房东经济学

  图1这则关于泽连斯基放弃1991年国土边界线的假新闻非常恶毒，源头是俄新社，然后简中互联网全力配合，各大中文新闻平台昨晚都在头条推送。 然而，当我搜索英文的关键字时，根本就没有找到任何这些信息（图2），因为虚假信息源无法出现在任何国际媒体之上。 这假新闻还配了一段CBS之前对泽连斯基的采访（图3）。在采访中，泽连斯基说到过一句话：“我们没必要通过军事手段来收回所有领土。我相信，当他失去他22年以来所占领的东西时，他将彻底失去信心，然后会想谈判。” 然而，这样的一段表态，被俄媒解读为“即使不恢复1991年边界，在仅仅保证2022年边界的前提下，乌克兰也愿意与俄罗斯进行谈判” 由于我不懂乌克兰语，为了搞清楚泽连斯基当时说的到底是什么，我还专门一边用手机播放一遍开Google翻译，核对他说的是什么内容，果然不出所料，假新闻被识破。 面对这类假新闻时，我第一感觉是这个东西违背常识，作为民选总统的泽连斯基，不可能主动提出丧权辱国的方案，否则他的民意、他的名声都会一落千丈，后续外界的支持也会伴随他的决心而减弱；二来，我通过非常简单的两个方法进行验证，进一步证实了基于常识的推测。 因此，我呼吁大家未来面对任何令人质疑的新闻，都用好这两个方法。因为你的大脑和认知被侮辱，是比钱包亏损还糟糕的事。 最后想说的是，对于捏造和传播这些假信息的人而言，这些内容除了自欺欺人外，没有任何作用，只会让外界看到自己绝望的处境，以至于要考捏造假新闻才能给自己挽回一点颜面。

  我们过去常说要趋利避害，应该抓住中国和海外各自的优势资源为自己所用。巧的是相对于中国的房价，中国的租金却并不算贵，我们甚至可以说，在中国租房是性价比非常高的优势资源。 今天我们对比中美两个国家，选择几组同级的城市中相同价值的房产，来对比他们的市场租金，结果可能会令你感到震惊。 直入主题，我们将选取的对比城市选为5组： 上海-纽约、 深圳-旧金山、 杭州-西雅图、 成都-丹佛、 三亚-檀香山 。 （1）上海-纽约 上海是中国最大城市和中国的金融中心，纽约是美国最大城市和国际金融中心，两者可比性很强。 上海-纽约的对比中，我们选取房屋总价约1000万人民币（约合140万美元）的住宅，来看这一总价的房子在两地分别需要多少租金。 上海普陀区风华水岸133平米 三室两厅 户型的挂牌价为1090万，花园小区且屋况良好。而同样户型的房子，租金是1.4万，这样初步估算，一年租金为16.8万元，租金回报率是（16.8/1090）*100% = 1.54% 这差不多也是上海平均的住宅租金回报率。 再看纽约，下面这套房是一套位于布鲁克林区的一个公寓，面积1175呎（约合110平米），两卧两卫，在2024年3月20日以135万美元（约为980万人民币）成交，根据Zillow结合周边相似房源的实际租金参考（后文所有美国房源采用相同数据源），这套房的市场租金是7495美元/月，相当于5.43万人民币/月。 这个租金一眼看过去非常惊人，不过对于业主来说，如果这套房出租，净租金回报的计算还要减去持有成本才行，对于这类管理式公寓来说，持有成本最大的项目是一个月1445美元的物业费，由于房子较新，正处于房产税减免期，因此最新一年度房产税只要70美元，可忽略不计，再计入年度房屋保险约1500美元，那么业主出租的净得租金是7495*12 - 1445*12 - 1500 - 70 = 71030美元，净租金回报率是5.27%。 但对于租客来说，每个月就是要花上七千多美元才能住到这样的房子里去。 因此， 对比纽约和上海，要租到价值1000万人民币左右的房子，上海每个月要1.4万人民币，纽约每个月要5.4万人民币， 作为租房者，租同样价值的房子， 在纽约 的租金 是上海的3.86 倍。 但如果你买这套上海的房子，按照三成首付三十年按揭以及最新的按揭利率计算，那就不是简简单单每个月1.4万的租金了，...

  二十年房产神话被打破，只用了三年时间。 三年来，包括一线城市在内，全国房价经历了住房商品化以来时间最长、幅度最大的一轮调整。 过去总说晚买一年白干五年，这几年是早买一年白干十年，残酷的现实迫使越来越多人改变了预期，开始更加冷静地看待楼市。 这一轮下跌的原因是什么？当初又是怎么涨上来的？房价见底了吗？怎样判断是否应该买房？普通人下一步又该怎么做？这将是今天这个主题主要的讨论重点。 一、房价究竟下跌了多少 用数据说话，数据来自Wind，数据源为中原。中原根据实际二手房成交价，统计了包括北上广深在内部分热点城市2004年之后的所有二手房成交价和租房价格数据。 自2021年以来，一线城市房价先后见顶下跌。从下跌的时长、跌幅、下跌的绝对值看，这一波调整期都是空前的，远超2008年全球金融危机时期。 分城市看： 北京累计下跌20%，跌回2016年12月； 上海累计下跌22.8%，跌回2016年7月； 广州累计下跌21%，跌回2017年11月； 深圳累计下跌34.6%，价格跌回2016年9月。 从 四大一线城市来看，除了深圳跌幅接近35%以外，北上广三个城市的跌幅 在20%出头，相对来说好一些，但目前从 趋势图 看四大一线城市的正处在快速下跌 时段 ，没有明显的见底信号。 经过这一轮下跌，近几年买房的购房者几乎都陷入了浮亏状态（而且还是在不考虑按揭利息成本的情况下）。而在最高位购入房产的买房者来说，现在的情况更是困难。 以深圳为例，在2020年底2021年初以三成首付进场的购房者已经成为负资产。我好奇到底多少家庭被深套了，这里只计算2020年和2021年在深圳买房的家庭，深圳在2020年新房成交45384套、二手房成交95273套；2021年新房成交52417套、二手房成交40699套，四个数字相加最高位两年合计有23.37万个买家接盘、对应23.37万个家庭，如果一个家庭按六个钱包计算，那就是超过140万个钱包被套。 这仅仅是深圳一座城市在这两年的成交，其他时间和其他城市的数据，感兴趣你可以自己用类似的方法去计算。 我们也可以看到，过去三年，不少二三线城市房价的跌幅反而远小于一线， 这说明在楼市下行的周期中，一线城市并不是资产堡垒 ，相反，由于之前一线城市的上涨预期更强，杠杆率更高，所以下跌时的幅度反而可能更大。 这早有先例，日本在1991年房价见顶，见顶前6大都市...