2023，国家喊你来买房

 最近几天，有关房地产的利好措施不断，而且力度比2022年明显加大。

对大多数城市来说，现阶段的楼市的信贷环境已经逼近了历史最宽松阶段（2008年底和2015年），而且这一轮的趋势仍在继续宽松，下一阶段各城市的首付比例和按揭利率几乎可以肯定将进一步下调。中国楼市在低迷了两年之后，在信贷政策的大力刺激之下，也很可能在2023年迎来变局。

一、住建部、央行、银保监会发声

1月5日，有记者采访了住建部部长倪虹，对于今年整个住房和城乡建设部门的工作核心，倪虹部长表示要因城施策、精准施策，提振市场信心。对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对购买首套房要大力支持，对购买二套房要合理支持。

就在1月5日同一天，中国人民银行发布消息称：近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

央行和银保监会的通知还指出，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

对于房地产的信贷支持，从至少一年前就已经开始，如果我们看一看各期限LPR的走势，就会发现2021年底以来中国的利率调整就开始从“实体经济定向降息”转向“房贷定向降息”了，因为在2020年时，一年期LPR利率的下调幅度远大于五年及以上期限的下调幅度，当时的背景是要在疫情冲击下稳住实体经济，同时又不要让放出来的水流入房地产，因此对于不同期限的贷款利率采取不同的态度。

但2021年底之后，五年期的LPR的下调幅度就开始远大于一年期，五年期和以上LPR对应的就是房贷利率。

LPR趋势一览

利率对于房价的影响非常大，假设一个人在一线城市购买一套房产，贷款400万按三十年等额本息还款，在5.5%利率时每个月的月供为22712元，在3.5%的利率时月供为17962元，两者相差近5000元，这将减少按揭申请者的压力，刺激购房者的买房欲望，而且还将减少存量房贷的利率，让已经买房的人压力减少一些，当房价有上涨势头时，又发现自己在降息后勉强还能支持另一笔小一点的房贷的话，就很容易让人有再买一套房的想法。

二、市场漏洞

从住建部的表态看，目前国家支持的不只是首套房，还有二套房，两者的差异仅仅是“大力支持”和“合理支持”而已，这两种形容都属于抽象概念，因为不同的执行者会有不同的理解。

再者，即使在一线城市，首套名额和处女贷（首套首贷名额）的黑市交易早已不是什么新闻，你可以用任何一个首套首贷的名义去买自己的第N套房，这在十年前一线城市已经开始限购之后，就是炒房者的最主要的购房方法，一直持续到现在。

所以针对首套和二套房的定向支持最终落到市场上时基本就是对所有人降低了购房门槛，而当市场预期房价必然要涨一波时，人们就会抓住所有的漏洞，用买名额、借名额的手段去投资投机，最终在个别地方可能让市场又进入另一个极端。

在所有大类资产当中，房价的波动反馈是最慢的、粘性是最大的，当它进入下行区间时，需要你用很多刺激措施才能把它拉起来，如2014-2015，刺激了大半年，到了2015年3月也只有深圳一个城市起飞，到了2016年全国才开始大涨；但一旦市场被拉到了上涨状态时，要抑制其过快上涨也会异常艰难，比如2016年全国房价暴涨，2016年底开始调控，但直到2018年全国市场才开始降温。

三、迎来拐点

中国房地产市场自2008年以来，就在调控和刺激的周期中波动向上，在政策的影响之下形成了若干个小周期，例如2008年下跌、2009到2010年大涨、2011年下跌、2012到2013年大涨、2014年下跌、2015-2016年大涨。

中国房价同比涨幅（红色线）

而在过去这几年，大多数城市的下跌期比过去任何一个下跌期更长，原因在于2015-2017年的那一轮上涨太多太猛，透支了未来涨幅和居民的购买力，再加上这几年很多造富行业如互联网、房地产、教培等一个接着一个遭遇重大挫折，叠加疫情的影响和老龄化不断加深，购房者的预期出现了严重恶化，使得托市和刺激都难以奏效。

以一线中的一线城市北京为例，现在北京大半区域的房价还不如2017年3月的前一轮周期高点，意味着无数在2017年初购房的业主这六年在买房上一分钱没赚还赔上了利息，自中国住房商品化以来，除了过去这六年外，我们几乎找不到北京六年不涨的其他区间...但中国人并非没钱，只是预期不好。

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到了2023年，伴随中国开始转向支持民营经济，支持房地产互联网等重点行业发展，同时疫情在年初基本完成过峰，国门也重新开放，经济基本面和人们的预期将得到一定程度的修复。

因此，2023年全国房地产市场很可能将有一轮比较明显的回暖，其中成交量的回暖会比价格更明显，新房会比二手房更受益。最终最大的受益者将会是陷入危机的房企和入不敷出的地方财政，因为专项贷款救不了房企，最多只能让房企晚几年死，最终只有购房者才能救房企、才能救房地产。

四、投资需谨慎

即便国家对楼市的刺激力度如此之大，我还是强烈建议所有市场参与者都以消费的角度来看待房产，即深入理解“房住不炒”的内涵：如果是要改善自己生活，非常需要一个好的自住环境，那么2023年可能会是买房的一个好时间，你可能会拿到历史最低的利率，也可以在市场冷淡两年多后的海量新房和二手房中选到自己喜欢的房子；

但如果你想通过买房实现快速增值，希望像2015-2016那样一年翻倍然后卖出，那么迎接你的很可能是更长时间的限售，更大的不确定性甚至是房地产税的落地。

对于未来的市场，我们这里可以做几个判断，其中有很多内容和过去观点保持一致：

（1）2023年，市场大概率会远好于2021和2022，价格止跌复苏，成交量回升；

（2）长期看，存量房的流转一定会越来越难，因此房价对业主的意义也会越来越小；

（3）在70倍的超高估值（租金回报率仅1-1.5%）的背景下，房地产市场的风险在短期内难以化解；

（4）市场的走向将越来越依赖于行政计划，正如分城施策的落实，未来将会根据各地市场强弱，不同城市采取不同的限购限售政策、不同的首付比例和按揭利率。资产虽然在你的名下，但房子的命运与价值任由别人拿捏；

（5）中国住宅类物业的消费属性将提升、金融属性将下降。

这一轮针对房地产的支持，是稳经济、扩内需的一个部分，我们后续可能还会看到更多针对住房、汽车消费的鼓励性措施出台。但买房这件事，终究和其他的消费是不同的，大多数消费品不需要我们按揭，但房子需要购房者未来三十年的现金流去还月供，这将会挤压居民对其他商品的消费能力，所以降首付、降利率，都不如降房价来得有效。

2023，国家喊你来买房！你，行动吗？