放松限购，一线即将启动？

 近期一家官方媒体（中国经济时报）发布了一则信息，标题为：一线城市房地产限购应适时优化调整。

这个标题很吸引眼球，一是当前全市场对房地产的悲观预期正在蔓延：从各地不断攀升的二手房挂牌量，到小阳春反弹失败后各地大幅萎缩的成交量，再到各地土地出让金暴跌、城投债的压力和风险开始显现；二是一线城市从来都是房住不炒和因城施策背景下调控较为严格的地方，所以这个信息出来，一方面让之前不断加重的悲观情绪看到了一线希望，另一方面又让市场感觉到有些超出预期，毕竟过去调控的放松几乎都集中在二三线城市，这次针对一线显得有些不同。

过去一年时间内全国各地房贷利率下降、首付比例下降、落户门槛下降，各种信贷和行政上的刺激已经多到数不清，尽管如此，楼市仍然没有反应，不仅没有拉起来，最近还有明显的下行惯性收不住的迹象，这是非常危险的。

一线城市的限购开始于2010年的北京，之后四大一线城市的限购就一直存在，只是伴随各地房地产信贷政策和社保、入户的要求而有一些细微变化而已。今天我们就聊一聊限购对房地产市场的真实作用，以及下一步如果真的放松限购，楼市可能会有怎样的表现。

限购真实的作用

我常听到这样一句话：一线城市如果不是限购，房价早就是现在的两倍以上了。

你觉得这句话说得对吗？

先说我的结论，这句话不对。因为没有看到限购的本质，也缺乏对楼市的深入理解。

限购并不是限制个人或家庭的持有总量，而是限制某个时间点后的增量和交易量。严格的限购对房价不一定是利空，因为严格的限购会让市场参与者产生非常强烈的惜售心理，买的人少了，卖的人也少了，最后的效果是高位锁盘。

举个例子，假设你在北京2010年限购之前就囤了5套房子，限购出台之后意味着你有钱也没法再买更多房产，而且手上的这五套房卖出一套就没法再买回来。那么现在限购严格，你会舍得轻易卖出自己手中的房产吗如果是我，肯定舍不得，除非我真的急用钱了，否则我会非常享受这种早期囤积大量房产坐享低成本不限购高增值的优势并笑看别人被限购的这种资产优越感...事实上，在任何一个热点城市都有无数这样的人。

我们可以这样说，限购是old money对new money的一种打压，这就和上海2011年开始的房产税是同一个道理，2011年之前你在上海哪怕有100套房，之后只要不再买入，那你可以一分钱房产税都不交；但如果你2011年后才到上海，只买了一套房但人均面积超过60平米，那不好意思，就算老业主有100套房都不需要交房产税，你这个只有一套房的城市新居民也要交这笔钱。

总的来说，限购把商品房这项原本普通的商品变得特殊化了，看上去是限购，实际上更多是起到了限售的作用，最终使得存量房地产市场的流通量大幅减少，稳定价格，可以理解为价格的滤波器。我们回看中国楼市市场化完成以后第一次大的回调期（2008年），那个时候四大一线城市均无限购，但跌幅很大，一线城市均价下跌20%，深圳跌了快三分之一，不少关外的房子直接打五折。由于那个时候并没有限购限售，所以成交量也大，属于放量下跌，跌幅自然也比较剧烈。

所以看懂限购的真正用意，你也就知道放松限购对市场可能带来的影响是什么了。

放松限购能提振市场吗？

我们前一段到限购的作用本质是楼市减少流通量的限流器和房价的滤波器，所以如果只是单一地放松限购，哪怕是在一线城市核心地区，都不足以让市场扭转局面，甚至可以说，在市场仍然向下的情况下，放松限购对市场的利空反其实是大于利好的。

问题的本质在预期，如果市场预期房价要涨，那么解除限购后市场的热度必然会有一波上升；但如果市场的预期是向下的，限购破除之后房产的特殊性又丧失，业主惜售心理破除，那么反而可能加速存量房市场的挂牌量增长，使得房价从阴跌变成急跌，这是我们需要特别关注的。

现在市场的问题不是有没有限购这个滤波器的问题，而是方向问题，现在方向是向下的，而且向下的斜率就像抛物线一样越来越陡，所以要提振市场关键在于扭转下行预期，中国人买房无论刚需还是投资，都是买涨不买跌，毕竟中国城市的租售比很扭曲，如果买房之后房子不涨或下跌，那就不如租房，毕竟月供是租金的三倍甚至更多，房价如果不涨，任何理性的买家都没有必要去买房了。

要让租售比回到合理区间，要么房价跌70%，要么租金涨三倍，要么两者相互靠近，显然这三条路在中短期内都走不通，所以要提振楼市只能和过去一样，激发市场参与者对房价上涨的预期，理性和赌性，只要占了一个市场就能涨了。

所以仅仅取消限购并不足以将市场拉上去，需要结合更加宽松的房地产信贷措施。当前一线城市的平均按揭利率比二三线城市高0.8%-1%，即二三线城市首套首贷利率可以低至3.8%，一线城市要4.6%甚至更高。这是因城施策的重要手段，因城施策的本质就是：基本面不好的城市托起来，基本面好的城市压下去。但过去两年走下来，无论是一线城市还是三四线城市，市场都在下行，一线城市普遍被视为全国楼市的标杆和领先指标，如果一线不稳，全国其他地方的信心就难以启动。

供不应求

限购还有一个背景，那就是我们经常听到的一句话：供不应求。

在供不应求的前提下，限购看上去就好像是在保护普通人，但这也是一个伪命题。

如果真的供不应求、真的要保护普通人，应当出台的是限制持有数量的规则，而不是增量限购规则，比如应该每个家庭最多持有两套房，多出的按照房产价值的1%交房产税。但限购并不是这样，无数大户因为在限购之前囤积了大量优质房产成为城市中一批几乎牢不可破的既得利益者，限购的出现反而强化了这个群体的特殊地位。

我们说某某城市供不应求，这个说法可以是对的，但也是不对的。从流通量来看，供不应求在过去市场上行阶段是存在的，因为换手比较低，大量房源被囤积在少数人手里，有些人即使是不自住、不出租、不装修也空在那里坐等升值，毕竟没有持有成本，这使得库存被冻结，无法为二手房和租房市场提供有效供给。要知道，在热点城市，二手房成交量远多于新房，即二手房市场才是供给的大头。 

但从总存量来看，没有任何城市存在供不应求。如果房子真不够住的话，那么为什么市场上的出租房源数不断创出新高呢？为什么房租不涨反跌了呢？为什么没有人露宿街头呢？再重复一次，任何城市住房总量根本不缺、但可能在某些时间段内缺流通量，造成这一情况的原因是贫富差距导致的房产囤积 - 买房的人早就不止一套房，没房的人房价打五折也也买不起。

有一次我去深圳办事，大概待了一周时间，我就留意到了一个很明显的细节，我发现华侨城、后海等城市中心的豪宅区晚间的亮灯率明显要比更偏远的龙岗中心区、宝安西乡的亮灯率要低，而深圳市亮灯率最高的就是城中村。

越差的资源使用率越高、越好的资源使用率越低，这是一种典型的资源错配。这反映的是富裕阶层数不清的房产和中低收入阶层在越来越高的住房成本面前不断地退而求其次。比方说你香蜜湖一套、华侨城一套、后海蛇口各一套，但你自己也只能住一套，其他房子的由于租金太高还不好出租或舍不得被租客损坏，所以就空置下来了。在这种情况下，想控制房价一点也不难，一招搞定，首先取消限购限售，然后所有商业银行清查2015年以来按揭申请的流水或收入证明的真实性，如果是假的，一律抽贷处理，只要执行这合情合理的措施，房价直接回到2014年水平。

自住和投资

我们把购房需求主要分为两类，一是自住，二是投资。

我的观点和大多数所谓专家大V不同，我觉得无论是自住还是投资，都还是要看价格变化去做的。比如杭州未来科技城两年前曾飙到每平米8万以上，现在跌到4万，如果你是8万单价买房的自住者，你肯定也会很不爽。所以任何负责任的说法都不应该对自住需求者说类似“自住和刚需买房不需要看价格”这种鬼话。

对于自住买家来说，买房的决策其实非常简单，那就是先假设一套房买进来之后很难卖出去或者价格不涨甚至还会下跌，这种情况下如果你还是要买房，那你就是真刚需，那就可以买，除此之外你都不是真刚需，我都建议谨慎考虑。

而对于投资来说，当前房产投资面临的风险不仅仅是资产回报可能达不到预期的问题，而是几年后能不能卖出都是一个问号，而未来还有诸多不可预测性令人忧虑：限购、限售、房产税、学区、土地期限等已有或尚未有定论的东西，作为居民没办法掌控也无法预期，最终政策说怎样就怎样，你的资产你不能支配，这感觉是很不好的。

总结一下，不久后我们可能会看到一系列提振楼市的措施出现，但对于市场的表现，仍然不应抱有过高幻想。