房东经济学

伊朗总统莱希、外长阿卜杜拉乘坐的直升机发生坠毁，他们反美反了一辈子，但生命的最后时刻却是在美国产老旧直升机上度过的。 在找到直升机之前，媒体扭扭捏捏地使用“硬着陆”形容这起事故，就是不直接说坠毁二字...这让这件事在悲催之余，也显得有点滑稽。 伊朗这样一个被视为中东实力最强的国家，会发生这种事，充分说明其真实实力远远低于外界的预期。我们在往期主题  为什么我从不担心会有世界大战  中说过，第三次世界大战不存在发生的基础，因为世界大战的前提是这个世界上存在两个相互敌对且势均力敌的阵营，而现在根本不存在这样的两个阵营。 即使是不相信阴谋论的人，也会觉得这件事以色列的嫌疑最大。 但我们还是可以很确定地说，无论是否找到以色列参与的证据，伊朗对于这件事都会大事化小、小事化了，就这么认怂过去。 这不是伊朗第一次认怂，2020年苏莱曼尼被斩首、还有不久前面对以色列回击都是这样。这个神棍国家对内控制民众的一切，对外用嘴怼天怼地，但真要动手了，又比谁都怂...这对于神棍的荣华富贵、对于全人类的福祉来说，都不是一件坏事。

  终于，最热点的城市开始彻底取消限购了。 5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》， 明确杭州全面取消住房限购，全市范围内购买住房，不再审核购房资格； 同时降低落户门槛，购房即可落户，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户，不再受学历等限制。 杭州对于限购的放松已经进行了几轮，2022年5月起，杭州开启了本轮限购放松，内容主要包括购买二手住房，对落户未满5年的家庭，取消社保要求。此后在2023年10月，限购政策进一步宽松，将限购区由9个减少到4个，且落户杭州可直接购房。2024年3月解除全市二手房限购...现在全面取消限购。 对于市场规则来说，全面取消限购是一件好事，因为给了商品房以市场化的环境，既然是商品，那么想买就买，想买多少就买多少。 我们要思考的是， 房价低迷是因为限购吗？ 当然不是，核心是因为购买力不足、预期不好、人口老龄化叠加城市化放缓导致需求大幅减少。过去那些想买且有能力买房的人，有数不清的方法在取消限购前就买到房子。而在2010年以前，全国都没有限购这种东西，后来北京成为全国第一个有限购的城市。但那个时候的房价收入比相对现在来说要低得多， 说明限购并不能抑制房价，反而可能是保护了房价，使得存量业主产生惜售心理，让房子这样一个普通的商品变得特殊化，给人一种有钱也买不到的感觉。 果然，在杭州“全面取消限购”后，当地市场出现了预料之外的新情况，就在新措施的第二天，杭州二手房单日新增挂牌激增91%。 这是一个坏消息，因为 市场总是抱有一个期待和幻想，那就是限购彻底取消之后市场就会好起来。 但现在限购彻底取消了，市场的期待落空，最后用来刺激市场的子弹已经打完，接下来可能迎来更消极的市场情绪。 我注意到一个说法，说杭州全面取消限购的背景是杭州新房库存只有9个月，属于供给不多的城市； 这其实是一种误读，因为像 杭州这类房地产市场成熟的大城市，楼市的供给大部分来自于存量的二手房，市场上也存在着天量的空置二手房，再加上杭州前些年大批量的土地出让，未来一个阶段，无论是新房还是二手房，供给都会越来越多。 2021年杭州土地出让金几乎追平上海 对应大量新房供给正在路上 不过杭州开的这个头很有意义，我相信北上广深的限购还会进一步放松。 因为各地都有自己的灵敏嗅觉，现在国家就是要房地产恢复起来，曾经房住不炒是政治...

  最近，央行祭出了强力的房地产救市措施， 力度之大，可以说是史上最大的救市组合拳。 这套组合拳包括以下几个非常重要的具体措施，包括： （1）首套住房商贷、二套住房商贷最低首付款比例分别调整为不低于15%、不低于25%。 （2）下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 （3）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。目前全国除了少数一线二线城市外，大部分城市首套房贷款利率都降至3.45%左右，一些城市甚至在3.25%左右。 （4） 设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 用一句话概括，就是首付更低、利率更低。 于是互联网上的楼市话题又一次沸腾了，在过去两年它已经不知道沸腾了多少次，但每一次都没有实际效果。 加不动的杠杆 经过此次调整，我们目前正处于历史最低的首付比例，历史最低的按揭利率。 无论是2008年的四万亿救市时期，还是2015年去库存的力度最高峰，楼市信贷政策都远不如今天这样宽松。 2015年后的那一轮房价暴涨，和现在背景相同的是购房信贷的大幅度宽松，那一轮刺激正式的开始时点是2014年9月，当时央行发布了930新政，这个新政的最核心内容是： 对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。 在2014年930之后，一线城市楼市迅速止跌企稳，后来到了2015年的3月，深圳推出330新政，内容是 使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%； 个人将购买2年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。330新政把深圳楼市彻底引爆，在随后的一年时间里深圳楼市完成了史上最快的一次翻倍，之后全国其他城市跟进先后房价翻倍。 对比今天，包括北上广深在内，无论是限购政策还是信贷政策，都比2015年时更加宽松，但是楼市还是没有出现回升。 这说明开始于2021年初的这一轮楼...

  今天的主题将带来三个好消息。 先从股神巴菲特说起，今年的伯克希尔股东大会于5月4日顺利进行， 巴菲特投资生涯到现在已经五十九年，做到了年化20%、累计投资回报超过四万倍的惊人成绩。 我们普通人虽然难以复制他的战绩，但巴菲特值得我们学习和崇敬， 他 的超群的智慧、出众的眼力、高尚的人品以及健康长寿的身体足以成为我们的楷模，他 也有很多非常具体的观点可以长期成为我们的指导性意见。 2024年5月4日，94岁高龄的巴菲特全程应对5个小时的伯克希尔股东大会 巴菲特对自己成功的秘诀毫无保留，比如可以 坚守几十年的长期投资 、比如 投资美国 、比如 以价格和价值作为买入标准 、比如 别人绝望他兴奋的逆人性投资 、又比如 简单高效的指数基金投资 ，这些都是我们普通人可以效仿并且很快产生效益的要点，但现实是知易行难，最终只有少数人能做到。 我觉得我自己就是普通人的一个典型， 智商不高 、行 为 懒惰 ，但这不代表我就会失败，至少我正在尽力学习和感悟价值投资，并且开始有了收获。 今天要说的第一个好消息 ，是 我2024年以来的回报率达到了33%， 2023年以来的回报率超过 209% 。 这个成绩不是因为我厉害，而是因为市场好，就在刚刚过去的5月15日，道指、纳指、标普500同创历史新高，作为投资者，我做的仅仅是顺势而为。 除了物质回报外，令我更加高兴的是，我是一个普通到不能再普通的人，我能做到的事，不用怀疑，其他人包括屏幕前你就一定也能做到。 截 至 上周五我的账户结构，其中微软、英伟达、TQQQ和QQQ的大部分价值都是涨出来的↑ 我 每周会 在自己的 星球公开一次 账户结构，并 不是让其他人抄我作业，而是希望以此行为监督勉励自己要继续言行一致 另外，梳理清楚一些常识性的认知后，我们就可以很轻松地做好很多事。比如 对贵和便宜的看法 ，这也是价值投资过程时一个经常会存在分歧的事项。 最近有一个亲戚问我，涨了这么多你不怕贵吗？我说我一点也没觉得贵。 我们先看一个案例，下面这张图是谷歌股价历史表现，大多数人的感觉是他涨了好多，他很贵。 但实际情况还要看数据，谷歌目前的滚动市盈率是25倍，对于一个集全球互联网、广告、AI、云计算、软件生态巨头为一身的，具有深厚护城河的公司来说，这个估值并不贵。而从当下的成长速度看，2024年第一季度谷歌的营收同比增长15%达到805....