（首发于2019年12月）为什么现在不适合投资买房？

 这是一则首发于2019年12月底的原创主题，当时楼市的热度仍然很高（特别是一线城市），因此这样的声音在当时并不是主流。

而这种“唱反调”的行为在当时也拉了不少仇恨，印象比较深的是，我当时的账号后台有好几个人，在这篇文章下无法点出具体的内容问题，但却以我不看好房价为由给我扣上看空中国、美狗的帽子。看得出来是已经上车买房并且压力很大，否则不至于这么认真吧。如今四五年过去了，不知道他们现在怎么样了。

过去几年，我通过自媒体做的重点之一就是劝退买房，因为这是当今在中国生活趋利避害的重中之重...如今，事实已经证明了一切。

现在我重新找到这篇主题，其中几乎所有信息在现在看仍然有效。分割线后为当时原文，在此分享，温故知新↓

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经过多年长牛，楼市已经成为中国居民最重要的财富载体，而且对于房价只涨不跌的信仰在过去十多年的经验下得到了不断强化。但是，或许现在正是一个转折点。

一、潜在回报下降

由于房价上涨远超租金，导致租金回报率严重扭曲（一线城市租金回报率只有约1.5%，厦门更夸张，只有0.8%），这是衡量资产估值的最直观指标。这个数据甚至只有房贷利率的不到三分之一。

一线城市租金回报率走势 2009-2019 ↑

之所以房地产的估值会不断升高，本质是房价涨幅几倍于房租，而这背后的原因在于买房普遍可以加杠杆，但租金是纯消费。所以信贷刺激成就了房产的高估值，在目前这样的估值基础和未来人口老龄化大趋势下，理性来看，房价内生性的成长速度可能还跑不赢通胀，但如果真的再来一波强刺激，不排除还有上涨的可能，但再来一轮刺激的可能性几乎为零，原因是成本太大。

说到不可能再来的楼市刺激，除了刺激的风险越来越大、效果越来越小外，还有一点是现在再刺激会动摇国本，这样说不算夸大其词。

房产作为中国价值最大的资产，它的高估也成了资本外流的动力来源。一方面房价和租金上涨带动产业成本提高，厂商外迁带走大量资金和就业；另一方面，富裕阶层可能只需要卖一套房就可以换得巨量的海外财富，推升房价泡沫相当于是送子弹给这些外流富人来打自己。

资本外流可以从经常账户的收支结构看出端倪，过去中国凭借世界工厂的地位赚取顺差，积累了大量外汇储备。

但这几年开始情况出现微妙变化，货物贸易顺差见顶下降，而外汇支出却在大幅增加，其中大部分是以“旅游”名义流出的，如果趋势维持下去，经常账户收支不久将会由正转负。

中国经常项目账户收支结构↑

在银行购汇过的朋友都知道，无论是真的旅游，还是在境外买房或投资股票，“旅游”都是一个万用借口。过去几年，在有大量经常账户顺差作补充的情况下，中国外汇储备从峰值的4万亿美元下降到3万亿出头，可推测资本外流规模超过了1万亿美元。

比资金外流更值得重视的是内部金融风险的积累，如今一切以稳定为优先，从去杠杆到稳杠杆，本质是以时间换空间，而这个过程才刚刚开始，不太可能会在这个时候贸然去做增加潜在风险的事。

二、掌控资产的权利

买房不是买菜，它可能一次性要交出一个家庭多年的积蓄，但对于买房来说，最可怕的不是房价下跌，而是后续规则的不确定性。

做一个横向对比，比如你在某些发达国家城市买房，那么买房后怎样出租、租金怎么交税、房产税率是多少、每年税基怎么调、遗产税怎样豁免等等，这些都是黑纸白字的法律规则且几乎不可改的。所有你能想到的问题，别人都写明了，那么作为业主，心里自然就觉得踏实，因为大多要点是业主可以掌控的（业主也应该有这种掌控的权利）。

不动产作为大项资产，不仅是它本身不可移动，更重要的是规则不能随意动，否则业主又怎么做到“有恒产者有恒心”？

遗憾的是，近年来不少城市的楼市政策变化越来越频繁，例如某些城市从几年前的支持商改住，后来一棒子把商住打到半死，几乎就像变脸一样；又比如一个人买房时并没有限售，买房后几个月被告知自己的房子在若干年内都不能卖了...

想象一下，我们买一个房子，暂时不说买之后是涨是跌，买后忽然给你改一个学区，过两天再来一波限售，时不时再传出几个房产税的消息，再过几年搞不好又给你推个遗产税，我们完全不知道后面会发生什么，你想了解后面会怎样，得到的回答都是打太极，而在未来事情发生的过程中也完全没有表达看法和参与规划的空间。

这就是我强烈不建议现在拿买房当投资的原因，因为你的钱是真钱，是辛辛苦苦赚来的，但却没有换来业主应得的尊重与权利，甚至不能决定自己名下资产的命运，这相当于是把自己的财富支配权拱手让给一个越来越任性的人。

三、刚需更在乎涨跌

常常有人问：那现在刚需买不买房？对于“刚需”这个词，我多次表达过观点表示这就是一个忽悠人的伪名词，刚需比投资客更在意涨跌！刚需就不可以多省点钱吗？

因为刚需的经济实力往往弱于投资者，对于风险的承受力更弱，不信？看看那些在降价出售的楼盘面前抗议的老业主就知道了，他们当中就没有一个人是买来自住的吗？

只有一种人算得上是真正的刚需，那就是即使买房后房价不涨甚至下跌也非买不可的人，可是这种人能有多少呢？

另外，无论是买房还是做其他事情，凡事都要考虑成功的收获和失败的结果，即风险回报的比例。

以现在为例，高负债、稳房价、老龄化的背景下横盘或温和上涨已是理想状态，买房如果成功，收获是早一些搬进自己的房子，或者面子上的满足感；但如果失败，例如遇到降薪、失业、房价下跌，代价是断供和破产。这个风险和收益比显然是不合理的。

当然，刚需有多刚本身是一个很抽象的概念，如果你遇到不买房就不能结婚、或孩子错过上学机会的话，才有可能是不得不买。

四、担负责任，愿赌服输

买房是大事，无论结果怎么样，每个成年人都应该为自己的决定负责，不要想着处处都可以占便宜，以至于赚了就夸自己英明，输了钱又骂开发商。买房前充分考虑，买房后绝不反悔。

至于投资，更要有风险意识和多样化思维，希望这篇文章可以帮助读者完善自己的决策。