你比首富过得更好
昨天看到一个消息，令人唏嘘，王健林及万达集团被限制高消费。
一、你比首富过得更好
这起纠纷不是孤立事件，背后是万达集团沉重的债务负担。
截至目前，大连万达名下已有10条被执行人信息，被执行总金额超过52亿元；若算上万达地产集团等其他“万达系”公司，整个体系的被执行总金额已超过70亿元。
万达目前的财务压力非常大，今年初时万达商管有息负债1412亿元，其中400亿元需年内偿还，而账上现金仅116亿元。叠加融创、苏宁等企业追讨的180亿元债务纠纷，以及珠海万达商管上市对赌失败引发的380亿元回购要求，王健林能做的只有卖楼还债，所以我们看到，2025年5月万达一次性打包出售48座万达广场给太盟、腾讯、京东等财团，交易额约500亿，业内估算此次出售格仅为市场价的30%-40%，名副其实的骨折价。
被限制高消费后，王健林将被禁止进行一系列消费行为，包括乘坐飞机、高铁一等座、入住星级酒店，除了生活不便外，这样的信息还会使得市场对万达的信心崩溃，可能带来更严重的链条反应...所以站在王健林的角度，如果他能够避免限高，是一定不会让它发生的，换句话说，他可能真的已经无力偿还这个导致限高发生的1.86亿元了。
王健林近两年一直在推行“轻资产化”转型，从2023年至今，万达已出售了超过80座万达广场，但行动还是太晚了。
作为对比，李嘉诚从内地房地产市场撤资的高峰期是2013-2015年，李嘉诚做减法的时间，比王健林早了快十年。而2015年后发生了什么我们都记得很清楚 - 从2015年的深圳330开始，全国楼市开始轮番暴涨，销量巅峰从2017年一直维持到了2021年。
万达和其他房地产公司略有不同，现阶段他是商业地产收租，住宅开发和销售并不是主要业务。但商业地产比住宅基本面还要糟糕，持有商铺和写字楼的朋友对这一点感觉一定很清楚，如果说过去五年住宅的租金下跌了10%，那商铺写字楼的租金至少下跌30%甚至腰斩。万达的尴尬在于，没有在资产价格最好的时候去瘦身，到现在不卖就资金链断裂；卖的话要成交必须大幅降价，这导致资产估价大幅缩小，但债务和利息总额却没有变化。
无论你在一线城市还是二三四线城市，即使持有相对最好的住宅类不动产，这几年都已经感受到了资产价格重置的感觉；商业地产价值比住宅更虚，因为普通人居住必须要有住房才行，但做生意越来越多可以转移至线上，商业地产面临经济下行、城市化放缓、互联网替代等多重因素打击。
万达套现的行动不仅晚，而且自己还给自己挖了坑，两次失败的对赌让万达的处境雪上加霜。
2016年7月，在香港上市的万达商管谋求私有化并转向A股上市，与投资方签署了约300亿元的股权回购款对赌协议，承诺2018年8月底前回归A股，否则万达将按照10-12%的年利率回购全部股权；后来A股收紧房地产公司上市门槛，对赌失败；
2021年，万达成立珠海万达商管，获得22家机构投资者380亿元战投，签署对赌协议，预备在2023年年底之前港股上市，否则万达将按照8%的年利率回购股权，万达再次对赌失败。
这两次失败对赌让万达增加了超过600亿的负担。
现在我们也可以换一个角度看待万达上市对赌的另一面，思考这几个问题：
1这些企业和资本是怎么看待上市的？
2为什么上市了就万事大吉？
3他们把普通股民放在怎样的角色上看待？
三、房地产时代彻底终结
2015年后，中国绝大多数房地产公司似乎就只剩下野蛮生长和爆雷这两个状态。因为在过去十年，各个城市的地价和房价已经越来越接近，对大多数房企来说，利润率早已经被高地价蚕食到只够活下去，剩下的提升空间就只能依靠自身业务的高杠杆和高周转来实现。这就像我们骑单车，你要是速度带不上来，立刻就会倒地，所以硬着头皮也要骑下去啊！
我们现在看到的万达几乎是纯商业地产，但在2019年之前，多年的“以售养租”的重资产模式 - 通过大量贷款建设万达广场，靠配套住宅销售回款，商业部分自持导致债务沉淀已经积累了巨大负债。
无论是恒大、融创还是万达，最终都是上文说到单车骑不下去的情况，之所以骑不下去，是因为中国的房地产需求已经无法像过去那样高速增长了。
房地产的大发展伴随的是城市化，数亿农民进入到城市带来了巨大的住宅和商业需求，但城市化终究是一次性红利，当城市化水平到达某个节点后，城市化的速度就会显著放缓，直至到达一个稳定高度后不再增长。
到现在，应该已经没有人怀疑房地产时代的终结，如果真的不信，可以找一份十年前中国房地产企业前100名的排行榜，其中起码90家现在已经都陷入了债务危机。
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