房东经济学

  一线城市开始要全面取消限购了。 6月12日，广州市商务局就《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》面向社会公开征求意见，其中提到有序减少消费限制， 优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。 广州放松限购早就有行动，比如早在2024年1月，广州就 放开了120平米及以上面积户型的限购，且出租房不计入家庭已有房产的套数，放开商住限购。 早在一年多以前的一则新闻↑ 当时这个措施很特别的一点是把出租的房子从业主手中的套数中核减，基本上和完全放开限购没有太大区别了，我们可以代入场景： 一个购房者会买的房子无非是大于等于120平和小于120平的房子，那么当TA要买120平以上的房子时，从那时起就彻底不限购； 当TA要买120平以下的房子时，可以把自己已有的房子（不管多少套）都按照市场价甚至低于市场价的租金快速挂牌出租，一旦完成存量房的全部出租，TA就相当于无房户，然后回来享受首套购房资格。等买到房子之后，之前出租的房子一年后再收回来，也不会长期用低租金去做慈善，这样一来就实现了无限制购买房产，对于广州本地人来说，这就相当于彻底取消了限购。 如今限购取消， 即无论你是不是广州本地人，你想在广州买几套房就买几套房、想买多大的房就买多大的房、想买哪个区的房就买哪个区的房。 一、取消限购的背景 - 加速下行 广州全面取消限购的背景是今年“小阳春”并未有效带动房价企稳回升，反而在4月后出现进一步下跌的情况。 我们考察Wind上的中原领先指数，这是全国跟踪热点城市二手房真实价格最准确的数据。在2025年5月，四大一线城市的二手房价格变化为： 北京房价环比上月下跌1.3%、同比去年下跌6.8%； 上海房价环比上月下跌1.4%、同比去年下跌7.1%; 广州房价环比上月下跌1.0%、同比去年下跌10.5%; 深圳房价环比上月下跌1.1%、同比去年下跌3.4%。 这是八个月以来，北上广深此项数据第一次月度环比下跌幅度同时在1%以上，至此， 上海与广州全市二手房均价的累计跌幅都超过了30%，北京接近30%（29.5%），深圳接近40% (39.3%) ，北上广深连同香港的房价都已经低过去年9月强刺激前的低点，在这个背景下，除了放松甚至取消限购外，其他新的刺激应该也已经在路上了。 租金方面，5月北上广深租金也出现小幅下跌，这使得即便房价下跌，但租金回报率仍...

  你是否在朋友圈或自媒体中常常看到香港保险的介绍，其中不同时间长度的储蓄险产品常常被包装成“教育金”、“养老金”，承诺给出年化6-7%的高回报，令人心动。 今天我就从资产支配权、经纪人佣金、信息污染以及复利对比来深入分析这类产品。 这篇主题注定会得罪非常多的人，包括我身边也有在香港从事保险工作的朋友，如果有从业者看到我的主题，千万不用误会，我并无任何敌意，而是以读者利益最大化为原则科普一些内容，只要是我认为有价值的主题，那么是无论如何都要发的。 一、资产支配权 一个资产最重要的特性不仅仅是成长性和现金流， 也包括持有者对其资产随时随地的支配权和流转能力。 这就是现金最大的价值，例如现在伯克希尔手上愿意持有3000多亿美元的现金，就是希望当市场出现剧烈下跌时可以随时拿出这些现金买遍地打折的优秀公司。 这样绝佳的黄金坑我们在过去几年已经见到过很多，比如2020年疫情熔断、2022年的大熊市、2024年日韩熔断引发的美股大跌、还有两个月前“对等关税”导致的市场暴跌。 回头看在这些区间内能够把握机会的人早已赢麻了，最近的案例，英伟达两个月前“对等关税”恐慌时期价格一度跌至87美元以下，现在是142，两个月时间上涨了63%；作为宽基指数ETF，QQQ也反弹了超过30%。 过去几次典型黄金坑↑ 然而，要把握这些机会，不仅要有价值投资的坚定与正确认知、逆人性的胆识， 更重要的是你必须在需要用钱的时候能够调动你所需要的现金，而这可能是保险作为投资最大的一个问题。 很多人看到储蓄型港险承诺的年化回报率（如6%-7%），认为这个分红率远超内地存款利率和货币基金利率（1%），也超过短期美债这种收息资产的利率（约4.5%），但却没有注意一个问题，那就是港险在相当长一段时间里的流动性是非常差的  -  很多人将其视作现金或固定收益类资产，但它却不能像存款或债券一样无损变现；若视为权益类资产，它同样不能同股票和基金一样无损变现，在流动性不足的情况下回报还跑不赢全球主流市场（例如标普500）。 大多数 香港投资型保险（主要为储蓄分红险） 产品的投资时长在10年以上，部分产品甚至要求更长的持有周期，其中承诺较高年化回报率的产品几乎都是长周期产品， 而在彻底完成这个缴纳周期之前，你要提现遭遇的损失会非常高 ，损失的具体比例主要取决于持有时间，比如在一年内你突然遇到紧急情...