房东经济学

  在上周的重要会议中，主要议题聚焦中国经济，而中国经济中最重要最引人注目的又是房地产，它事关地方收入、基础设施、金融周期、居民财富以及无数上下游行业的发展。 这次会议首次明确提出， 适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。 既然市场供求关系发生了重大变化，那么楼市调控的目的自然也要发生方向性的变化，即房地产调控从整体抑制要转向整体支持。 从各部门后续动作看，这次稳经济、稳楼市的决心和执行力是很大的。就在会后不久，税务总局很快发布了税费优惠政策指引， 涉及提振房地产消费19条。 与过去两年不同的是，之前的楼市刺激措施都是各地零散小步推进的，但这次税务总局的税费优惠措施是针对全国的。 税务总局于 7月下旬发布的 涉及房地产消费的税费优惠措施 住建部也很快有了新表态，要求各个城市放松认房认贷，降低按揭利率和首付比例。 住建部长倪虹在近日召开的企业座谈会上也 说： 要继续巩固房地产市场企稳回升态势， 大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施 ； 继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。 印象中，官方这几年对于楼市刺激措施的表达从来没有这么具体过。这几乎就是要求各个有认房认贷的城市尽快放松相关措施。 “认房认贷”是什么？ 简单来说，认房是限购措施，认贷是限贷措施。 对于高度依赖杠杆购房的热点城市房地产市场来说，限贷对于房价的影响远远大于限购，限购只是压低流通量降低转手率，而信贷才是助推房价上涨真正的最重要燃料。 在各个城市中，北京的认房认贷是最严格的，假设北京一套650万元的改善性住房（非普），在“认房不认贷”的情形下，首付比例是40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付多出260万元。需要注意的是，认房一般是认一个人名下在某个城市的房产记录，而认贷认的是全国范围的贷款记录，即使一个人曾经在老家贷款买房并已经还清，要在北京买房还是算有贷款记录，还是要按照有房有贷来承受更高的首付比例，可见在认房认贷之下换房之艰难。 “认房认贷”现在已是一线城市标配，比如深圳同样严格执行“认房认贷”政策，购买二套房首付比例最低70%，非普通住房首付比例高达80%；“卖一买一”的换房群体，即便贷款已结清，首付比例...

  最近看到一些有关豪宅的消息，指北京上海等地豪宅价格近期大幅下降。在上海，不降价的房源甚至直接被二手房平台下架，而新房市场上的豪宅库存去化周期也不断拉长，尽管供给总量不多，但上海现在还是需要38-46个月才能消化完新房库存（常规市场行情下，这个周期只用12-24个月）。 壹地产主题《终于连豪宅市场都蚌埠住了》相关内容 在过去几年，大多数人会认同一个普宅和豪宅市场分化的概念，即 老破小注定没有未来，但好地段的好房子永远上涨。 现在情况出现了一些变化，即 好区域的好房子跌幅并不比其他地方小 ，除了上海外，其他城市也有类似情况。 比如在过去两年的时间里深圳南山和宝安的豪宅跌幅远大于罗湖福田的非学区概念的普宅；广州珠江新城最近半年来降温幅度也高于老三区。 这很好理解，任何资产都是风险和机会成正比，有涨就有跌，而且往往涨的越多的下跌的时候跌的也会多。 高喊所谓楼市分化的人，无非是两类，一类是对市场缺乏了解的普通人，容易被带偏、 二类则是那些想在逆境中维护最后一点体面并自我安慰的利益相关者，意思就是：虽然大家都不好了，但我还是会好的。 （1）豪宅的重新定义 只要做一些简单的国际间的横向对比，我们就很容易发现即使是京沪的顶级豪宅，它相对的特殊性也并不是那么明显，比如我们大部分的豪宅依旧是高层或多层（大平层），本质还是垂直的建筑空间，无非就是大一点的鸽子笼，楼上有人跑步你一样会听到噪音，楼上漏水照样会让你天花板发霉...这种共享的空间模式显然就不够豪。 另外，豪宅不只是面积大、装修好、卫生间多就行，豪宅更关键的要素是配套和周边环境，我们的很多豪宅只要一出小区门，看到的就还是别的老破小。但中国是社会主义国家，城市是不会和资本主义国家那样逐渐形成富人区或穷人区的，而站在富豪的角度看，中国的城市结构对于豪宅是不友好的。 上海豪宅标杆之一的翠湖天地 一街之隔就是老破小小区 我们对比一下海外豪宅，就能看出中外的差别，下面这套洛杉矶周边市值大概一亿人民币的豪宅比较具有代表性。 这个案例房源位于南加州的滨海城市Newport Coast，套内面积11882呎（约1100平米），8卧10卫，占地面积0.5英亩（2023平米），而且位于传统豪宅区，方圆两公里不是其他高端社区就是高尔夫球场。 该房源周边卫星图 而所在地的气候有多舒服，一张现在盛夏季节的天气预报就有足够的说服力了。 这套房与其...

  7月17日晚间，中国恒大集团发布2021年、2022年业绩公告以及2022年中期业绩公告。最引人注目的数据是，恒大2022年度净亏损1258.1亿元，负债总额2.44万亿元，而此时恒大手上可用的现金只有40多亿。 2.44万亿元是什么概念？ 这个数字可以让最近风头最劲的英伟达都黯然失色。 快去转告英伟达，别以为你AI龙头一万亿美元市值很了不起，那都是虚高的估值。恒大这2.44万亿负债可都是实实在在的钱，英伟达以净利润最高的2022财年的速度去赚钱（这一年英伟达净利润97亿美元）也要三十五年才能还清恒大负债，这还不包含利息。 恒大的债务规模已经不是企业级的了，而是国家级，希腊的债务多吧？恒大的负债比希腊还多。 但问题又来了，此刻正在承受难以化解的债务压力的房企只有恒大一家吗？当然不是，用不了太久，大多数的非国有的房地产公司都会消失，因为过去房企们的经营模式已经适应不了现在的市场变化了。 恒大的问题和困难是整个房地产行业都面临的，而房企的困难也不是现在才有的， 至少在五年前，大多数房企的利润就早已经被高地价蚕食到只够活下去了，剩下的提升空间就只能依靠自身业务的高杠杆和高周转来实现。 比较典型的例子就是融创、恒大、万科的故事。当时的融创和恒大距离万科的销售规模还有相当一段距离，大概只算得上是中国头部房企中的二线位置，但他们胆子比万科更大，看准了机会猛加杠杆、全力扩张，万科则相对保守，后来发生的事情我们就很熟悉了，2015-2018年全国上演了一轮轰轰烈烈的房地产大牛市，融创和恒大成功地吃到了这一整轮周期的红利，于是这两家房企后来居上，成为和万科不相上下的房企，万科在此过程中则因为保守而踏空，使得公司战略被一些人笑话，而现在，万科由于在扩张上的相对保守又成了赢家。 这些年来我们也经常看到一个现象，那就是很多地方土地竞拍，结果卖出来的楼面价和周边二手房价格相当甚至比二手房还贵，这就是典型的面粉价格高过面包。这个现象一旦出现，往往被大多数人视为拿地房企看好所在地未来价值，认定未来房价要大涨，而且一定会涨很多，否则房企就是亏的。可是真实的情况不是这样，各地越来越多往期地王变成亏本项目的事实也证明了这一点。 之所以要买比面包价格还贵的面粉，是房企的高杠杆、高流转决定的，他们不能停下来，如果不继续拿地，就拿不到贷款做不了项目，现金流可能就此断裂，多活一段时间总比现在就挂了...