房东经济学

今天说的这个地方并不是某个三四线城市，而是经济发达的国际金融中心香港。近三年来香港房价持续下行，终于在今年2月港府宣布“撤辣”，所有住宅房产交易不再缴纳额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)和新住宅印花税(NRSD)。 这一消息一度引发市场一阵鸡血，甚至有不少内地客前往香港“抄底”。然而，现在他们可能过得很不舒服，因为之后发生的事又一次令人跌破眼镜。香港楼市在“撤辣”后，经历了成交量的上升，然后再一次跌回到撤辣前的水平，价格上也仅仅出现不到一个月的价格小幅回升，然后再一次掉头向下，并跌破了“撤辣”之前的房价低点。 在最近一期数据反映的7月中旬市场，香港的房价已经跌至与2015年3月相当的水平，如果继续下跌或未来半年不上涨，香港楼市就算完整经历了一波“失去的十年”。 这个情况会令许多人感到匪夷所思，因为现在香港的房地产环境极为宽松，不仅不限购不限贷不限售，而且买房只要一成首付，同时香港的租金回报率还远远高于内地一线城市（例如香港和深圳相同总价的两套物业，香港的租金可以达到深圳的2-3倍之多），但即便如此，香港房价仍然持续下行。 香港可以作为内地房地产市场的一个极具价值的参考，因为香港向来是内地富裕阶层安置财富的重要场所，也是中国经济的一个有效观察指标。 回头看，我们还是不得不佩服一些高人的判断力...一开始很多炒房客说李嘉诚踏空了，但这两三年来，嘲笑和攻击李嘉诚的人基本绝迹，事实最终会告诉所有人答案。 总之，房地产时代确实已经过去了。 关于房子，过去已经说过很多很多，往期主题复盘： （更新版）房价见底了吗？ 史上最大救市措施来了，房价有救吗？ （首发于2019年12月）为什么现在不适合投资买房？ 经济下行期，怎样让生活更好？ 拒绝PUA，聊聊房子的“资源谎言” 限购，楼市最后的遮羞布

  最近，延迟退休话题成了热点，不仅仅是因为一次会议，更是因为 在确定性的老龄化趋势下，延迟退休是必然的选项，在这样确定的历史大趋势面前没有人能躲过 。 然而，我还是 不明白为什么90后65岁以后退休这样的消息会引起轩然大波，可能还是因为大家对于未来的预期太好了。 可以很确定地说，在中国的人口结构趋势下，法定退休时间对于90后以及年龄更小的年轻人来说根本已经没有任何意义了，所以官方文件也才会说要“自愿”、“弹性”地退休。 为什么说这个法定退休年龄没有意义？ 最重要的考虑因素是等到90后退休的时候，养老金很难让每一个人退休的90后过上足够好的生活，这是我们人口结构和养老金的收支模式所决定了的， 中国养老金的基本模式是代际赡养，即当下交养老金的人去养当下退休的人。 因此养老金富余程度依赖于人口结构，在劳动人口多而退休人口少的背景下，养老金是非常充裕的，但在劳动人口少而退休人口多的背景下，养老金的压力就会显现。 90后退休时会有养老金吗？ 当然会有，就像现在农村老人一样也有养老金（目前广大农村退休老人的人均养老金是204元/月）。 我们现在就可以简单估算一下90后退休后的人口状况，这完全是小学数学问题。 考虑到人均寿命的不断增长， 在90后退休的时候， 70后和80后大多数都还在世，届时 60后可能也有一部分 还在世 ，根据出生统计， 中国的 60后人口有2.23 亿人，70人口后有2.18 亿人，80后人口有2.22 亿人，我们按照80后和70后加上60后 一半（预计届时60后已经有一半人离世 ）计 算 ， 第一批90后刚刚开始退休时，中国大约有2.23*0.5  +  2.18 + 2.22 = 5.51亿人是在领养老金的 。 而根据相同的算法，届时还没有退休的90后按照全部90后计算是1.88亿、00后、10后的总数分别是1.62亿、1.63亿，20和30后根据年均800万出生人口预估推算合计1.92亿人，可以简单计算得知，在第一批90后开始退休时，全国工作年龄段人口是：1.88+ 1.62 + 1.63 + 1.92 = 7.04亿。 也就是说，即使到2055年，也就是第一批90后刚开始退休时，即便是全国所有劳动年龄段人口全员都在交养老金，那么抚养比也到了7.04亿人养5.51亿人的比例，即每1.27个在工作的人不仅要养活自己和孩子，还...

  最近美国市场出现调整和分化，加上拜登宣布退选，这使得未来增加了巨大不确定性。 尽管台积电和阿斯麦等巨头的财报都好于预期，但之前特别火热的半导体还是出现了显著降温。 作为长期的投资者，我对此感到开心，因为适当的调整使得市场更加不容易走入非理性的泡沫，同时也会给我们更多更好的机会， 我不喜欢渲染焦虑，也反感那些已经上车的人嘲笑其他新人，因为我确实从内心认为我们未来永远有机会，有更好的机会，而且时间越长，机会就一定会越多。 要判断当下市场的状态，我们首先要看的是估值， 截至2024年7月19日，标普500的市盈率是24.21倍，前瞻市盈率是22.69倍；纳斯达克100的市盈率是31.89倍，前瞻市盈率是28.62倍。 而作为对比，2000年互联网泡沫时纳斯达克100指数的前瞻市盈率一度接近100倍，完全是疯狂的泡沫状态。 所以基本面才是决定未来方向的重中之重，企业本身的业绩远远大于谁当总统、也远远大于美联储主席的几次讲话。 过去一周我们看到了两个重要财报，一个是阿斯麦，一个是台积电，两者表现都好于预期。阿斯麦（ASML）在2024年第二季度实现营收62.4亿欧元，好于市场预期（60亿欧元）。本季度收入有所回升，主要是受中国大陆客户及韩国客户拉货增加的影响。公司在2024年第二季度净利润为15.78亿欧元，同比下滑18.7%，好于市场预期的14.5亿欧元。但阿斯麦在财报后大跌，我认为不是业绩不好，而是营收结构的问题，目前阿斯麦营收结构有一半来自中国，这使得阿斯麦在财务上显得比较脆弱，因为美国的制裁令 或者 中国未来所谓“惊涛骇浪”时刻 随时可能减少这部分营收，这种脆弱性会对他的估值带来利空。 相比之下，台积电的财报更加完美， 二季度台积电净收入为6735.1亿新台币，同比增长40%；归母净利润为2478.5亿新台币，同比增长36.3%。 无论是营收、利润还是毛利率，台积电均超越了此前给出的预测区间上限；且HPC（高性能计算）已经取代手机业务，成为支撑台积电的业绩核心，由此可见人工智能技术发展对公司业务的强大驱动力。 鉴于台积电在全球科技板块中的特殊地位，其财报的强势或意味着英伟达、苹果等科技巨头需求的强劲，因为苹果、英伟达等巨头是台积电的客户，由于台积电的财报一般都较其他半导体和科技公司发布更早，因此 台积电的财报可以作为整个半导体行业当季财报一个相当可靠的整体...