2024年9月以来，一些列强力的房地产托底措施正在试图将持续三年多下跌的楼市托住并最终实现止跌回稳。
后来市场表现没有乐观者预期的那样好，在2024年10月至2025年3月（小阳春）期间，热点城市确实出现了不同程度的转暖，但2025年小阳春结束后，各地市场再一次向下，并且创出这一轮长周期调整以来的新低。但在大多数城市仍在探底的过程中，有一个中国城市悄然实现了比较可靠的止跌回稳，今天我们就来谈谈最新的数据，以及为何这个城市出现回稳趋势，并深入分析止跌回稳的最重要线索究竟是什么。Wind近期更新了2025年6月，全国几个热点城市的中原领先指数和各地的租金和租金回报率数据，中原领先指数是全国跟踪二手房成交价历史最久、准确度最高的二手房价格数据，因此我在Wind上建立了一个对比图，每个月更新并分享。北京房价环比下跌1.6%，同比下跌6.1%；
上海房价环比下跌1.4%，同比下跌7.2%；
广州房价环比下跌1.4%，同比下跌10.9%;
深圳房价环比下跌0.5%，同比下跌3.6%。
从月度环比数据看，除了深圳跌幅放缓，北上广三地房价在6月均加速下跌。
至此，在本轮调整中，北上广深的累计跌幅全部超过30%，深圳已经快40%了。
好消息是，6月各地租金整体趋稳，房价的下行使得租金回报率有了小幅上升。
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北上广深+成都天津租金回报率对比↑
北上广深+成都天津租金对比（2005年5月定基 = 100）↑
然而，在第一张数据图观察的样本中，你会发现香港的房价不再下跌，而是和内地四个一线城市势头相反，出现了小幅上涨。 |
目前香港房价虽然仍比四年前的历史最高点低了28%，但香港的租金水平已经逼近历史新高了。房价下跌而房租上涨，这使得香港住宅的平均租金回报率达到3.5%。3.5%，这个数字非常关键，因为它正好与香港目前的实际房贷利率相当。在2025年4月时，香港住宅的整体租金回报率就已经接近3.5%↑P按是指以银行的Prime Rate（最优惠利率，简称P）作为基准的按揭利率，按揭利率会在Prime Rate上加点或扣除，比如目前Prime Rate是5.25%，然后大部分银行P按执行按照P-1.75%，即3.5%。 P按的优点是波动频率较低，因为银行不会太频繁调整 Prime Rate，比 HIBOR 更稳定，利率变化较缓慢，这有助于购房者月供稳定、易于预算，适合重视财务稳定的借款人。 H按则是以HIBOR（香港银行同业拆息）加点作为按揭利率，优点是在低息环境下可享受到更低利率，缺点是HIBOR每个月都有波动，所以供房者每个月要换的钱都会有波动，但为了防止HIBOR急升时利息失控，H按一般也设置了利率上限。
目前香港H按的加点是一个月HIBOR + 1.3%，大部分银行封顶利率设置在3.5%，而恰好最近香港市场的流动性空前泛滥，导致一个月HIBOR只有1%左右，所以目前假设有人用H按规则去香港贷款买房，当下的按揭利率就只有2.3%，而且未来无论HIBOR升多少，最高也不会超过3.5%，从历史看，香港这样低的按揭利率，历史上几乎只在美国量化宽松阶段才出现过。 
简而言之，目前香港的房贷利率在2.3%-3.5%的范围内，而且由于香港采取联系汇率制，金管局在不久的将来也会跟进美联储降息，届时无论是P按还是H按都会比现在的利率还要低。总结香港房价止跌回稳，可以看到：租金回报率达到按揭利率，从估值上奠定了止跌回稳的基础。因为这意味着买房者在较低首付、三十年按揭的背景下，已经有大量房源可以做到以租养贷有结余。站在纯自住者角度看，买房后每个月需要还的按揭已经小于等于租下同一套房所需的月租金，这使得在完全理性的决策前提下，买房和租房成为了值得对比和考虑的平行选择。 尽管租金回报率超越按揭利率是房价止跌回稳的一个重要线索，但并不意味着租金回报率超越按揭利率后房价就一定上涨，因为这仅仅是从估值上看房价不贵了，而不贵的东西不一定代表立刻会贵起来，甚至也可能继续变得更便宜... 对香港而言，决定未来方向的另一个重要因素是国际资本对香港未来发展的预期，这个预期又建立在香港未来的金融中心地位、法治与国际化程度之上，因此香港的房价未来可能继续会在稳定的区间内寻找方向，在估值的托底之下，像过去几年那样快速下跌的可能性已经不大。而作为对比，内地绝大多数城市的房价估值尚未像香港一样调整到位，并且内地楼市的长期方向也取决于预期，这个预期考察的是人口结构、城市化潜力、居民收入和信心等因素。作为案例，目前哈尔滨、长春、沈阳的住宅租金回报率已经达到3%，但房价仍未上涨，就是基本面在走弱，这导致虽然租金回报率看上去不错，但实际上很难出租，而且每年租金都在下降。如果你好奇，你所在城市的房价还会跌多少，你也用租金回报率对比按揭利率的方法来分析内地，目前内地5年期以上LPR利率是3.5%，在各个热点城市，各地商业银行能够给到客户的最低利率普遍在3.0-3.2%之间。你可以根据这个按揭利率，再来和自己所在地的租金回报率做一个对比，这里重新引用一下上文的租金回报率趋势图↓我们可以看到，在热点城市中，北上广深目前租金回报率平均只有1.7%，距离最低按揭利率3%还有相当大的空间。那么你现在就可以基于简单的数学计算：如果租金不变，房价还需要调整多少才能达到按揭利率水平。当然，这只是最简单直白的计算，没有考虑到其他动态因素在内，因为未来按揭利率肯定还会不断下降，伴随房价下跌，如果租金保持基本稳定，那么按揭利率下降的同时租金回报率逐渐上升，实现双向奔赴，最终达到让房产估值合理的状态。2020年以来，中国五年期LPR利率从4.85下降到3.5%↑需要注意的是，另一个不利因素是，目前内地和香港楼市有一个巨大的基本面差异，那就是租房市场，香港租金已经逼近历史最高水平，但北上广深以及其他大量内地城市这几年租金也是在不断下降的，房价和房租同时下跌，导致即便房价跌了，但租金回报率还是上不来，高估值难以出清。我在过去若干年的无数往期内容尽全力劝退读者的买房冲动，遭遇过许多质疑甚至攻击，但我并不能左右市场，无论你开心难过，市场的运行有其客观规律。展望未来，中国楼市止跌回稳，这个过程可能会比大多数人想象的要久，但也正因为时间长，短期烈度可能不会很大，金融风险可控。从全局来看，楼市下跌到目前也没有带来什么灾难性影响，比如这几年各地房价虽然大幅下跌，但并没有出现传说中的大面积断供、银行也没有陷入危机，反而制造业整体还在不断升级，中国产业竞争力还在加强，人民币购买力稳如泰山，只不那些高杠杆投资者、大量空置房业主大概率会在相当长的一段时间里感受钝刀子割肉的难受感觉。
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