房东经济学

  这些年来，每当世界某些地方出现战乱，都会出现大量为了吸引流量、煽动焦虑，而喊出的所谓第三次世界大战要到了的观点。 这种观点站不住脚，因为严重缺乏常识。 有些人感观上的“天下大乱” 只是一种错觉，事实上，二战以后甚至是冷战之后，我们也几乎找不到哪一年在这个世界上是没有爆发战火的。近几年我们体会到的不太平，很大程度上是因为互联网的传播和放大效应...特别是在算法推荐的加持下，越来越多人最近自己所偏好的信息茧房中难以自拔。 不担心世界大战的另一个更重要原因是，世界大战的潜在参与者不是两个国家，而是两个阵营。 因此 世界大战的前提是：这个世界上存在两个相互敌对且势均力敌的阵营。 这里的关键点在两个，一是相互敌对，二是势均力敌，而这两点在当下的世界全都不存在。 首先，世界上各个国家的敌对程度完全没有大多数人想象的那么严重。 这次以色列-伊朗的冲突就是一个很典型的案例，伊朗这次的表演式报复袭击，在导弹和无人机还没到达以色列领空之前就几乎被全部拦截，甚至在报复之前就提前给美国通气，这本质是把报复演给伊朗国内的粉红和战狼看以维护面子，但又害怕事情在国际上真的扩大。 所以，大家都是为了利益，毕竟 没有人比伊朗的专制神棍特权者更加惜命怕死、更加患得患失，他们虽然表现得勇敢无畏、反对资本、反对美国、反对西方，但他们内心恰恰是最贪生怕死、最爱美元、最信赖现代文明国家法治和市场的人。 因此大家并不是水火不容的，对于博弈的任何一方来说，最好的做法都是寻找利益的最大公约数。 再看势均力敌，我们以二战为例，二战时的同盟国和轴心国各自都有强大且不分伯仲的军事和科技实力。 以至于德国能够横扫整个欧洲，日本称霸整个亚洲和半个太平洋...而现在，俄罗斯连一个乌克兰都拿不下来、伊朗面对一个人口只有自己十分之一的以色列都战战兢兢，所以我不认为这个时代有任何发生世界大战的可能。 自由、和平、发展、融合，仍然是现在也必将是未来人类发展的趋势，对于我们普通人来说，更应珍惜我们所处的和平环境。

  这是一则首发于2019年12月底的原创主题，当时楼市的热度仍然很高（特别是一线城市），因此这样的声音在当时并不是主流。 而这种“唱反调”的行为在当时也拉了不少仇恨，印象比较深的是，我当时的账号后台有好几个人，在这篇文章下无法点出具体的内容问题，但却以我不看好房价为由给我扣上看空中国、美狗的帽子。看得出来是已经上车买房并且压力很大，否则不至于这么认真吧。如今四五年过去了，不知道他们现在怎么样了。 过去几年，我通过自媒体做的重点之一就是劝退买房，因为这是当今在中国生活趋利避害的重中之重...如今，事实已经证明了一切。 现在我重新找到这篇主题，其中几乎所有信息在现在看仍然有效。分割线后为当时原文，在此分享，温故知新↓ 经过多年长牛，楼市已经成为中国居民最重要的财富载体，而且对于房价只涨不跌的信仰在过去十多年的经验下得到了不断强化。但是，或许现在正是一个转折点。 一、潜在回报下降 由于房价上涨远超租金，导致租金回报率严重扭曲（一线城市租金回报率只有约1.5%，厦门更夸张，只有0.8%），这是衡量资产估值的最直观指标。这个数据甚至只有房贷利率的不到三分之一。 一线城市租金回报率走势 2009-2019 ↑ 之所以房地产的估值会不断升高，本质是房价涨幅几倍于房租，而这背后的原因在于买房普遍可以加杠杆，但租金是纯消费。所以信贷刺激成就了房产的高估值，在目前这样的估值基础和未来人口老龄化大趋势下，理性来看，房价内生性的成长速度可能还跑不赢通胀，但如果真的再来一波强刺激，不排除还有上涨的可能，但再来一轮刺激的可能性几乎为零，原因是成本太大。 说到不可能再来的楼市刺激，除了刺激的风险越来越大、效果越来越小外，还有一点是现在再刺激会动摇国本，这样说不算夸大其词。 房产作为中国价值最大的资产，它的高估也成了资本外流的动力来源。一方面房价和租金上涨带动产业成本提高，厂商外迁带走大量资金和就业；另一方面，富裕阶层可能只需要卖一套房就可以换得巨量的海外财富，推升房价泡沫相当于是送子弹给这些外流富人来打自己。 资本外流可以从经常账户的收支结构看出端倪，过去中国凭借世界工厂的地位赚取顺差，积累了大量外汇储备。 但这几年开始情况出现微妙变化，货物贸易顺差见顶下降，而外汇支出却在大幅增加，其中大部分是以“旅游”名义流出的，如果趋势维持下去，经常账户收支不久将会由正转负。 中国经常项目账户收支...

  这是一则首次发布于2020年8月的文章，当时文章的标题为《日本房价是怎么跌下来的》。 当时全国楼市火爆，没有人想到未来的三四年市场会急转直下。当时发布这篇文章的主要目的是破除广泛流传于中国互联网上有关“广场协议”的阴谋论，同时还对“保房价”提出了一些思考。 今天找到原文，更新标题后在此重发，温故知新， 分隔线后为原文内容↓ 日本很特别，它是全世界近三十年来唯一一个房价长期下跌的案例。虽然其他地方的房价也曾有过剧烈下跌，但在一段时间之后都恢复了失地并且再次刷新了历史新高，例如香港在1997年到2003年整个城市平均房价下跌65%，2012年时终于涨回到1997年高点，2012年至今香港房价又涨了快一倍；作为对比，日本今天的房价还不到1991年的一半，由于差距太大，在可见的中短期内，日本房价整体也很难回到当年的高点。 究竟是什么原因导致日本这个经济发达、人多地少的地方房价长期低迷？换一个角度说，日本人是怎样把他们的房价控制得这么好的？我们讨论这个问题，希望带来一些新的启发。 一、广场协议阴谋论 要从根源上看当年日本泡沫的起点，《广场协议》可能是一个绕不开的主题。 1985年签订的《广场协议》被很多人认为是美国为了打压日本竞争力而迫使日元升值，最终导致日本经济泡沫化，然后泡沫破裂…经历过如此的大起大落，日本经济再也没有能力挑战美国…这是我们中国很多人张口就来的一个典型的美帝阴谋论。 但是你想过没有： （1）事实真是这样的吗？ （2）日元升值和日本资产泡沫的滋生有必然联系吗？ 我们先看看《广场协议》到底是怎么一回事。 《广场协议》是美国、日本、英国、法国及西德5个发达国家的财政部长和央行行长在1985年9月22日于美国纽约的广场饭店会晤后签署的协议。这个协议的目的是联合干预外汇市场，使美元对日元及德国马克等主要货币有秩序性地下调，以解决美国巨额贸易赤字。 之所以美国和另外四个发达国家要签这个《广场协议》，是因为在此之前美元确实是太强了：1979年底到1984年底，美元汇率上涨了60%，美元兑主要工业国家的货币超过了布雷顿森林体系瓦解前所达到的水平。美元过于坚挺，使美国的出口，特别是制造业的出口受到了沉重的打击。 而日本、德国、法国、英国会签署这个《广场协议》，那是因为他们并不觉得自己只赔不赚： 一个国家本币汇率无论是升值还是贬值，都会带来好坏两方面的影响。 本币...