶化，为什么和平仍是未来方向？为什么“惊涛骇浪”概率反而更低了？ （5）市场评述 - 为何没消息比坏消息更可怕？英伟达财报后的表现会是如何？ 欢迎感兴趣的朋友可以扫下方二维码加入，不仅是上述新内容，也可以一口气浏览过去八年的所有内容，也可以合订本看看准确性到底怎么样↓   |
评论
发表评论