房东经济学

  2022年发生了一些我们之前完全想象不到的事，比如在某些沿海发达城市的公务员和在编教师薪资居然大幅下降、某些村镇银行出现严重金融风险、还有某些城投债出现严重违约风险... 导致这些事件的最大原因都是一个，那就是2022年各个地方的土地收入减少了很多。 先看一组数据，2022年国有土地使用权出让收入66854亿元，而2021年这个数字是8.7万亿， 2022年的土地收入比2021年少了23.3%，绝对值下降超2万亿 ，历史最大下降，而房地产市场和土地市场在连续且密集的刺激措施之下仍未出现升温的迹象。 地方收入有多依赖土地呢？在顶峰的2020年，中国的土地出让金相当于全国一般预算收入的46%。 1998年来土地出让金与全国一般预算收入对比 土地收入的多少，直接关系到各地的财政状况、关系到各城市基础设施建设、关系到所有体制内工作者的生存和福利状况 。出来混总是要还的，进入2023年，土地财政濒临终结，寻找可替代的可持续性税源将成为越来越紧迫的一件事。 必然结束的一次性红利 土地财政的基础是土地批租制度，我们在谈土地财政时也需要看到它曾经的积极意义，因为这个制度确实适用于过去快速城镇化过程的中国，在中国城市化过程中，城市的扩张速度非常快，每年都有大量人口进入城市带来巨大的新增的土地需求，又叠加地价和房价的上涨，这给了各个地方快速增长的财源，因此我们看到各地崭新的机场、高铁站、地铁、城市道路，可说都是拜土地财政所赐。 但是，土地财政是一次性红利，因为城市化的进程就只有这一次，而且城市化似乎已经显著放缓，全国对于新增土地的潜在需求正在快速下降。 2022年的城镇化数据就证明了城镇化显著放缓的事实：2022年中国城镇常住人口比上年末增加646万人；而在2021年时，城镇常住人口比2020年末增加1205万人。2022年的全国城镇新增人口大约只有2021年的一半。 城市化结束后，各地必然需要从一次性红利的收入源转向可持续的税源。这个税源就是房产税，或房地产税，无论我们怎么称呼，它的本质都是取代土地财政。 美国城镇化进度（65%后出现放缓） 房地产税与最后一搏 土地财政的终结，必然伴随新税源的补充。 否则各地庞大的政府机构、巨大的基础设施投资都将失去财源。 过去十多年来，人们对于房地产税的讨论就没有停下来过，但区别在于，过去人们讨论的是“征不征”，现在讨论的是“什么时候征...

  2023年1月17日，一系列国民经济运行数据公布，其中最令人关注的是2022年的人口数据： 2022年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）141175万人， 比上年末减少85万人 。全年出生人口956万人，人口出生率为6.77‰；死亡人口1041万人，人口死亡率为7.37‰；人口自然增长率为-0.60‰。 一年时间减少了85万， 这是中国人口六十一年来的第一次负增长 ，而且从近些年的人口出生、死亡数据看，伴随出生人口的下降和死亡人口的上升，未来这个下降的速度会更快。包括世界银行、联合国在内的机构对中国本世纪内人口的展望都认为将持续下降，到2100年时很可能降至10亿以内，这也意味着，现在有能力阅读统计局数据的绝大多数人，在有生之年都很难再看到这个数字上升了。 2010年联合国预测中国人口2025年见顶 实际2021年见顶 从2022年的统计方法看，2022年末的实际人口很可能还要低于统计值，因为根据统计局局长康义的解释，如果不是十年一次的人口普查年，那么采取的是抽样调查方法， 抽样调查的时点为11月1日 ，因此被广泛关注的12月死亡数并没有在这次数据中体现出来，我们现在看到的2022年死亡人口数字增加和疫情无关，只是正常的老龄化加深导致的死亡数增加。 统计方法解读 人口趋势与惯性 长期来看，人口数据比经济数据更重要，因为每一年甚至每个季度，宏观经济运行都会受到货币与财政政策、外部环境、就业状况等因素影响而发生变化；但 人口数据的惯性和粘性巨大，一旦出现人口下降，那么就很难在中短期内逆转，而人口又是经济发展的决定性因素，更难以被修饰和美化，所以人口数据比GDP数据重要得多。 在全球一亿人口以上的大国中，中国是本世纪以来第三个人口下降的国家 ，在中国之前，日本和俄罗斯都已经开始了人口下降的历程，日本是2010年开始下降的，之后一路下滑，速度越来越快；俄罗斯由于人口结构和历史原因有过两轮下降，第一轮是苏联解体后俄罗斯经济硬着陆导致的90年代中-新世纪初的人口下降，之后人口有小幅恢复，但还是从2020年又开始重新下降。 如果考虑到中国的出生率曾经由于人为因素出现过很长一段时间的非自然下降，未来中国人口的下降趋势和速度可能比日本更快。其实在 2020年时，中国的总和生育率就只有1.3...