老百姓，开始去杠杆了

 先看一个数据。

2025年全年，中国住户贷款增加4417亿元，你也许对于这个数字没有太多概念，那这里可以再看几条历史数据：

2021年时，中国住户贷款增加7.92万亿元，

再往前十多年的2010年，中国住户贷款增加2.87万亿元。

4417亿元的住户贷款是自2005年以来的最低值。

在2025年全年16.27万亿元的新增人民币贷款中，居民贷款仅占约2.7%。作为对比，2023年这一比例约为19%，而高峰时期（如2017年前后）居民贷款曾占据新增贷款的半壁江山。

因为住户贷款增长显著放缓，我们看到，中国的居民部门杠杆率在高位横盘四五年后，在2025年开始出现明确的下降趋势。换句话说，你看到的2020年到2025年初这个过程中的房价下行，实际上对应的居民杠杆率还没有开始真正下降。

到了2025年四季度末，中国居民杠杆率下降至59.4%，虽然在历史上看仍高，但正在以每个季度下降一个百分点的速度去杠杆 - 2025年二季度末时居民部门杠杆率为61.1%、三季度末时为60.4%，四季度末时来到了59.4%。

按照这个速度，未来中国居民杠杆率可能会以每年3-4个百分点的速度下降。居民部门杠杆率的定义是，居民部门的总负债比上全国GDP，这个数字下降，可以由负债减少贡献、可以由GDP增长贡献，也可以是GDP增速快于负债增速带来的结果。

中国居民去杠杆，意味着老百姓的负债压力由于各种主动或被动的因素而降低了。这是在资产价格（特别是房价）经历泡沫出清阶段常见的情况。

作为对比，美国在经历房地产泡沫出清的过程中，居民杠杆率在高位只稳住了不到两年然后就开始向下了，而中国稳了大概五年，可以说中国人面对负债的韧性比美国人强得多。

美国居民部门杠杆率2000-2024↑

另一方面，虽然美国历史上居民部门杠杆率一度接近100%，远高于中国峰值的60%出头，但真正决定杠杆压力的是负债和收入的比重，由于美国的收入占GDP比重（75%-80%）远大于中国（约为45%），所以如果考察实际体感压力，那么美国峰值的97%杠杆率背后是97%/77.5% = 125%的负债收入比；中国61%的峰值杠杆率背后是61%/45% = 136%的负债收入比。对比体感杠杆压力，中国居民也是比美国2007-2009年更高的。因此，无论是负债的抗压耐力还是抗压强度，中国人的比美国人更强。

居民杠杆率的下降往往呈现长周期，即无论是加杠杆还是去杠杆，都会持续相当长一段时间，2008年到2021年就是中国居民一轮明显的加杠杆周期，2021年开始居民杠杆率达到峰值，伴随居民杠杆率达峰的是各地的房价，因为居民的负债大部分都是房贷构成，房贷又是推动房价上涨的核心动力。

我们顺便更新一下截至2025年末的数据（中原领先指数），这是最贴合市场的二手房价格指数，在2025年12月：

北京房价环比下跌1.9%，同比下跌13.3%；

上海房价环比下跌2.7%，同比下跌13.1%；

广州房价环比下跌1.3%，同比下跌14.5%；

深圳房价环比下跌1.6%，同比下跌9.2%。

可以看出2025年最后一个月房价仍在下跌，这与国家统计局公布的70城二手房价格数据是可以对得上的。

到目前为止，北上广各自整体的累计跌幅已经接近40%，深圳达到43.6%,l香港房价则继续回升 - 香港住宅的平均租金回报率已明显高于香港按揭利率（无论是P按还是H按）。

中国热门城市的住宅租金保持平稳或小幅下降，租金回报率伴随房价的下降而缓慢上升。

部分热点城市租金指数（2005年4月 =100）↑

部分热点城市租金回报率↑

进入2026年，热点城市的部分区域似乎开始出现一些止跌或是跌幅放缓，成交量放大的情况，这是好现象，因为这是在没有任何救市措施下发生的，完全靠市场的力量寻找底部。

鉴于四大一线城市平均跌幅已经到了40%，2026年各地房价下跌可能会放缓，成交量也可能有所复苏，但要房价重新上涨并且带来财富效应，则仍然难以看到。这是人口基本面、经济基本面、城市化基本面、以及金融周期共同决定的，这里的金融周期，就是居民部门去杠杆的周期。

去杠杆并不一定是坏事，在2025年虽然中国住户新增贷款只有4417亿元，但存款增加了14.64万亿元，连续第四年大幅度增加。住户存款开始激增的2022年，正好就是居民杠杆率不再上升的第一年，这说明中国老百姓正在主动改善自己的资产负债表，从过去的盲目负债、拼命买房，变得更加重视现金和长期的风险应对能力。

从货币供应层面看，我们过去说过无数次的一个观点-楼市不是蓄水池而是印钞机，房贷对于居民带来的巨大信用扩张效应是过去那个时代中国货币增长最重要的一个引擎，但现在这个引擎多样化了 - 虽然楼市下行，但其他产业的转型升级也没受到影响，银行到目前为止也表现得相当稳，这就是为什么国家在房地产调控时似乎已经变得也不那么在意房价了，而是把关注点都放在稳房企、保交楼、改善住房品质等更有意义的事情上。

居民部门的去杠杆，是为未来国民经济长期的可持续发展，特别是做大消费市场打好基础。让泡沫和风险出清，才能轻装上阵迎来新的周期。

在去杠杆的背景下，我们普通个体当然要更加珍惜手中宝贵的现金、不盲目负债、积极制定财务甚至是养老规划，只有趋利避害、顺应趋势才是当下最应该做的。

大概从2017年起，我先后通过多个账号劝退读者的购房特别是投资的冲动。而现在市场这个样子，我并没有因为曾经说对了而觉得有任何开心，反而觉得有些沉重，因为身边遭遇财富缩水甚至阶层下降的人太多，同时也也感觉到自身的渺小，因为在这个互联网信息爆炸和降智算法背景下，投机、诈骗、仇外、煽动仇恨的各种劣质信息横行，想要保住大脑都难，又怎样保护好钱包呢？

本文房价可视化数据在大约二十天之前发布于知识星球，2026年1月数据也将在不久后首发于星球，每一期热点城市二手房价格和租金回报率数据都会在星球首发。同时星球还提供免费问答和更多内容分享，上周的星球订阅pdf已经在星球发布，主题包括：

（1）美加贸易争端，是不是雷声大雨点小？

（2）反腐深入会增加惊涛骇浪的风险吗？

（3）ICE新命案和美国政府停摆，川普为何态度变缓和？

（4）三条红线撤出，房价调控的新方向是什么？

（5）市场评述 - 上周几大财报有何看点，为什么微软值得长期投资？AI的十年起步长周期多了哪些重要线索？日本大选会如何影响中美资本市场？

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