2023，土地财政濒临终结
2022年发生了一些我们之前完全想象不到的事，比如在某些沿海发达城市的公务员和在编教师薪资居然大幅下降、某些村镇银行出现严重金融风险、还有某些城投债出现严重违约风险...导致这些事件的最大原因都是一个，那就是2022年各个地方的土地收入减少了很多。
先看一组数据，2022年国有土地使用权出让收入66854亿元，而2021年这个数字是8.7万亿，2022年的土地收入比2021年少了23.3%，绝对值下降超2万亿，历史最大下降，而房地产市场和土地市场在连续且密集的刺激措施之下仍未出现升温的迹象。
地方收入有多依赖土地呢？在顶峰的2020年，中国的土地出让金相当于全国一般预算收入的46%。
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| 1998年来土地出让金与全国一般预算收入对比 |
必然结束的一次性红利
土地财政的基础是土地批租制度，我们在谈土地财政时也需要看到它曾经的积极意义，因为这个制度确实适用于过去快速城镇化过程的中国，在中国城市化过程中，城市的扩张速度非常快，每年都有大量人口进入城市带来巨大的新增的土地需求，又叠加地价和房价的上涨，这给了各个地方快速增长的财源，因此我们看到各地崭新的机场、高铁站、地铁、城市道路，可说都是拜土地财政所赐。
但是，土地财政是一次性红利，因为城市化的进程就只有这一次，而且城市化似乎已经显著放缓，全国对于新增土地的潜在需求正在快速下降。
2022年的城镇化数据就证明了城镇化显著放缓的事实：2022年中国城镇常住人口比上年末增加646万人；而在2021年时，城镇常住人口比2020年末增加1205万人。2022年的全国城镇新增人口大约只有2021年的一半。
城市化结束后，各地必然需要从一次性红利的收入源转向可持续的税源。这个税源就是房产税，或房地产税，无论我们怎么称呼，它的本质都是取代土地财政。
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| 美国城镇化进度（65%后出现放缓） |
房地产税与最后一搏
土地财政的终结，必然伴随新税源的补充。否则各地庞大的政府机构、巨大的基础设施投资都将失去财源。
过去十多年来，人们对于房地产税的讨论就没有停下来过，但区别在于，过去人们讨论的是“征不征”，现在讨论的是“什么时候征”或“哪些城市会征”。所以大多数人其实对它已经渐渐地有了预期。从城市化的进程看，房地产税确实也无法避免。中国现在的城镇化率在2022年已达到65.22%，考虑到中国幅员辽阔、人口众多、各地多样化程度高，农业的劳动密集度相对较高，最终的城市化率可能会在70%左右（而不大可能达到日韩的90%或美国的80%），因此后续的空间已非常有限。
城市化放缓带来的新现象就是各个城市不再像过去那样有大量的新增土地需求，土地出让的规模会不如过去那么多。到最终城市化成熟时，城市的规模基本就不需要再扩张了，甚至由于人口一年比一年少，城市已开发的一些地区会出现大量空置。到那时谁能取代土地收入？只能是房地产税。
那么，有没有可能再给土地财政续命一次，就像2015年去库存那波一样，再换来几年的土地市场繁荣呢？可能性还是有的，往回看，如果没有在2014-2015年期间密集的针对房地产的刺激措施，土地收入很可能在2014年已经见顶，2015年全国土地出让收入32547亿元，相比2014年下降幅度也超过20%，现在从针对房企的“三条红线”放松，到针对房贷的LPR贷款利率不断下降，又到各地降低首付放开限购的诸多措施，所有措施都在努力延续过去的路径。如果这次能和2015年一样成功把楼市拉起来，那么房产税就还能推迟几年，如果拉不起来，它就近在眼前。
在经历2022年土地收入断崖之后，各地方的钱包已经再难承受一次和2022年这样缺钱的年头了，土地财政是否能在2023年维持下去，就看现在全国的房地产刺激措施能否起效，不需要像2015年那样各线城市在短期内纷纷暴涨，只需要恢复购房者和房企的信心，让购房者敢于买房，让房企敢于拿地，那么土地财政就续命成功了。但从现在城市化的速度和居民的债务状况看，上述为了续命而最后一搏成功的概率不大，因为如果房价不能显著涨，市场参与者就没有理由入市买房，毕竟按照现在租售比，如果房价不涨，租房比买房划算太多。
我们曾说，在租售比这样夸张的情况下，自住和投资的需求本质是一样的，自住客是担心房价上涨导致未来更买不起，所以买房；投资客是因为觉得房价要涨所以投资期待获得财富增长，那么这两类需求就成为一类了，都是上涨预期所驱动的类似押注的行为。
未来的挑战
土地财政的终结很有可能在三年内就要成真，而未来土地财政终结的标志性事件就是针对所有存量房的房产税开始陆续上马。换句话说，土地财政的终结不代表一劳永逸，它的终结也会带来不少新问题，而我们大多数人似乎都没有对这些问题做好应有的准备。这些未来的巨大问题包括但不限于：
（1）脆弱的居民现金流
现阶段，中国城市居民比较普遍的一个财务状况是：高资产、高负债、低收入。房价的高涨带来了普遍性的高资产和高负债，而工作收入的增长并没有跟上资产价格的幅度，因此现金流（工作收入）和自身资产极度不匹配。在北上广深等热点城市，年入十多万元但住着上千万房产的土著家庭多如牛毛；还有一些债务负担比较大的年轻人，月供就已经压力山大了，如果再增加一项定期开支，将威胁到家庭财务安全。
（2）获得感
如果你到某些热点城市做一个街头采访，问在当地工作生活十年以上的市民一个问题：过去十年是你工作的收入多，还是你名下房产的增值多？答案会非常明确：大多数人过去十年的工作收入没有房产增值来的多，以至于房产占大多数家庭的总资产比例超过70%，如果算上房贷这种杠杆，超过100%也大有人在。实际上，不少短视的中产对于房价的上涨其实是沾沾自喜甚至极为兴奋的，虽然知道自住房不能卖也很难卖出，但这是一批人成就感和获得感的最大来源。
中国人有一个心态我觉得非常有意思，那就是在消费和投资过程中有很强的“一劳永逸”态度，简单说就是可以一次性花一大笔钱，但却不习惯订阅式持续付费（哪怕这个费用很低）。比如一个人可以花接近1万的高价格去买最新款的iPhone 14，但TA未必舍得买满足自己需要的iCloud或Apple Music。这也是过去国人爱买房囤房的一个原因，因为它几乎没有持有成本，你买了哪怕是空在那也可以保值增值，房地产税的出现将改变这一状况，大量没有装修的空置毛坯房很可能伴随持有成本的出现而被抛售。
（3）公平高效的实施
房地产税的另一个重要的时代背景是“共同富裕”，所以公平至关重要。不少人早年以几千元一平米的单价在热点城市囤积了大量房产，占有了核心地段的土地资源、享受城市发展带来的资产增值，但却不需要任何持有成本，市场比较好的时候一年涨出来的财富就比996的一线科研工作者十年存下的钱还多，这当然是不合理的。
还有不少人优越感爆棚，一说到房价高，他们爱说：这就是某某城市，高房价就是一个过滤器。那现在房地产税快来了，假设1%税率，1000万的房子一年可就是10万，看看你的收入结余在这个城市够不够格？也来过滤一下？真要过滤，我觉得这种过滤才是公平合理的。
对于房地产税，人们会想到一些可能的减免方式，比如人均面积减免，即人均面积在多少平米以内就不用交税、或套数减免，比如首套免税。但如果你稍微仔细想想，不管怎么定免征范围，都会带来成倍于免税范围的漏洞。比如按照人均面积计算，市中心一平米房子的价值相当于郊区的三倍甚至更多，市中心业主和郊区业主按照同样的人均面积免征是否公平？
如果按免征市值来，那么全国是否按照统一标准呢？比如北京500万的房子居住体验可能和长沙100万的房子类似，那么是不是就应该北京按500万免征市值，长沙按100万免征市值呢？这样是否公平呢？北京市民天生就应该比长沙市民多四倍的免税资产吗？这些都是值得思考的问题。
房地产税对国家对地方来说是实现可持续税源的手段，对无数居民来说则是劫富济贫实现共同富裕的一个方式，这样一件追求公平的事情，是无法用不公平的方式去实现好的结果的，因此房地产税在实施过程中要需要克服各种漏洞，尽可能地提升公平性。
（4）法理基础
对于业主来说，房子的土地使用权是有年限的，如果房产税上马，那么有偿的土地使用权显然是不合理的。
总结
土地出让收入的下降是对人性的巨大考验，老话说“由俭入奢易，由奢入俭难”，不仅对于个人是这样，对于各个地方的预算来说也是这样。
我们可以从历史数据看看土地出让金在过去增长的有多快，2000年全国的土地出让金595亿元，2005年时这个数字增长到了5884亿，2010年增长到了2.75万亿，2020年增长到了8.4万亿。这就是我们过去二十年所看到各个城市面貌翻天覆地变化的支撑。
从500多亿到8万多亿这个过程一开始是很爽，后来是习以为常，然后从8万亿下降到6万多亿，哪怕这个数字还是比一开始高得多，各地方和官僚都会感觉到非常艰难。
另外，在未来房产税没有成熟，而土地收入又不能继续快速增长的情况下，社会给各个地方决策者的容错率是非常小的。回望过去，例如世纪初人口和经济快速增长、土地收入五年增十倍的情况下，各个省市地方在发展和决策上的容错率很大，假设某城市在2003年兴建一个很大的机场航站楼，建设时或许也有人担心未来是否浪费和空置，但在高速发展阶段，基础设施需求和地方收入迅猛增长，只要小几年就能把这个航站楼填满，轻轻松松实现超预期的效益，而相同问题在现在的容错率就小得多。
结合人口趋势与房地产现状，我们几乎可以确定，2021年8.7万亿元的土地出让金将会是中国土地收入的历史顶点，而在此之前，每一个城市与土地高度绑定的发展和经营都像是一家家高负债、高周转、高增长的企业，类似发展期的恒大，此时他们都需要提前减少负债和土地依赖，并对可能到来的危险做好充足准备，否则就可能有更多我们想象不到的事情发生。
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