房东经济学

  1月27日，广州楼市迎来了一个重磅消息： 放开120平米及以上面积户型的限购，且出租房不计入家庭已有房产的套数，放开商住限购。 这基本上和完全放开限购没有太大区别了，我们可以代入场景： 一个购房者会买的房子无非是大于等于120平和小于120平的房子，那么当TA要买120平以上的房子时，现在彻底不限购； 当TA要买120平以下的房子时，可以把自己已有的房子（不管多少套）都按照市场价甚至低于市场价的租金快速挂牌出租，一旦完成存量房的全部出租，TA就相当于无房户，然后回来享受首套购房资格。等买到房子之后，之前出租的房子一年后再收回来，也不会长期用低租金去做慈善，这样一来就实现了无限制购买房产，对于广州本地人来说，这就相当于彻底取消了限购！ 所以说 广州今天这个措施，在我看来和完全放开限购没什么区别 ，甚至我个人认为直接完全放开限购会更好。 事实上，一线城市这一轮限购的放松，早在去年的时候就稳步进行了，只不过这一次广州的力度非常大，甚至超过许多二线城市的开放程度。这本身是一件好事，因为我们国家住房早已商品化，既然是市场经济下的商品房，那么限购限售从长期看本身就不应该存在。 在讨论限购的影响前，我们必须搞清楚限购对于房地产市场的影响到底是怎样的逻辑。 限购的真实作用 广州这次如此大力度地放开限购，使得市场高度关注，是因为广州本身是四大一线城市之一，广州开了这个头，其他城市的跟进几乎可以说是板上钉钉并且距离不远的事。另外，限购在大多数市场参与者看来是抑制房价的最大托底措施， 我常听到这样一句话： 一线城市如果不是限购，房价早就是现在的两倍以上了。 所以现在广州放松限购，很多利益相关者都继续如过去两年一样，一见到利好消息就开始煽动焦虑，表示房价即将大涨。 但是，你觉得限购对房价的影响真的很大吗？ 先说我的结论，不大。 因为大多数人没有看到限购的本质，也缺乏对楼市的深入理解。 限购并不是限制个人或家庭的持有总量，而是限制某个时间点后的增量和交易量。 严格的限购对房价不一定是利空 ，因为严格的限购会让市场参与者产生非常强烈的惜售心理，买的人少了，卖的人也少了，最后的效果是高位锁盘。 举个例子，假设你在北京2010年限购之前就囤了5套房子，限购出台之后意味着你有钱也没法再买更多房产，而且手上的这五套房卖出一套就没法再买回来。那么现在限购严格，你会舍得轻易卖出自己手中的房产吗...

  一是日经225再次创出1990年以来新高，直奔历史最高而去，这说明无论是多么大的低谷，只要方向正确，通过努力都能走出来。日本市场的强势也不令人意外，参考2023年11月20日主题： 真到了日本，才发现曾经被误导了  / 2023年11月30日主题： 再看日本，历史、现状与未来 。我坚信相信谁都不如相信自己的眼睛。 二是英伟达再度强势上涨，这家占据AI/云计算/智能汽车/元宇宙/区块链等等几乎所有热门赛道的公司表现不负众望，这说明是金子一定会发光。2022年四季度它曾跌至108美元，可参考往期主题： 至暗时刻将很快过去 （2022年10月21日）、 AI背后最大的赢家 （2023年3月30日）。 我在2023年曾经做过展望认定英伟达的总市值将会和苹果微软一个级别。但即使是乐观如我，也没有想到英伟达会在2024开年就如此强势。最近我会回看一些和亲朋好友间有关投资的聊天记录，回头看这些内容，我深感快乐。

  这是一则发布于2021年9月的主题，发布于原账号中，今天在此更新部分信息后重新发布，希望能够带来温故知新的效果。 分割线下为主题正文↓ 很多人都会有这样的感叹： 为什么自己的运气这么差，买了就跌、卖了就涨。 我对这个说法体会很深，因为这种事我也经历过，而且时间不远。 今天就以回顾的形式分享一下我自己的亲身经历，总结一些心得、强化一些常识。 先说一下这件事的来龙去脉，我过去经常提及一个科技指数-纳斯达克100，不考虑美元账户的话，我自己用人民币账户定投这个指数最早开始于2017年5月，当时中国规模最大表现最好的场外基金是国泰基金旗下的纳斯达克100基金，我从那个时候开始，只要基金开放申购，只要我有闲钱，基本上每天1000。 这里先科普一下什么是场内、什么是场外，简而言之，当你在券商开户后，通过券商账户在交易所内投资股票、ETF等资产时，这就是场内交易；如果你通过银行客户端、支付宝、天天基金等平台投资基金，这就属于场外交易。 场内基金和场外基金还有个区别，那就是场内的价格是通过交易形成的，场外基金的净值则是基金根据持仓公司各自在当日的变化而刷新的净值 ，所以场内基金价格会因为情绪而出现折价或溢价，而场外的净值体现的就是其实际价值，更加精准。 其实在2017年5月时，我选择的这个指数也是在当时的历史最高位，泡沫呼声不断，而且美联储当时处在加息缩表的周期中，加上川普在当时带来了很大的不确定性，可以说当时除了减税利好以外，几乎都是非常不利的背景。 这也使得我一开始有些担心，但当我看到苹果、微软、亚马逊、谷歌等头部科技公司业绩的增长速度和相对合理的估值后、看到身边最优秀的同学朋友都在硅谷和西雅图这些科网巨头工作之后，我的忧虑消除了，如今这个指数已达当时的三倍多，证明了当初的判断是对的。 纳斯达克100指数走势和当时开始的买入 时间↑ 纳斯达克100指数前22大 权重企业 以及相应权重↑ 一直到了2019年底，国泰这支基金的外汇额度不足，导致普通投资者只能卖出、不能买入，这个情况一直持续了大半年之久，以至于在2020年3月的疫情熔断期间普通人无法通过国泰的这只基金来抄底。 在2019年底不能投资场外的国泰纳指100后，该基金的场内ETF溢价开始变高，甚至一度达到20%之多。我是个相当谨慎的人，不会明知有高溢价还硬上，因此只能选择别的场外可替代方案，一开始我选择的是广发...

  没想到再一次看到刘忠田这个名字是在反腐的纪录片中，这一次，他的标签是4000万现金、22个纸箱、以至于汽车被压得上不了坡。 看到刘忠田，我又想起了另一个曾经火遍全网但又忽然间消失的人，这个人就是2020年初震惊全国的把大G开进故宫的那个女主角，网名露小宝LL，原名高露。 她与 刘忠田 似乎存在 联系，至少她留下了一些明确线索。 她不仅可以开大G进入故宫，还曾在自己的Instagram账户晒出加州海滨豪宅，我曾经通过房产的照片信息，准确定位这套房的地址信息，并 通过美国公开信息查询到，这个豪宅正是刘忠田夫人名下资产，但在故宫女当事人口中形容为：“新买的房子，超喜欢。” 这套房于2019年5月买入，成交价为1181万美元，目前市场估值约为1900万美元，套内面积7644呎（约合714平米），占地面积为0.45英亩（约合1821平米），4卧7.5卫，每年房产税就超过13.5万美元。 我们来看公开数据， 经核实，这套房其实并不在故宫事件女当事人名下，而是在一个叫Wang Zhijie的人名下。 我们通过一份来自2017年9月加州地方法院的一则公开文件可知，她其实是Zhongtian Liu的妻子，Zhongtian Liu又是谁呢？正是刘忠田。 他们的移民记录上写着在1999年已离婚，但目前又是结婚的状态（由此可见他们有可能早在90年代就已拥有美国身份）。  加州橙县更多的文件证明，刘忠田的配偶Wang Zhijie在加州所购买的房产远不止故宫女主这一套，我们可查到其作为Grantee的三个Grant Deed（房产交易记录），三个文件证明其在2014年8月29日、2015年3月17日、2018年9月19日都在当地买入了房产，每一套都是超级豪宅。 而橙县只是大洛杉矶地区的一个县，洛杉矶又只是美国众多大城市的一个而已，其他地区的信息我们暂时不得而知。但她在美国买这么多超级豪宅，到底是给自己买？还是以同样大方的手段去为他人买？ 至少故宫大G事件已经证明，刘忠田家族在加州的豪宅，已经出现在了某个三代傻老婆的相册里，用来展示着无尽的优越感。  这又让我想到这次纪录片中的细节↓ “辽宁省公安厅原厅长王大伟受贿5.55亿元一半来自辽宁忠旺集团老板刘忠田，而刘忠田第一次出手就是4000万元人民币加上400万美元，装了22个纸箱子，把王大伟用来拉钱的商务车都...