房东经济学

  知名私募基金经理董承非在最近的一个演讲中表示： “我经常开玩笑说，在上海，一个1000万资产的家庭，其实是一个穷人家庭。” 这引发了关于北上广深房价和生活成本的讨论，有些人认为他贩卖财富焦虑，毕竟，许多人一辈子都赚不到1000万元。 根据上海市统计局发布的数据，上海2022年居民人均可支配收入7万9610元，其中城镇常住居民人均可支配收入8万4034元，农村常住居民人均可支配收入3万9729元。 这是普通上海人民扣除社保、纳税等各种必须缴纳的费用后的收入。要 赚够1000万，即使不吃不喝，一个收入在平均水平的上海城镇居民需要119年， 上海农村居民则需要252年。 要赚到1000万如此困难，那为什么这个基金经理说1000万资产在上海是穷人呢？因为他代入了有房这个默认条件。 如果一个上海人没有房但有1000万现金，TA非常富裕；如果一个上海有房族资产总量1000万，那么TA确实有可能并不宽裕。 房产是中国居民财富的最大项，占总财富七成，又加上房产的高估值（1000w的房可以给业主贡献的月租金大约只有1w），所以容易给人一种1000万资产并不富裕的感觉。 畸形的财富观念 房价在中国已经颠覆了正常的财富观， 在大多数国家，如果你想了解一个普通人有没有钱，一般会考察TA的年收入或工作岗位，在中国则是看TA有没有房，有哪里的房。 这是一种非常畸形的状态，也导致出现了诸如“1000万在上海是穷人”的说法。但即使是有一套千万房产但没什么存款的上海家庭，看上去穷，但在财富上的相对地位还是非常稳固的，因为在全民财富集中在房产+房产没有任何持有成本的情况下，在高房价城市有房无贷的人是非常舒适的，甚至不可能有向下的社会流动性。 没有向下流动性的根源在于大多数现行措施都对利益既得群体非常照顾，还是拿上海举例，上海有一个面向增量的轻度房产税，它是2011年上线的，在2011年后上海市成交的每一个房子，都要以超出人均60平米的部分征收0.4%或0.6%征收。 比如一对年轻人在市郊买了一套150平米的房子，市场价5万一平，人均60平米免征，30平计入征税，按照市场价七成算税基，所以他们这一年度要交的房产税是：30w*5*70%*0.4% = 4200元。 但如果一个人在2011年之前在上海买了100套房，此后他不再买房，那么他需要交的房产税是0， 享受了低成本高增幅不限购的高净值人群...

  最近上海、北京、成都、深圳等地楼市出现回暖，成交量显著增加，比如在春节后的第二个周末（2.11-2.12），北京楼市最大的中介机构单日成交量达到了600套水平，据往常比例推算北京二手房全月成交量或将接近2万套。上海更有买房人表示“疫情三年，涨回来只用了一周”。 伴随对房地产的利好措施还在不断加码，各地的楼市都在蠢蠢欲动，楼市的新一轮周期似乎就在眼前。 我们今天分几个要点，聊聊未来一年房地产市场最有可能的走向，包括信贷宽松、基本面变化和扩大内需。 一、信贷宽松 信 贷是房价上涨的最重要因素之一 ，也推动了中国楼市有史以来最大两次上涨： 第一次是2009-2010在四万亿强刺激之下的全国短期翻倍，那时一线城市不仅降低首付，还把贷款利率在基准利率的基础上最低打七折（当时5年以上贷款基准利率为5.94%，7折后为4.16%）； 另一次是2015-2018年，全国各个城市轮番大涨，涨幅普遍大约一倍，涨幅与四万亿时期相当但基数比当年要高得多，这波行情的烈度可以说空前绝后，在这次暴涨之前，中国经历了连续六次降准六次降息、各地房贷利率折扣+降低首付，最终2015年的330之后，深圳房价一飞冲天，成为了全国第一个跳涨的城市，随后上海、南京、合肥、北京、广州等城市也跟了上来... 这一轮上涨是更加纯粹的债务驱动 ，当时中国经济已经进入新常态，并没有四万亿之后突飞猛进的收入和经济增长。 北京房价走势2006-2017 可见 每次大涨都出现在关闭认房认贷的区间中 目前北京认房认贷政策并没有放松，但市场可能迎来类似2012年的回升 中原上海二手房价格指数 2004年5月-2023年1月 （2004年5月=100）自2017年3月以来，上海平均房价没有跑赢通胀 现在全国各地的房地产信贷因城施策的特点更加明显，一线城市利率更高，宽松程度仍然不如2008年四万亿强刺激时期和2015年去库存时期，但二三线城市的按揭利率已经创出了历史新低。 比如北京房贷市场利率仍执行首套房贷利率4.85%、二套房贷利率5.35%。作为对比，二三线城市的利率要低得多，目前 首套房贷利率降低到3.7%-3.8% 的城市有南宁、郑州、珠海、太原、福州、厦门、韶关等多个城市。 很明显，国家希望这回把水均匀地分配到全国各个城市，盘活尽可能多的地方的房地产市场，对比之前的两轮刺激中，一线城市的利率反而小于等于二三线城...

 最近很多地方开放了未婚生育，并积极扩大精子库。政策的初衷也许只为了刺激生育，但措施本身是正确的、积极的，更是象征着未来发展趋势的，下一步中国其他地区也会开放类似的政策，甚至于代孕也可能合法化。 未来，结婚和生育将成为两件相互关联越来越小的独立事件：你可以选择结婚但不生娃、也可以选择不结婚但有娃、也可以选择不结婚也不生娃。在快节奏、信息化、高效率的当下，婚姻制度正在面临挑战，或者更准确一点说，婚姻成为一门选修课，而非绝大多数人的必修课。 深入来说，这些开放措施给了年轻人更多选择的余地，目前中国人的新三座大山分别是：买房、教育、养老。但这三座大山你不能选择硬顶，而应该选择巧妙地避开。 比如你想要孩子但不想结婚，选择购买生殖细胞/代孕显然比结婚性价比高得多，一不用买房，二不用去走多一倍的亲戚，所以结婚就应该是两个人想在一起才结婚，如果把结婚的目的视为繁衍后代的必备程序，那么这种功利心之下婚姻确实是没有必要的，甚至是玷污爱情。 又比如买房和教育，疫情前很多人跑到美国生娃，不是没有原因，假设你把孩子弄成美国或加拿大公民，然后回到中国接受物美价廉的基础教育，之后利用外籍，只要孩子不是弱智就能去清华北大，稍微努力一下还可以享受州内学费每年1万美元就读UCLA，美国公民录取率还更高。 而反观内卷到极致的北京家长，你就算买了西城或海淀最顶级的学区房读了北京最好的中小学，但你上清华北大的难度还是远大于美宝，卷赢了最后去UCLA也要被宰（国际生的tuition比美国州内学生高五六倍），你美国毕业了想到硅谷西雅图找个年包20万美元高薪又舒服的工作还是要面对残酷的H1B签证抽签，在就业上被区别对待….所以你想想卷王最终的结果也就这样，就知道路应该怎么走了。当然这仅仅是一些思路，供你参考和发散。 三座大山是社会潜规则为普通人设置的一个高成本低回报的套路，因为只有大多数人遵从这个套路，才能将每个人的价值给剥削和利用到最大化，所以面对三座大山，你选择硬上的话一定就中计了

  近期爆火的AI聊天机器人ChatGPT在去年11月推出仅两个月后，截至今年1月其月活跃用户已达1亿，成为历史上用户增长最快的消费应用。这个速度远超之前最火的两款APP：Tiktok从0到1亿用了9个月，Instagram则用了两年半。 有别于搜索引擎，ChatGPT的智能和实用性上了一个全新的台阶，在OpenAI介绍ChatGPT的官方主页上，第一个应用场景就是一段代码的debug，它的智能度和强大功能让人眼前一亮。 debug案例↑ ChatGPT的训练方法 谁支持了ChatGPT ChatGPT如此神奇的核心在于两个： 1是算力支持、2是训练方法  -  人工智能的实现靠的是机器学习，机器学习的过程就是数据训练。 ChatGPT所做的事情，可以理解为是一个比Google搜索更加拟人和智能的信息整合工具，已经智能到可以直接解决具体问题的程度。 ChatGPT的基础设施是什么？是高端芯片，尤其是高性能GPU。 Ch­a­t­G­PT是基于微调后的GPT3.5大模型，GPT3.5的训练使用了微软在Azure上专门建设的AI计算系统，这个系统最开始由1万张V100 GPU组成的高性能网络集群组成。如今，全球所有云计算供应商都离不开英伟达和AMD的高性能GPU支持，毫不夸张地说，他们是人工智能时代最重要的基础设施供应商。 英伟达的人工智能GPU成为云计算不可缺少的基础设施 也只有这些头部云服务商才拥有密集的GPU组成的算力供应， 未来高弹性、高稳定性的云计算算力，是人工智能技术在各行各业大规模应用的基础条件。 21世纪是智能化时代，算力就是最底层的基础设施，半导体的地位将进一步得到强化。 微软通过两次大手笔投资获取了OpenAI的大半股权，他们的投资也非常聪明，因为OpenAI拿到投资后的最大开支之一就是继续租用Azure的云服务去进一步训练数据优化算法，最终这些投资又被微软赚回去了。 目前，OpenAI已宣布推出每月20美元的ChatGPT Plus订阅服务，提供更稳定、更快的服务，并有机会先尝试新功能。假设未来有1亿用户订阅，每个月20亿美元营收，每年就是240亿美元，即使对于微软这样的科技巨头来说，240亿美元的增量也是非常可观的。而每年240亿美元的营收估计仅仅是ChatGPT的一个最简单的toC应用，toB才是它未来大展身手的舞台...