为什么豪宅绷不住了

 最近看到一些有关豪宅的消息，指北京上海等地豪宅价格近期大幅下降。在上海，不降价的房源甚至直接被二手房平台下架，而新房市场上的豪宅库存去化周期也不断拉长，尽管供给总量不多，但上海现在还是需要38-46个月才能消化完新房库存（常规市场行情下，这个周期只用12-24个月）。

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在过去几年，大多数人会认同一个普宅和豪宅市场分化的概念，即老破小注定没有未来，但好地段的好房子永远上涨。

现在情况出现了一些变化，即好区域的好房子跌幅并不比其他地方小，除了上海外，其他城市也有类似情况。

比如在过去两年的时间里深圳南山和宝安的豪宅跌幅远大于罗湖福田的非学区概念的普宅；广州珠江新城最近半年来降温幅度也高于老三区。

这很好理解，任何资产都是风险和机会成正比，有涨就有跌，而且往往涨的越多的下跌的时候跌的也会多。

高喊所谓楼市分化的人，无非是两类，一类是对市场缺乏了解的普通人，容易被带偏、二类则是那些想在逆境中维护最后一点体面并自我安慰的利益相关者，意思就是：虽然大家都不好了，但我还是会好的。

（1）豪宅的重新定义

只要做一些简单的国际间的横向对比，我们就很容易发现即使是京沪的顶级豪宅，它相对的特殊性也并不是那么明显，比如我们大部分的豪宅依旧是高层或多层（大平层），本质还是垂直的建筑空间，无非就是大一点的鸽子笼，楼上有人跑步你一样会听到噪音，楼上漏水照样会让你天花板发霉...这种共享的空间模式显然就不够豪。

另外，豪宅不只是面积大、装修好、卫生间多就行，豪宅更关键的要素是配套和周边环境，我们的很多豪宅只要一出小区门，看到的就还是别的老破小。但中国是社会主义国家，城市是不会和资本主义国家那样逐渐形成富人区或穷人区的，而站在富豪的角度看，中国的城市结构对于豪宅是不友好的。

上海豪宅标杆之一的翠湖天地 一街之隔就是老破小小区

我们对比一下海外豪宅，就能看出中外的差别，下面这套洛杉矶周边市值大概一亿人民币的豪宅比较具有代表性。这个案例房源位于南加州的滨海城市Newport Coast，套内面积11882呎（约1100平米），8卧10卫，占地面积0.5英亩（2023平米），而且位于传统豪宅区，方圆两公里不是其他高端社区就是高尔夫球场。

该房源周边卫星图

而所在地的气候有多舒服，一张现在盛夏季节的天气预报就有足够的说服力了。

这套房与其说是一个独立屋，不如说是一个小城堡，它居高临下、面朝大海，室内外空间感十足，装修豪华。这套房如果出租，市场价格大概为每个月5-6万美元，而且这样高总价的房源出租在当地同样有相当大的租房需求承接，所以无论是自住还是投资，它的表现显然远远强于中国相同总价的豪宅。所以我这样一个普通人都能看清楚的事，豪宅的潜在买家们都是商海老手，自然比我更聪明。

（2）富人的选择与敏感度

大多数相信豪宅可以对市场下行完全免疫的人都认定一个说法，那就是：社会马太效应下，贫富差距不断拉大，富人的财富总会永远快速增长，所以豪宅永远不缺买家。

但实际情况并不是这样，富人在经济上行期可以享受更多超额机会，在下行期也会承担更多超额风险，因为大多数高净值人群在自身经营发展过程中也都依赖于高杠杆和高周转，对他们而言不同时期的机会和风险都会同倍数地放大。

只不过对于有能力购买豪宅的富人来说，他们的资产早已是天文数字，哪怕所在行业下行和财富缩水一半，也不会影响他们日常生活质量，但在购买豪宅这种高总价大件的时候，绝大多数富人还是会保持谨慎的。

再者，我们需要看到虽然富人的财富很多，但他们的选择更多。大多数普通人能想到最好的购房选择无非就是北京上海，但富人可以选择在纽约伦敦东京买房，还可以拥抱海外家族信托、保险、境外股票等等资产，他们要的是安全和稳定的资产预期，要的是自己对手中财富100%的掌控能力，所以特殊的需求和多样化的选择削弱了富人针对国内豪宅的购买欲望，尤其是当上涨预期不在之后，豪宅就成了个鸡肋，对富人来说，一个月拿几万出来租豪宅不香吗？

另一方面，富人往往都有远超平均水平的敏感度，他们会根据任何风吹草动就预判到下一步可能的方向。过去一段时间，各个行业遭遇的困难让他们信心受到影响，这也是为什么现在鼓励和支持民营企业在现在看来如此重要的原因，毕竟信心比黄金更宝贵。

（3）租售比极端扭曲

我在过去的主题中谈到过一个观点，即在中国租越豪华的房子越划算，因为你会发现，在一线城市500万的房子租金平均大概六七千，1000万的房子租金到不了500房产房产的两倍，平均大概在1-1.2万，2000万的房子租金平均约1.6-1.8万，即随着房子的档次和总价的提高，租金不会以相同的倍数上升。总价越高的房子，租售比越扭曲。

导致豪宅租赁市场冷淡的最主要原因是中国畸形的市场结构和文化特征，因为中国每个月能拿出两万甚至更多预算去租豪宅的人早就已经自己买房供房去了，在可展望的未来，我们看不到中国的高端租赁市场发展起来的可能。

一线城市豪宅的租赁市场中，最可靠最稳定的租客来源是在华外国人，而那些在中国租豪宅的外国人大多是来自跨国企业的工作人员，他们的租房开支可报销，再加上中国的租售比扭曲，房价高而租金换算成美元在他们看来非常便宜，所以这些老外在中国租房是很大方的。

但由于疫情的冲击，以及国际产业链供应链的深度变化，一线城市外国人的数量在过去几年有了肉眼可见的减少。原本豪宅的租客就稀缺，如今更是雪上加霜。

对于豪宅业主而言，很多人买豪宅也不愿意出租，而是自住或当成一个保值增值的收藏品，但收藏品也仅有在它能增值的情况下才有收藏价值，如果房价不上涨就没有持有的意义，因为即使是365天无空置出租，租金也不过是资金成本的三分之一（甚至更低）。

（4）流通性与潜在风险

豪宅的业主要套现很难，因为总价动辄大几千万甚至上亿，有这种预算的人要么是已经有豪宅，要么是打算润。就算是要买房，也会倾向于看新房。由于楼龄的不断增加，存量市场的豪宅二手房会越来越难，十年前的一流豪宅，现在大部分成了二流豪宅，再过十年可能就不算豪宅了。

另外，豪宅的潜在风险也比普通住宅更高，这是因为豪宅价格高，市场占比小，而且高价格还会让很多人心里不平衡、拉仇恨。我们应该站在决策者角度来想这个问题，无论是算经济账还是算政治账，几乎可以肯定它就是未来潜在楼市措施的针对对象。

比如重庆试点多年的房产税就是针对高价的豪宅进行的。针对豪宅动手，可以改善地方收入，既符合共同富裕的方向，又能安抚民意，得罪的只是很小一部分人，站在他们的立场看这显然是划算的。

而恰好富人是权利意识最强、最不喜欢这种自己的财富受人支配的群体，当越来越多富人意识到自己并无特权，在大多数方面的权利和其他人几乎没有区别的时候，他们就会更加不愿意持有豪宅。

总之，房地产市场运行有其规律，以经济发展、人口基本面、城市化潜力和金融周期为参考要素的市场趋势才是决定各类房产价值的最重要依据，并不存在哪个城市、哪个地段、哪个档次的资产是绝对安全的堡垒。