全面取消限购，一线城市未来怎么走？

 一线城市开始要全面取消限购了。

6月12日，广州市商务局就《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》面向社会公开征求意见，其中提到有序减少消费限制，优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。

广州放松限购早就有行动，比如早在2024年1月，广州就放开了120平米及以上面积户型的限购，且出租房不计入家庭已有房产的套数，放开商住限购。

早在一年多以前的一则新闻↑

当时这个措施很特别的一点是把出租的房子从业主手中的套数中核减，基本上和完全放开限购没有太大区别了，我们可以代入场景：

一个购房者会买的房子无非是大于等于120平和小于120平的房子，那么当TA要买120平以上的房子时，从那时起就彻底不限购；

当TA要买120平以下的房子时，可以把自己已有的房子（不管多少套）都按照市场价甚至低于市场价的租金快速挂牌出租，一旦完成存量房的全部出租，TA就相当于无房户，然后回来享受首套购房资格。等买到房子之后，之前出租的房子一年后再收回来，也不会长期用低租金去做慈善，这样一来就实现了无限制购买房产，对于广州本地人来说，这就相当于彻底取消了限购。

如今限购取消，即无论你是不是广州本地人，你想在广州买几套房就买几套房、想买多大的房就买多大的房、想买哪个区的房就买哪个区的房。

一、取消限购的背景 - 加速下行

广州全面取消限购的背景是今年“小阳春”并未有效带动房价企稳回升，反而在4月后出现进一步下跌的情况。

我们考察Wind上的中原领先指数，这是全国跟踪热点城市二手房真实价格最准确的数据。在2025年5月，四大一线城市的二手房价格变化为：

北京房价环比上月下跌1.3%、同比去年下跌6.8%；

上海房价环比上月下跌1.4%、同比去年下跌7.1%;

广州房价环比上月下跌1.0%、同比去年下跌10.5%;

深圳房价环比上月下跌1.1%、同比去年下跌3.4%。

这是八个月以来，北上广深此项数据第一次月度环比下跌幅度同时在1%以上，至此，上海与广州全市二手房均价的累计跌幅都超过了30%，北京接近30%（29.5%），深圳接近40% (39.3%)，北上广深连同香港的房价都已经低过去年9月强刺激前的低点，在这个背景下，除了放松甚至取消限购外，其他新的刺激应该也已经在路上了。

租金方面，5月北上广深租金也出现小幅下跌，这使得即便房价下跌，但租金回报率仍然没有上升。

回到广州，广州房价下跌是普遍性的情况，而且出现了之前很多人难以想象的一幕 - 城市核心地段优质房产的跌幅一点也不比周边地区小，即使是在珠江新城，接近腰斩的房子都不在少数，如果考虑到这些房子比周边地区高得多的总价绝对值，那么这些地区经历的资产蒸发情况明显更加严重。

二、能否提振房价

广州全面取消限购的消息意义重大，标志着一线城市开始逐个取消限购了。不要真觉得广州房地产比京沪深弱，从数据看，2008年到现在，广州全市二手房累计涨幅和深圳差不多，高于北京和上海，而且在2008年至今的十七年时间里，广州的累计涨幅在四个城市中排第一的时间区间是最长的。但这样全面取消限购的大动作下，市场的反应却很冷淡，在消息出来后的第一天，A股房地产板块大跌，跌幅甚至高于大盘。

这是因为市场已经看懂限购的逻辑了，过去任何城市的限购都不是限制个人或家庭的持有总量，而是限制某个时间点后的增量和交易量。

限购对房价不一定是利空，因为严格的限购会让市场参与者产生非常强烈的惜售心理，买的人少了，卖的人也少了，最后的效果是高位锁盘。

举个例子，假设你在广州2011年限购之前就囤了5套房子，限购出台之后意味着你有钱也没法再买更多房产，而且手上的这五套房卖出一套就没法再买回来。那么限购严格，很多人不会舍得轻易卖出自己手中的房产，除非真的急用钱了，否则这些先富起来的人是非常享受这种早期囤积大量房产坐享低成本不限购高增值的优势并笑看别人被限购的这种资产优越感的...事实上，在任何一个热点城市都有无数这样的人，直到这两年房价大跌，限购也被破除。

我们可以这样说，限购是old money对new money的一种打压，这就和上海2011年开始的房产税是同一个道理，2011年之前你在上海哪怕有100套房，之后只要不再买入，那你可以一分钱房产税都不交；但如果你2011年后才到上海，只买了一套房但人均面积超过60平米，那不好意思，就算老业主有100套房都不需要交房产税，你这个只有一套房的城市新居民也要交这笔钱。

总的来说，限购把商品房这项原本普通的商品变得特殊化了，看上去是限购，实际上更多是起到了限售的作用，最终使得存量房地产市场的流通量大幅减少，稳定价格，可以理解为价格的滤波器。

我们回看中国楼市市场化完成以后第一次大的回调期（2008年），那个时候四大一线城市均无限购，但跌幅很大，一线城市均价下跌20%，深圳跌了快三分之一，不少关外的房子直接打五折。由于那个时候并没有限购限售，所以成交量也大，属于放量下跌，跌幅自然也比较剧烈。

如今，广州率先全面取消限购，使得房产这个商品的特殊属性消失，由于北上广深在过去一年时间里限购已经出现了不同程度的松动，带来的结果是成交量有所增加，但挂牌量以远远快于成交量的速度增加，导致市场上的待售存量房越来越多，这也证明了我们上面对限购影响的观点。

所以说加强限购在房价上涨期无法打压房价，取消限购在房价下跌期也难以拉升房价。

比较令人担心的是，限购可以说是楼市刺激的最后一张王牌，打完之后如果市场还不行怎么办... 有限购在，房价下跌还可以解释为因为限购，多头还可以抱希望说只要限购开放了就一定会涨，但如果限购全面取消但市场还起不来的话，市场信心可能会再下一个台阶，会让那些过去限购时期怀有惜售心态不考虑卖房的存量房业主信心出现明显动摇。

从广州去年开放120平米并变相让本地人不限购后市场的表现看，这次取消限购影响很有限。

我认为下一步北京、上海、深圳也会继续放松限购，但对于彻底取消限购还会观察：他们不是怕彻底取消限购后房价大涨，而是怕彻底取消限购后房价不涨。因此从这个角度，应该为广州果断大胆与执行力点赞。

三、回归市场

虽然取消限购无法逆转房价走势，但对于房地产市场来说仍然是一件大好事。

因为彻底取消限购、限售、限贷等各种楼市行政限制属于把市场的东西还给市场，让市场去调节价格和成交量，有利于市场的长期健康发展。

另外，即使取消限购可能让市场面临更大压力（例如商品特殊性被打破、抛盘大幅增加），但也有助于市场尽快调整到位，只有风险彻底出清，市场才能真正止跌回稳。对于业主来说，个人权益也得到尊重 - 想买就买、想卖就卖，属于自己的资产自己做主。

关于房价，过去已经说了N次，现在也不想再做展望了，我认为此时去谈房价已经没有意义。

但对于买房的建议，值得再重新说一遍：如果你要投资，一定不要买房；如果你是自住，那么先假设买房后房价会下跌，如果这种情况下也需要买房那就买，否则就不买。用消费（而非投资）的视角去看待房子，房住不炒，把侧重点放到居住和改善生活上来。