房东经济学

作为一个老网民，之前我关注过微博上一个博主...可惜之后已经无法关注，今天分享一些他关于投资的一部分往期内容   虽然有些微博内图片已不可见，但每条内容都有明确的发布时间，在这里和大家分享并一起温故知新一下↓ 回到当下，时间真的很快，转眼就到2025年下半年了，在过去的这些年里，我不知不觉经历了一个重要的转折点，有无数城市中产在不知不觉中错过了财务自由的机会。 在房价不断上涨的年份里，100万、200万甚至1000万在互联网上都不被当成是一笔大钱（尽管绝大多数参与讨论的人自己一年要存50万比登天还难），还拿中房美股日债搞类比，说是全球三大泡沫，本质是想给自己壮胆... 但现在市场形势逆转，后悔也有点晚了。 2019年到现在也就六年时间，QQQ四倍多、微软五倍多；英伟达在过去不到三年时间里更是飙升十四倍...这些都是实现自由的机会啊。 另外，财务自由也不仅仅是存量概念，而是流量概念。 比如同样有两个身价2000W的中产A和B，A的资产构成是两套北上广深住宅，除了自住一套外，另一套出租，月收入1.2万，买菜可以，宽松点生活做不到。但如果B在境内租房，而且还不在一线城市，每个月花1万住一个豪宅，然后2000W全在海外租售比正常的城市，每个月扣除所有持有成本后的租金收入5-6万，那这在中国是可以达到比较自由的状态了。所以我们看到A和B身价一样，生活状态完全不一样，这也是另一个选择大于努力的典型案例。 在几年前，这样的对比更极端，因为当时房价更高，租售比内外差别更大，所有热点城市业主从未有过那样快速实现财务自由的机会，但房价经历了几年的快速下跌，机会转瞬即逝，不会再来了。 最后的一点感叹，有些博主虽然主动或被动地沉默了，但并不会改变客观事实与市场规律...你的钱包比任何东西都更加诚实。

  2025年7月9日，英伟达市值冲上4万亿美元，为人类历史上第一家市值达到四万亿美元的企业。 有趣的是，这家公司的还是由华人（黄仁勋）创立和长期领导下发展起来的，英伟达的成功不仅反映了AI发展之如火如荼，也可以看出华人的智慧和美国这一 发展平台是多么的 包罗万象、充满机遇和多样性。 我们今天会简单地从估值、成长、复盘等角度谈一谈英伟达创新高的背后。 一、估值 目前，英伟达的动态市盈率为51.77倍，前瞻市盈率为37倍。 贵吗？我觉得还真的不算贵。 在最近一个季度（2025年一季度），英伟达的营收同比增速达到69%，净利润同比增速为26%（这是在H20禁售情况下 计提45亿美元减值后的利润数字 ），因此，我们排除计提影响考察PEG指标（市盈率比上增速）的话，英伟达的PEG还是显著低于1的，从这个指标看英伟达在七巨头中甚至仍然具有性价比。 另外，伴随更大规模的推理算力需求，以及各个主权国家开始进行AI基础设施建设，还有Blackwell的大规模出货、H20相关的利空已经出尽，英伟达在未来至少一年内仍然有望保持非常好的增长势头。 二、成长决定上限 我在2024年11月的往期主题： 今天说的就是英伟达  第三部分中对比过美国现阶段几个超级科技巨头在各自单季度净利润达到200亿美元时各自的增速情况，结论是： 在企业盈利规模相同的阶段，英伟达的增速远高于其他几个科技巨头，按照常识可以理解的发展趋势，如果英伟达的护城河不出现威胁（例如AMD等半导体公司抢夺份额），或供应链出现严重扰动（例如所谓惊涛骇浪发生），那么英伟达的合理市值确实是会高于苹果和微软。 现在英伟达市值果然超过了微软苹果，而且其业绩仍在以远超微软和苹果的速度增长中。 我想有一件事是现在越来越多人都认可的， 那就是人类在未来对于AI的需求将会呈几何速度地大幅增加，这从各家科技巨头不断飙增的token数就可以验证； 而对于英伟达来说，在未来AI的发展中，是否能够长期占有优势地位，是否可以长期吃到最大的一块肉则是投资者需要思考的。 目前我的看法很乐观，我的思考路径是： 将AI芯片的竞争类比为过去智能终端的竞争，首先它们都是硬件、而且都是每年更新，以及他们都将主导我们未来的生活。 然后再以当时的苹果类比现在的英伟达，因为苹果的设备除了性能强大，更重要的是优势的生态，这一点和英伟达的CUDA很像 。 但两...

  2024年9月以来，一些列强力的房地产托底措施正在试图将持续三年多下跌的楼市托住并最终实现止跌回稳。 后来市场表现没有乐观者预期的那样好，在2024年10月至2025年3月（小阳春）期间，热点城市确实出现了不同程度的转暖，但2025年小阳春结束后，各地市场再一次向下，并且创出这一轮长周期调整以来的新低。 但在大多数城市仍在探底的过程中，有一个中国城市悄然实现了比较可靠的止跌回稳，今天我们就来谈谈最新的数据，以及为何这个城市出现回稳趋势，并深入分析止跌回稳的最重要线索究竟是什么。 一、最新数据 Wind近期更新了2025年6月，全国几个热点城市的中原领先指数和各地的租金和租金回报率数据，中原领先指数是全国跟踪二手房成交价历史最久、准确度最高的二手房价格数据，因此我在Wind上建立了一个对比图，每个月更新并分享。 我们先看最新的二手房价格数据，在2025年6月： 北京房价环比下跌1.6%，同比下跌6.1%； 上海房价环比下跌1.4%，同比下跌7.2%； 广州房价环比下跌1.4%，同比下跌10.9%; 深圳房价环比下跌0.5%，同比下跌3.6%。 从月度环比数据看，除了深圳跌幅放缓，北上广三地房价在6月均加速下跌。 至此，在本轮调整中， 北上广深的累计跌幅全部超过30%，深圳已经快40%了。 好消息是，6月各地租金整体趋稳，房价的下行使得租金回报率有了小幅上升。 北上广深+成都天津租金回报率对比↑ 北上广深+成都天津租金对比（2005年5月定基 = 100）↑ 然而，在第一张数据图观察的样本中，你会发现香港的房价不再下跌，而是和内地四个一线城市势头相反，出现了小幅上涨。 二、香港回稳 为什么香港房价止跌回稳？ 简单说就是：香港住宅的估值已经不贵。 目前香港房价虽然仍比四年前的历史最高点低了28%，但香港的租金水平已经逼近历史新高了。 房价下跌而房租上涨，这使得香港住宅的平均租金回报率达到3.5%。 3.5%，这个数字非常关键，因为它正好与香港目前的实际房贷利率相当。 在2025年4月时，香港住宅的整体租金回报率就已经接近3.5%↑ 香港有两种按揭算法，一个是P按、一个是H按。 P按是指以银行的Prime Rate（最优惠利率，简称P）作为基准的按揭利率，按揭利率会在Prime Rate上加点或扣除，比如 目前Prime Rate是5.25%，然后大部分银行P按...