1000万资产，在上海是穷人还是富人？
知名私募基金经理董承非在最近的一个演讲中表示：“我经常开玩笑说，在上海，一个1000万资产的家庭，其实是一个穷人家庭。”
这引发了关于北上广深房价和生活成本的讨论，有些人认为他贩卖财富焦虑，毕竟，许多人一辈子都赚不到1000万元。
根据上海市统计局发布的数据，上海2022年居民人均可支配收入7万9610元，其中城镇常住居民人均可支配收入8万4034元，农村常住居民人均可支配收入3万9729元。
这是普通上海人民扣除社保、纳税等各种必须缴纳的费用后的收入。要赚够1000万，即使不吃不喝，一个收入在平均水平的上海城镇居民需要119年，上海农村居民则需要252年。
要赚到1000万如此困难，那为什么这个基金经理说1000万资产在上海是穷人呢？因为他代入了有房这个默认条件。如果一个上海人没有房但有1000万现金，TA非常富裕；如果一个上海有房族资产总量1000万，那么TA确实有可能并不宽裕。
房产是中国居民财富的最大项，占总财富七成，又加上房产的高估值（1000w的房可以给业主贡献的月租金大约只有1w），所以容易给人一种1000万资产并不富裕的感觉。
畸形的财富观念
房价在中国已经颠覆了正常的财富观，在大多数国家，如果你想了解一个普通人有没有钱，一般会考察TA的年收入或工作岗位，在中国则是看TA有没有房，有哪里的房。
这是一种非常畸形的状态，也导致出现了诸如“1000万在上海是穷人”的说法。但即使是有一套千万房产但没什么存款的上海家庭，看上去穷，但在财富上的相对地位还是非常稳固的，因为在全民财富集中在房产+房产没有任何持有成本的情况下，在高房价城市有房无贷的人是非常舒适的，甚至不可能有向下的社会流动性。
没有向下流动性的根源在于大多数现行措施都对利益既得群体非常照顾，还是拿上海举例，上海有一个面向增量的轻度房产税，它是2011年上线的，在2011年后上海市成交的每一个房子，都要以超出人均60平米的部分征收0.4%或0.6%征收。
比如一对年轻人在市郊买了一套150平米的房子，市场价5万一平，人均60平米免征，30平计入征税，按照市场价七成算税基，所以他们这一年度要交的房产税是：30w*5*70%*0.4% = 4200元。
但如果一个人在2011年之前在上海买了100套房，此后他不再买房，那么他需要交的房产税是0，享受了低成本高增幅不限购的高净值人群，反而是不需要交税的。
再作个对比：
A是京沪土著，家里一套中心地段老房价值1500万，年收入20万；
B是一个毕业5年的高材生，无房，年收入60万。
显然，B要攒够1500万房产的最低首付（450万现金）都非常难，等到还清月供也差不多到了职业生涯终点，这时B也拥有了一套无贷的住房，但这只是A的起点而已，更不用说在B攒够首付之前，如果房价稍微涨个10%，两者资产差距就进一步拉开150万，B要追A的难度就会进一步大幅增加。所以从收入看，A是穷人，从资产的优势地位看，TA又是富人。
这些年很多人都在讲社会阶层流动和共同富裕，但没有看到本质因素，这个因素就是资产没有持有成本。
伴随城镇化的逐步成熟，如果未来土地财政无法持续，存量房的房产税成为新的替代性税源，假设平均税率为1%，那么就真有很大的阶层流动性了，比如2000万一套房子一年即使1%的房产税也要20万，交不出20万就只能卖房选择更便宜的片区或其他城市，这样阶层流动性不就起来了吗？这才是公平且合理的优胜劣汰。
现金流定义生活方式
富裕和贫穷本质是生活方式的差异，1000万资产的人在上海可以活得很舒服，也可以活得很寒酸。
过去这些年对财务自由的标准有过很多探讨，得出一线二线三线城市分别要达到多少资产才算财务自由...但凡是这种只给出一个资产总量的算法，所有答案都是错的。
财务自由是指一个人每个月不用上班的被动收入超过其开支，所以这种被动收入的流量才是决定财务自由的核心因素，而不是资产的存量。相同的资产规模下，被动收入的差距可以很大。
我们假设：
A在北上广深有一套500万总价的住房，租出去租金大概在5000-6000元/月；
B有相同价值（约75万美元）的一套美国房产，月租3000美元以上（合2.05万人民币），扣除掉房产税、房屋保险等持有成本后的净收入也可以达到2500美元（1.7万人民币）/月。
可见，此时A和B的资产总量是相同的，但B的被动收入能达到A的3-4倍。这就是资产结构和资产质量对财务自由的重要影响。
如果我们把案例A和B的资产和被动收入各自都翻倍计算，正好就是1000万身价，那么此时A的被动收入翻倍至1万至1.2万/月，B的被动收入翻倍至3.4万/月，对于一个一线城市家庭来说，A这1.2万/月无法实现财务自由，但B的3.4万/月对于没有太多奢侈性消费的中产家庭来说是可以比较自由的。
下面看两个实际案例：
下图是一套佛罗里达州奥兰多附近的独立屋，在2023年2月1日以75万美元售出，套内面积3950呎（370平米）四卧四卫，占地1174平米，平台结合周边房源租金估算的市场租金为4305美元/月，房产税为4700美元/年。
如果是你？要在两个相同总价的房子选择一个，会选哪一个？
我自己肯定会选第一个。
前段时间听到一个说法，指近几年从一线城市卖房润出去并进行过有效投资的富裕和中产阶层可能是这个时代最大的赢家，不只是在国际化的身份和自由的选择、更是在资产上，他们享受了中国房地产黄金二十年的超级财富增值，又在金融周期的顶端附近将资产优化，在资产总量不变的前提下，使得自己的被动收入增加三倍甚至更多。
正常化
很多专家和公众人物，习惯于用敏感的关键词（1000w、穷人）去刺激神经、煽动焦虑，但往往避重就轻、抓不住重点。
随着中国经济进入新常态，城市化、土地收入和金融周期的拐点到来，未来可能发生的新情况是：1土地使用和产权永久化 + 2存量房产设定持有成本...这时畸形的财富认知就可能成为历史。从现在的情况看，这个正常化转换可能会在三年内开始。
评论
发表评论