房东经济学

  最近，我朋友圈有两个香港人退休后来内地养老，具体操作很简单，就是把香港的住房租出去，然后到大湾区租一个更好的房子，剩下的钱在内地足够生活。因为在香港1000万港元的房子的月租金能够达到3万w，内地千万房产租金只要1万，还更大更新，每个月多出来这2万按照内地的消费水平，这就基本财务自由了。 我后来查了一下香港目前市场的租售实例，确实发现相同总价下香港住宅的市场租金是内地的差不多3倍甚至更高，而且空置率还很低，房源挂牌后普遍租的都很快。 愉景湾7期的一套三房户型 市场价1150万，租金4.15万/月 几乎是内地的4倍水平↑ 绿怡花园一个三房户型 市场价1180万港元 租金3.8万/月 是内地的3倍以上↑ 当我把这个港人内地生活的见闻发到微博（微博账号 ： @独立屋） 之后，不少读者说考虑从一线城市去二线城市，或从二三线城市去县城农村去...这说明他们显然还是 没有理解这个“地理套利”的核心要素。 这个地理套利的关键是资产套利，是资产估值相差巨大的两个地方才能实践的，而资产价格估值能相差这么大，完全来自于另一个市场的内卷和非理性。 同在内地你是无法做到套利的，比如你从一线城市想去二三线城市，结果发现一线城市的租金回报率并不比二三线更高，这导致即使你把一线的房子租出去退守二三线躺平，但会发现每个月结余的租金现金流非常有限，加上二三线城市基础设施和公共服务水平不如一线，最终可能还是得不偿失。 香港和内地的对比是怎样的情况呢？我们前文发了香港1000万港元出头的房子以及其市场租金，现在来看内地的，就以深圳、广州、珠海来对比。 在只有几公里海湾之隔的深圳湾北侧，是深圳的豪宅集中区，我们看其中一个标杆楼盘，宝能太古城南区的小三房户型，指导价是944万，实际成交价超过1000万，租金是1.18万。 再看广州，紧邻珠江新城中轴的星汇园，这个小区94方的两房户型总价接近1000万元，但同户型市场租金只有8000多，和房价相比，低到让人大跌眼镜。即使一套房无空置长期出租，年租金回报率只有大约1%。 最后看看珠海，五洲花园二期这套五室两厅的239平米的大平层市场价约1000万，但相同户型的租金只要1万。 你 想象一下，如果你是香港人， 把香港的 七八十平米的小房子 以三四万租出去，拿一万出来到珠海租豪宅，爽不爽，剩下两三万 基本可以实现财务自由了，香不香。 广...

  最近苹果发布会更新watch和iPhone产品线，其中iPhone15的四款产品最引人注意。 互联网上对这一代iPhone的评价出现了比过去更加强烈的两极分化，甚至对那些选择iPhone的消费者进行了过去从未有过的道德审判。 考虑到iPhone占据苹果营收的大约一半，其销售情况对于苹果而言至关重要。而苹果又是市值接近3万亿美元的世界股王，苹果的波动会影响美国甚至全球资本市场。所以无论你是潜在消费者、投资者或是市场关注者，iPhone15都是一个重要话题。 今天我们就来聊一聊iPhone15，以及苹果的竞争力与未来。 本次iPhone15的更新，从外形看除了普通版引入了灵动岛，以及Pro使用钛合金之外，和14几乎没有差别；从内部看，15和15pro开始换成业界普遍的typeC接口，15的芯片进化为A16 Bionic（前一代Pro的四纳米工艺芯片），而15pro则用上了全新的A17芯片（全球首款3nm芯片）；另外全产品线摄像头进步，分辨率画质高感和视频性能均提高。 总的来说，这是一次中规中矩的改款，它显然不如初代iPhone或iPhone4那样的改天换地，但也不是当年功能机时代某些厂商换个壳就算改款的简单敷衍。 市场的反应比舆情更加乐观。 京东商城显示，在9月15日开放预售的一天内，iPhone 15预约量达38.5万，iPhone 15 Plus预约量达17万，iPhone 15 Pro预约量达75.4万，iPhone 15 Pro Max预约量达90.8万。也就是说，不到24小时，iPhone 15系列预约量已达221.7万，这仅仅是京东一个平台一天内的数字...而苹果官网也因为预订量超负荷而出现了短暂的崩溃。 这几年的苹果发布会几乎都是这样的情况， 发布后骂声一片，但一开售就是真香。 也许我们需要思考iPhone的潜在消费者到底是为什么选择iPhone ，是为了一次更新的幅度，或是老旧设备正常升级换机。我认为后者比例居多，而且这些 用户更在乎的是iPhone的安全性、稳定性和经济性。 安全性 由于苹果iOS生态的封闭性和官方应用商店较高的审核标准，那些诈骗app被安装到手机上的概率大幅降低，app对手机所有数据的权限被苹果更加严格地限制住了。 更加重要的是，在智能手机和移动互联网时代，我们谈论移动设备的安全性时，防范的对象不只是那些来自民间的小偷和骗...

  近期认房不认贷已经在北上广深铺开，从现在的效果看，短期热度有先升后降的趋势，不仅不如年初的那一轮短暂的“小阳春”，同时还使得一线城市二手房市场的挂牌量迅速上升。 由此可见，截至目前认房不认贷并没有产生之前市场上乐观预期的效果。 这一轮房地产托底是连续不断的组合拳，从一年半以前就开始小步慢跑式放松，2023年以来刺激的步伐和力度开始加大。在一线城市开始不认贷后，广州的首套房商业贷款利率下限很快突破了LPR的基准，低至4.1%。我们可以预期，随着LPR未来的降息趋势和楼市信贷刺激力度的进一步增加，一线城市的按揭利率也会进入3.X%的时代。这种信贷条件放在2009年和2015年，结果就是一年内的房价翻倍，但现在似乎没有了药效。 当一波组合拳下来市场仍旧不回升后，新一轮组合拳就在路上了。 目前降息、降准、降首付、降落户门槛、认房不认贷等等被视为重要招数的刺激手段几乎都用上了，但还有一张底牌没有打出，那就是取消限购。 最近沈阳和南京已经官宣取消限购，其中南京是长三角重点城市，也是基本面较好的强二线城市，南京的限购解除之后，其他几乎所有二线城市的限购都沦为了装逼式调控，距离取消也都不远了。 然而所有市场关注者的眼光还是都聚焦于一线城市限购是否放松甚至取消。 我们今天重点就来聊聊限购对于房地产市场到底是起到一个怎样的作用，以及在目前这个情况下，一线城市是否应当取消限购。 限购的功能到底是什么？ 限购首先出现于2010年的北京，当时北京房价从金融危机后的四万亿强刺激之下短短一年多时间翻倍，不得不采取强力的措施稳定市场。之后限购开始在其他三个一线城市，以及几乎所有二三线城市铺开，成为了中国房地产市场的一个标配。 大多数人认为限购抑制了需求，如果不是有限购，那么一线城市的房价可能比现在还要高出一倍。 然而我要告诉你的结论是，情况可能是相反的。 严格的限购对房价不一定是利空，因为 限购会让市场参与者产生非常强烈的惜售心理，买的人少了，卖的人也少了，最后的效果是高位锁盘。 举个例子，假设你在2010年之前在北京囤了5套房子，限购出台之后意味着你有钱也没法再买更多房产，而且手上的这五套房，卖出一套就没法再买回来。那么现在限购严格的情况下这些业主舍得轻易卖出自己手中的房产吗？大多数人是舍不得的，除非他们自己不卖房就要饿死，否则他们会继续享受这种早期囤积大量房产笑看别人被限购的快感。...