一线城市大力度放松限购，该买房吗？
1月27日，广州楼市迎来了一个重磅消息：放开120平米及以上面积户型的限购，且出租房不计入家庭已有房产的套数，放开商住限购。
这基本上和完全放开限购没有太大区别了，我们可以代入场景：
一个购房者会买的房子无非是大于等于120平和小于120平的房子，那么当TA要买120平以上的房子时，现在彻底不限购；
当TA要买120平以下的房子时，可以把自己已有的房子（不管多少套）都按照市场价甚至低于市场价的租金快速挂牌出租，一旦完成存量房的全部出租，TA就相当于无房户，然后回来享受首套购房资格。等买到房子之后，之前出租的房子一年后再收回来，也不会长期用低租金去做慈善，这样一来就实现了无限制购买房产，对于广州本地人来说，这就相当于彻底取消了限购！
所以说广州今天这个措施，在我看来和完全放开限购没什么区别，甚至我个人认为直接完全放开限购会更好。
事实上，一线城市这一轮限购的放松，早在去年的时候就稳步进行了，只不过这一次广州的力度非常大，甚至超过许多二线城市的开放程度。这本身是一件好事，因为我们国家住房早已商品化，既然是市场经济下的商品房，那么限购限售从长期看本身就不应该存在。
在讨论限购的影响前，我们必须搞清楚限购对于房地产市场的影响到底是怎样的逻辑。
限购的真实作用
广州这次如此大力度地放开限购，使得市场高度关注，是因为广州本身是四大一线城市之一，广州开了这个头，其他城市的跟进几乎可以说是板上钉钉并且距离不远的事。另外，限购在大多数市场参与者看来是抑制房价的最大托底措施，我常听到这样一句话：一线城市如果不是限购，房价早就是现在的两倍以上了。
所以现在广州放松限购，很多利益相关者都继续如过去两年一样，一见到利好消息就开始煽动焦虑，表示房价即将大涨。
但是，你觉得限购对房价的影响真的很大吗？
先说我的结论，不大。
因为大多数人没有看到限购的本质，也缺乏对楼市的深入理解。
限购并不是限制个人或家庭的持有总量，而是限制某个时间点后的增量和交易量。严格的限购对房价不一定是利空，因为严格的限购会让市场参与者产生非常强烈的惜售心理，买的人少了，卖的人也少了，最后的效果是高位锁盘。
举个例子，假设你在北京2010年限购之前就囤了5套房子，限购出台之后意味着你有钱也没法再买更多房产，而且手上的这五套房卖出一套就没法再买回来。那么现在限购严格，你会舍得轻易卖出自己手中的房产吗如果是我，肯定舍不得，除非我真的急用钱了，否则我会非常享受这种早期囤积大量房产坐享低成本不限购高增值的优势并笑看别人被限购的这种资产优越感...事实上，在任何一个热点城市都有无数这样的人。
我们可以这样说，限购是old money对new money的一种打压，这就和上海2011年开始的房产税是同一个道理，2011年之前你在上海哪怕有100套房，之后只要不再买入，那你可以一分钱房产税都不交；但如果你2011年后才到上海，只买了一套房但人均面积超过60平米，那不好意思，就算老业主有100套房都不需要交房产税，你这个只有一套房的城市新居民也要交这笔钱。
总的来说，限购把商品房这项原本普通的商品变得特殊化了，看上去是限购，实际上更多是起到了限售的作用，最终使得存量房地产市场的流通量大幅减少，稳定价格，可以理解为价格的滤波器。
我们回看中国楼市市场化完成以后第一次大的回调期（2008年），那个时候四大一线城市均无限购，但跌幅很大，一线城市均价下跌20%，深圳跌了快三分之一，不少关外的房子直接打五折。由于那个时候并没有限购限售，所以成交量也大，属于放量下跌，跌幅自然也比较剧烈。
所以看懂限购的真正用意，你也就知道放松限购对市场可能带来的影响是什么了 - 在市场上行期加以限购，可以有效减少短期涨幅，从放量大涨变为有序缓慢上涨；而在市场下行期放松限购，会使得商品特殊性降低，卖家惜售心理减少，反而可能使得市场从缓慢阴跌到放量下跌。
潜在买家
之所以我说北京上海深圳很快也会跟进类似的措施，就是因为现在经济发展已进入新常态，增量财富难以获取，剩下的是越来越残酷的存量博弈。
广州此举一个很明显的用意就是吸引全国其他地方的有钱人来广州买120平米以上的大户型房产，相当于在全国范围内吸血。
如果只有广州这样做，那其他几个一线城市明面上就是吃亏了，因为现在有钱在一线城市买大户型而且还愿意买的外地人确实已经不多了。
现在是2024，不是2004。一线城市一套120平米以上，地段和小区品质较好的房子，动辄要1000万以上，如果你在当下这个宏观经济环境下还能拿出1000万或至少300万的首付，又没有在北上广深的居住需求，那么相同预算下要做投资，你是会想到纽约伦敦东京买房，还是愿意到北上广深买房？这个问题绝对值得每一个中产和富裕家庭深入思考。
关键看预期
和广州一样，深圳也是之前限购比较严格的城市，在2020年，深圳平均每个月二手房成交8000套，而到了2022年，每个月只成交2000套左右，2023年在各种刺激之下，平均每个月的成交量也只是回到2700多套，而且房价还在继续下跌（这个情况不只是出现在深圳，也出现在北上广，只不过深圳更加明显而已）。
按说随着时间的推移，在深圳限购下有购房资格的人应该是越来越多的吧？但为什么2022年和2023年的成交量比2020年低这么多呢？原因只能是一个，那就是限购并不是楼市下行成交量萎靡的罪魁祸首，真正导致居民不愿意买房的是对于未来房价、未来收入的预期。
这很好理解，目前一线城市的租金回报率不到1.5%，也就是说500万一套的刚需房，要租一套这样的房子一年租金也就7.5W，但500W的房子买进来，三成首付三十年按揭，一年月供十七八万，而且最近三年房价平均每年下跌5-10%，这种情况下，如果有脑子的话，即使有购买力也不会愿意买房，因为买房的替代选项成本太低（租金），而买房对于家庭财务、对于生活压力带来的风险又太大。
什么时候相同一套房子，低首付下的月供和市场租金差不多了，什么时候居民就会根据自身的实际需求来买房，而不是对于房价的预期来做决定。也就是说，要么租金比现在高1-2倍，要么房价跌到现在的三分之一，可见楼市的潜在问题和风险是冰冻三尺，不是一朝一夕能够改变的。
展望和建议
广州放开限购的举措，对于市场经济环境、对于楼市的长期健康发展是非常好的，因为真正好的市场就应该有足够多的市场属性，行政的干涉就应该尽可能小，楼市下行迫使各地将市场的事情还给市场，这是长远的一件好事。
站在当下，我们几乎可以肯定，未来北京上海和深圳也会效仿广州的做法，甚至不排除一步到位取消限购的可能，因为只有这样才有那么一些成功率能拯救楼市，如果不这样做，市场大概率会持续下行。
而对于普通居民和潜在购房者来说，我们还需要擦亮眼睛。
过去这几年我的观点是明确并且一贯的：
如果你的刚需程度高到了哪怕买房后房价下跌也非买不可的程度，那就买。除此之外都可以保持谨慎观望。而如果你手上有非自住的投资房空置房，那么应该抓住任何的市场利好而减持，因为在人口周期、城市化周期的向下共振之下，叠加庞大的存量库存和已经很高的居民杠杆率，未来业主落袋为安的机会一定会越来越少。
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