房东经济学

  认房不认贷，是指在维持限购措施的基础上放松限贷，对于曾经已经贷过款但在某个城市名下没有房子的购房者，可以享受首套首次贷款的低首付和低利率。放松认贷被视为一种针对房地产市场的强力的信贷宽松措施。 国家喊出要推动不认贷已经超过一个月了，如今终于有一线城市将政策落地，广州于8月30日打响了“认房不认贷”的第一枪↓ 而在五天之前，就网传深圳已经在执行认房不认贷的措施了，广州官宣不认贷，标志着楼市刺激进入新的阶段，后续其他三个一线城市也将很快放松认贷的限制。 从过往的历史看，放松认贷对于刺激楼市的作用是显著的，以北京的数据为参考，2008年后北京房价所有的大涨几乎都发生在认贷关闭的区间内。 北京房价走势2006-2017  每次大涨都出现在认贷关闭的区间中  那么，这一轮放松认贷能不能像过去一样有效刺激楼市呢？ 我的观点是：很难。 我们可以参考其他二线城市，全国现阶段除了北上广深外，其他城市的限购和限贷的严格程度几乎就是历史最低水平，认贷早已放松，但我们并没有看到其他城市楼市有显著反应。需要注意的是，不少二线城市的基本面同样很好，这些城市近些年来的经济增长和人口增幅比一线城市更多。 放松认贷最大的好处是对于很多买房者来说首付的要求大幅降低。 但现在的问题恰恰在于，对于大多数人而言，月供是一道比首付更难的门槛。 买房和租房是两个可以相互取代的选项，一线城市一套500万总价的房子只能算刚需中的刚需房，即便如此，我们以三成首付三十年按揭，按照当下的利率每个月的月供也要1.7万，而相同总价的房子，每月租金也就5000-6000元， 当购房者对房价的上涨和自己未来收入没有信心的时候，租房显然比买房划算太多。 大比例有购买力的群体在2015-2018那一波强力涨价库存的周期中已经上了很重的杠杆到现在才还了几年而已，他们的收入并没有比那个时候增加太多甚至有所下降，要他们再通过认贷的放松去再买房换房，边际效果必定微小； 而在2015-2018阶段 买不起房的人， 到现在 大多数还 是买 不起。 而 首付的降低，反而会增加月供的金额，你觉得在 赚钱越来越难， 各行业 处于 迷茫 阶段的 当下来说，降低首付能让买房者燃起购房的欲望吗？ 所以对于潜在的买房者而言，我的建议是不要被人牵着鼻子走，更不要有踏空的恐慌，要有自己的判断。 持有现金者应当足够淡定、有足够的底气...

  美东时间8月 23日盘后，英伟达发布了2023年第二季度的财报。 财报显示， 英伟达二季度营收创历史新高达到135.1亿美元，同比增长101%，环比增长88%；净利润达61.88亿美元，同比去年增长843%，环比上季度增长203%，毛利率也上升至70.1%。 在各项业务中， 数据中心营收达到创纪录的103.2亿美元，同比增长171%，环比上季度增长141%。 数据中心部门在不到十年的时间里，从前些年的收入几乎可以不计发展到如今英伟达最大的收入来源，未来将成为成长性、韧性最强的营收板块。 英伟达数据中心业务正在以一年翻一番的速度成长 英伟达各项业 务的增长数据 （ Q2FY24对应今年第二季度） 曾经的主导业务游戏在二季度也开始回升，营收同比增长22%至24.86亿美元， 专业可视化营收同比下降24%至3.79亿美元， 汽车业务同比上升15%至2.53亿美元， 另外， 三季度的业绩指引也远强于预期三成，预期是126亿美元，指引达到165亿美元。 股票回购方面， 英伟达二季度以32.8亿美元回购750万股股票和现金股息的形式向股东返还了33.8亿美元，公司计划本财年继续进行股票回购，董事会在8月21日批准额外250亿美元股票回购。 可以说英伟达这次财报，无论是已经实现的成绩还是对未来的指引都是全方位超预期，而250亿美元的回购计划更是增加了投资者中短期的信心和安全感。说明英伟达和高管不会像某些其他公司一样，趁着自己公司股价短期内大幅上涨而疯狂套现，250亿美元的大方回购计划也说明英伟达认为现在自家公司的股票仍然具有投资价值。 正因为如此，英伟达股价再次猛涨，在财报前已经上涨超过3%的基础上，盘后又涨了约7%，价格也突破了500美元大关。要知道，去年10月英伟达股价曾低至108美元。 如何看待已经突破500美元的英伟达呢？ 关键在于判断其合理的估值。 我们以英伟达500美元的股价计算，今年二季度eps（每股净收益）是2.7美元，假设一切定格在今年2季度，那么一年四个季度粗略计算一年eps可计算为4*2.7 = 10.8美元，500/10.8 = 46.3倍 这就是最简单的算法下，英伟达即时的静态估值。 但不要忘了英伟达的成长性， 英伟 达未来的赛道除了AI 外，还有云计算、自动驾驶、元宇宙、加密资产等等。 现在看其 三季度营收展望比二季度的营收进一步增长18....

  最近一段时间，美元兑人民币汇率破了7.3大关，离岸汇率一度达到7.34。 上一次汇率在这个数字时还是2022年10月，当时也算是特殊情况，因为中国经济在那时遭受疫情影响严重、市场信心几乎在最低点；再往前，7.3这个汇率就要到2007年了。 人民币汇率关系到所有中国资产的价值，也影响着国内外投资者的信心。从近几年A股和人民币的相关性来看，人民币不止跌，A股就很难有牛市，所以7.3这个关口是值得我们关注的。 今天我们将从购买力、国际汇率和贸易等角度谈谈人民币汇率的波动。 购买力计算 一般来说，一种货币的购买力越强，汇率就应当越强，比如100美元在美国超市能买的东西比100人民币在中国能买到的更多，这非常容易理解。 但如果我们把人民币乘上汇率，会发现730人民币的购买力是强于100美元的。因为除了房价、进口车、油价外，相同价值 人民 币在中国大部分商品和服务上的购买力是高于美国的。 举例而言， 在我家楼下9元人民币可以吃到一份很不错的早餐，其中包括一碗拌粉和一碗鸡蛋肉饼汤； 9元人民币换成美元不过1.2美元出头，这在美国是不可能在餐厅吃到一份制成的早餐的，假设我每个月有个四五千美元的被动收入，我在中国妥妥的财务自由，在美国却难以做到。另外，中国的物价特点十分明显， 你会发现中国物价虚高的都是大件（特别是房产和土地），而所有低廉的东西全都是和人力相关的商品和服务。 过去两年时间全世界几乎都在因为通胀而烦恼，中国的物价控制堪称完美，在全球经历通胀的全过程里中国CPI同比增幅很少超过2%，这足以让发达国家羡慕。 但伴随各自通胀开始下降，中国开始面临了通缩压力。所以 中国和美国之间在过去两年时间里出现了 一个非常典型的相反趋势，即 美元在美国国内购买力下降，但对外升值； 人民币在中国的购买力坚挺，但对外贬值... 这对于中国赚钱，但需要在海外留学、旅游、就医、投资的国人来说 就比较难了。 这情况显然有点不合理，这使得国际汇率并不能完全精准地反映一国货币的购买力。因此还有一个购买力平价（PPP）的算法，PPP是反映经济体间交换同一组货物和服务的货币比率。以单一商品巨无霸汉堡为例，其在中国和美国的售价分别是 23 元人民币和5美元，那么这样计算1美元就等于4.6人民币。根据世界银行的数据，2022年购买力平价计算1美元等于4.02人民币。 所以在人民币汇率波动的另一面，我...