2025，希望就在眼前？

 自2024年9月下旬以来，全国针对楼市的强刺激落地，各个热点城市出现成交回暖，房价止跌的迹象。

但与此同时，市场信心还是不足，大多数城市在成交数增长的同时，挂牌量以更快的速度增长；越来越强的刺激和托底措施，在尽全力抵消地心引力般的基本面下行压力。

今天我们更新一下2025年1月的房价数据，我们原则上每个月都会更新一次来自Wind的中原领先指数数据，这是目前市场上最贴近实际价格变化的数据。

一、2025开年分化

进入2025年，一线城市楼市整体稳定，在2025年1月，北京和上海房价有所上涨，广州和深圳则下跌，但无论涨跌，各自变化都很慢，整体平稳。

一线城市+香港 十七年来房价变化（2008年1月=100）

站在2025年1月：

北京房价同比一年前下跌11.0%，

上海房价同比一年前下跌10.0%；

广州房价同比一年前下跌16.5%；

深圳房价同比一年前下跌6.6%；

香港房价同比一年前下跌5.6%。

目前，北上广三地在这一轮下跌周期中的累计跌幅接近30%，深圳累计下跌37.90%，北京上海深圳房价跌回2016年，而广州由于当时房价比较后发，所以跌回2017年。

虽然一线城市累计跌幅已经很大，但已经是全国各地中相对好些的了，至少跌幅还没有过半，而且下跌后还能成交。全国大多数地方的市场，和天津更类似，漫长下行望不到头，而且成交无法活跃。

二、天津代表更多城市

Wind更新的中原领先指数还统计了天津，而天津的这一指标已经跌回2014年1月，即天津房价经历了“失去的十一年”。

天津房价 2007年11月-2025年1月↑

而且可以看到，对于普通买房者来说这十一年的房价走势非常折磨：先突然上涨，在短短两年时间里翻倍，让你在短时间经历现金贬值和资产踏空的焦虑，然后持续下跌，头也不回，在剩下的9年时间里跌去一半。

虽然起点和终点一样高，但几乎所有参与者都是赔钱的，在漫长的时间里让你感受资产缩水的痛苦。

另外，从这个天津数据的趋势看，去年9月底的楼市强刺激虽然对一线城市形成了暂时止跌回稳的功能，但却似乎没有对天津房价带来积极影响，下跌的趋势没有减缓。

天津的情况代表了更多基本面较弱的城市，全国大多数二三线城市都是这样，很多并不小的城市（例如一些省会城市）周边，每平米已经跌到建安费这个成本水平（三四千一平米），而且即便如此，还是很难成交。

三、关注租金变化

我们过去强调过一个概念，那就是出行是刚需、买车不是刚需；居住是刚需、买房不是刚需。

能够衡量住房需求、社会购买力的最佳指标是租金，因为租金是纯消费，无法加杠杆，不会因为预期而改变需求。

之所以这一轮楼市刺激力度如此之大，但还是没有看到有任何一个城市出现2015年深圳，2016年上海那种形式的跳涨，就是因为基本面太弱。因为在2015-2016年，城市中产的收入还在快速上升，互联网、金融、房地产、教培等属于很多人的造富行业正欣欣向荣，各地的房租也保持上涨，且在暴涨之前的2014年，一线城市租金回报率在2.5%-3%之间，远高于现在的水平，所以一旦祭出强刺激，那么房价就开始暴涨。

我们参考2015年深圳330新政，这个新政当时力度无非是“认房不认贷”，核心是降低了二套房首付比例，新政后首套房首付30%，二套房首付40%，而且当时按揭基准利率高达4.9%。然后从2015年330后，深圳几乎是一天一个价，到2016年3月时，全市二手房价格同比一年前上涨100%；

而从去年十月开始，深圳首套房首付比例15%、二套房首付比例25%，均远远低于2015年330新政时，而且现在的按揭利率也非常低，首套房商业性个人住房贷款利率下限为3.15%；二套房下限也只有3.65%。尽管这样，房价还是刺激不起来，这就是基本面带来的巨大差异。

如果深入研究，你会发现不只是天津的房价跌回了十年前，北上广深的租金也已经跌到了2015年（参考下图Wind显示的二手房租金指数）。

所以，如果一线城市房价也跌回十年前，我不会有任何惊讶，因为衡量居住需求的最硬的指标 - 租金已经跌到十年前的水平了。

我们在去年的主题：（更新版）房价见底了吗？从很多方面谈过房价是否见底。

展望2025，可能会出现一个小阳春，特别是如果A股和港股短期如果继续回升，那么小阳春可能会令人期待。但我自己仍然会采用过去说过很多次的建议：绝对不投资买房，如果是自住，就先问自己一个问题 - 假设房价会继续下跌我买不买，如果买那就买，如果在这个假设下不想买，那就不买。因为只有不在意买房后价格下跌的人才是真刚需。

总的来说，房价要长期上涨，需具备以下三个条件中的至少一个：

（1）居民收入增长，且对未来收入预期乐观； 

（2）出生人口迅速增长，逐步扭转人口老龄化趋势； 

（3）住宅的租金回报率上升至合理区间，即达到按揭利率水平。 

我们身边有一个房价见底的案例，那就是日本，目前日本已经实现了（1）和（3），并且在采取引入优质移民的方式弥补（2），因此日本房价开始大幅上涨。

目前东京大阪等日本大城市的房价已经超过1990年代初的历史新高，特别是在疫情后，日本就业越来越充分、物价也开始走出通缩，房价和房租同时大幅上涨，这导致即便房价上涨，但由于租金也在上涨，因此租售比并没有变得扭曲和高估，就像我们谈到科网巨头的股价，伴随每次财报的发布，尽管他们的股价不断刷新新高，但估值却没有变高，甚至因为利润增长更快而估值下降。

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分隔线后分享一个资源。从过年开始，我看到身边不少朋友飞去日本旅游，旅游业的火爆也同时带来了很多商机，所以投资日本房产的吸引力也越来越大。

日本房产是永久产权，租金回报普遍超过5%（按揭利率却不到2%），近十年来房价和租金持续上涨。经济向好、短租市场火热、房价上涨、租金高，加上汇率优势，市场趋势非常明显。与国内一线城市房价相比优势明显，而且通过购房还可助力身份规划，享受日本的医疗、教育及社会福利，投资和身份两不误↓