房地产“王炸”？我对此并不乐观

 根据国家统计局的数据，2024年5月全国70城的房价环比增速-0.7%，这一数据创出十年来新低，而参考更加市场化的二手房数据，这个月全国70城的二手房环比增速是-1.09%，为2005年以来有纪录的最低数字，二手房的同比增速也是有纪录最低（-7.5%）。

从各类别的城市表现看，一线城市领跌，跌幅开始显著大于二三线了。这说明一线城市并不是资产的堡垒，甚至会因为一线总价高、杠杆率高，导致下跌的时候幅度更大。从日本的经验看，日本一线城市（六大都市）上涨期涨幅远超全日平均水平，下跌期跌幅也远超全日平均水平，最终大家的累计涨幅差不多。由于5月中旬央行祭出历史上最大力度的楼市刺激三重拳，不过在各个城市尤其是在一线城市是在下旬才开始落地实施的，所以6月是新政后第一个真正的完整月，6月的数据具有非常高的指引意义。

在这样的逆风背景下，放松限购、降低首付和利率似乎已经进入了边际效用递减的状态，于是各路（自）媒体开始吹风另一个“房地产王炸”，也就是推动各地官方下场收购商品房，并作为保障性房出租。这一举措被视为可以大幅化解市场上的库存，并有效扭转市场的悲观预期。

我对于这个操作并不看好，今天就说说原因。

一、预算不足

央行在2024年5月17日宣布，拟设立保障性住房再贷款。再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，这算是打开了这一扇回购存量房的大门。

这些贷款发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

也就是说，根据现在已有的额度，会实际撬动5000亿出来收购新房库存。

那么现在市场上的库存有多少呢？根据官方数据，截至2024年5月，全国有74256万平米的待售房面积，这个数字超出前一次去库存的高峰。

我们按照全国房价平均1.64万/平米的价格计算（数据来自中指研究院），要消化这些库存，总计需要超过12万亿人民币，即使官方可以按照市场价的五折收购，也还是要6万亿，现在这5000亿全部砸下去，能够消化的库存太少，对市场的影响也非常有限。

二、赔本买卖

需要注意，对于财务状况已经非常困难、已经债务缠身的各个地方来说，承受不起在回购库存房这件事上再继续失血了。他们拿到央行和商业银行的贷款并回购新房后是用来做保障房的，保障房运营过程中唯一的收入就是一个 - 那就是租金回报。

但是，目前全国几乎所有城市的租金回报率也就是1.7%左右的水平，这远远高于各期限的市场利率水平，即使按照十年期国债收益率（目前大约是2.25%）作为各城市各地方长期的资金使用成本，贷款买房然后再以保障房出租，这也完全是一项亏本的买卖。

尽管各地官方可以以七折甚至五折的价格收购新房库存，但作为保障房出租的租金相比市场租金要打去更多的折扣，所以他们买库存然后做保障房出租的实际租金回报率还要远远低于1.7%左右的水平，相当于买的越多，亏的越多。

全国热点城市住宅租金回报率对比↑

这本质是房价太高，导致租金回报率太低，如果中国的租金回报率能够像美国、日本、欧洲等绝大多数国家一样达到4%的水平，那么都不需要政府去收购，市场上就会有人去收购房子用来出租，因为在租金回报率足够高的情况下，这是可盈利的，这项生意是可持续的...市场经济的效率就体现在，如果一件事是有可行性的，那么自然会有人去做。

三、真正的库存

我们绝大多数人对库存这个概念的理解是错的，以为库存会去掉，去掉后就完事大吉，就等待上涨了，但真正的库存应该包括市场上所有的存量空置房源，因为他们也对楼市形成供给，在不少热点大城市，二手房成交才是房地产成交量的主力部分。

只要不是房子倒了或者被炸掉了，楼市的库存是去不掉的，而且只会越来越多。

官方所在意的库存问题，只不过是开发商手中的待售库存，一旦房子转移到了老百姓手里，就不再被视为问题了。

对于一二线城市来说，由于城市在过去二十多年的开发强度大、历史长，积累了大量的空置二手房，这些业主在房价上涨的时候囤积居奇，把房产当成是存着或股票一样囤着坐享资产升值的快感，但现在预期已经发生改变，房价出现持续下跌，于是逼出大量的抛盘，我们看到即使是在需求最旺盛的一线城市，即使最近这些城市的二手房成交量有一定程度的回暖，但每成交一套房，市场就会增加比成交数字多得多的新挂牌房源，最终导致房子越卖越多的情况。

在2024年6月10日-6月16日这周 贝壳平台深圳成交281套二手房，但却新增了2982套挂牌，这意味着市场的消化速度只有新增挂牌速度的不到十分之一↑

总之，决定市场走势的是数量更大，市场化程度更高的二手房市场，国家不可能回购业主手中的二手房，不可能拿真金白银帮这些业主套现，所以回购注定难以影响市场的方向。

四、定价争议

我们上文提到，收购这些卖不出去的新房，地方政府可以按照一定的折扣买入。

但这个折扣究竟是多少，比如九折、七折还是五折？任何一个数字都会引来诸多争议。

假设如果没有折扣或折扣太低，会被质疑与开发商之间搞利益输送；如果折扣太大，又会被质疑欺压开发商。

折扣收购还会对周边的房价带来冲击，因为这也是一种有效的成交价，假设市场看到你这一批房子的成交价居然只有原来的一半，这相当于是房价大跌了..你觉得这样的事情对于同一小区之前已经成交的业主，以及这个小区下一期的项目定价来说，会是什么影响？结果显然是价格下调，业主信心崩塌。

五、抑制市场

既然有上述几个问题，我们假设未来利率继续下降，或者央行增加这种房产回购的信贷额度，是不是就可以解决回购预算不足以及地方运营不划算的问题呢？

答案是依然很难。

因为如果回购的力度增加，市场上保障房的供应会空前增加，最终又反过来减少市场对于商品房的租赁和购买需求。

实际上，这些年来中国各个城市的租金都是没有显著上涨的，甚至近几年出现了下跌，除上海外，全国各个热点城市的住宅租金甚至都没有达到2004年5月的两倍，天津和广州的租金大概和各自2011-2012年的租金水平相当。如果中国像美国一样把房租算作CPI超过三分之一的权重，那么这一波通缩会在数据上表达的更明显。

热点城市住宅租金指数（定基 2004年5月=100）

租金停滞的背景是租房需求不足、租客的购买力没有上升，一个非常现实的场景是，就算你现在是在一线城市，你想把自己空置的房子按照前几年你印象中的价格租出去，想找到一个长期稳定可靠的租客都非常非常难，而且更扎心的是，你的房子越大越豪华，就越难找到合适的租客。

在这个情况下，一旦官方下场把待售商品房买入后以更加低廉的价格作为保障房出租，对于市场上的业主来会成为一个灾难，他们的房子可能将更难出租，市场租金可能被进一步压低，反过来导致二手房的租售比更加扭曲，最终迫使业主卖出房子，然后房价进一步下跌。

到这一步，我们应该可以看明白了，为什么现在要拉升房价这么困难，核心原因在于基本面已经出现了根本性的逆转。

中国房地产市场的格局已彻底进入供大于求的状态，甚至于我们可以很有把握地说，就算全国各个城市现在开始立即停止商品房开发，未来只做一些简单的修修补补，现有的存量房都足够未来几十年居住了，而且空余的房子还会越来越多，因为中国的人口正在不可逆地减少中，城市化的比重也基本稳定了下来。

总之，对于这个收购库存的房地产“王炸”，它也许可以相对延缓一下市场现在的下行速度，但要通过它让市场完全转向是一件非常困难的事...除非这5000亿进场的资金能够成功诱导老百姓的五万亿真金白银投入，那么就算是满分达成了它的目标；而如果还是你不买、我不买，那明年房价也许还能再便宜一点。