房价暴跌40%，这座城市遭遇了什么？

 过去总有人说“晚买一年房，十年都白干”，但从2021年初开始，事情发生了微妙的变化。曾经全国无可争议的网红级楼市第一城深圳就是一个非常典型的代表，目前深圳已有不少房源累计跌幅达到甚至超过40%，下跌幅度可能只有2008年金融危机期间可比，但由于这一波下跌前的超高基数，这一轮房价下跌的绝对值可以轻松超过大部分买房者十年的收入总和，给无数人带来了空前的经济损失。

一、案例

深圳房价到底跌了多少呢？我们看看案例，需要备注一下，虽然今天的标题很惊悚，但深圳全城的住宅均价并没有下跌四成，目前深圳全市二手房成交价大约下跌了20%左右，其中一些热点片区房源的成交价下跌了四成之多，而且跌势没有止住的迹象，这些热点片区是深圳最有代表性、最具投机性的地方。

先看南山区网红盘华润城润府，当年这个楼盘每一期开盘都必上头条、都人满为患，在三期和四期的限价摇号时期，买家的中签率只有百分之三。然而最近一个润府二期的二手房成交却震惊了市场，华润城二期的80平米两卧户型在2021年1月曾有过成交价为1385万的一次交易，到了2022年11月，成交价仅为800万。一年多的时间跌掉了585万，跌幅42.3%，如果一个人在高位用三成首付购买，现在已是负资产。

再看王牌学区房，深圳百花➕实验学位，金茂礼都单间户型的成交单价从每平米24万跌至14.9万，跌幅38%。

再看曾经火爆一时的龙华新区，龙华地段最好的小区之一龙悦居，曾经750万成交价的房型现在放售价也只有450万，不考虑成交价更低的因素，跌幅已经40%。

还有前海标杆小区前海时代，88平米的户型，曾经最高销售单价19.3万，现在报价只有13万，跌幅33%，成交价跌幅只会更大。

二、始于2015

要谈房价下跌，就要搞清楚房价是怎么涨上来的。虽然包括深圳在内的中国热点城市在新世纪以来走了二十年的大牛市，但现在的房价中有一大半都是2015年后这几年涨出来的。

2015年开始，这些城市的房价在已经上涨十五年的基础上只用了一两年就又翻了一倍，以中原二手房指数为例，深圳房价从2015年3月开始正式启动暴涨，到2016年3月时全市均价正好翻倍。注意这里是全市平均价格，这意味着大量热点片区在一年时间里涨幅远不止100%。

蓝色虚线内为深圳房价在2015-2016年的翻倍行情 以至于2000-2015年的连续上涨都显得十分温和

2015年-2016年深圳的人口并没有突然增长，深圳人的收入也没有突然翻倍，当初这一波房价翻倍的根本原因就是信贷泛滥。2014年下半年开始，央行开始连续降准降息，终于在2015年330新政后将深圳房价率先刺激起来，信贷成为了这一轮房价上涨的核心。

更可怕的是，深圳在2015-2016这一轮上涨时有大半人申请房贷时使用的都是假收入证明。如果不信，你可以联系一个中介，问中介自己收入不够高，但首付够，无法贷款怎么办，老练的中介会告诉你不用担心，他们帮你办！

我们也可以通过反推来验证假材料泛滥的事实。银行一般要求购房者的月收入为月供的2倍以上才能够提供房贷，那么以深圳为例，500万元一套的普通住房，最低首付30%，最长贷款年限30年，以5%利率计算，购房者月供为1.88万元，意味着房贷申请人月收入要接近4万才能申请房贷，试问：深圳500万总价的这种刚需房买家中，有多少人月收入可以达到4万？实际情况是，如果贷款材料不造假，就买不了房。银行对此早已心知肚明，但睁一只眼闭一只眼，毕竟个人房贷对银行而言已经是最安全的产品了。

更有甚者，当时不少银行经理还会劝购房者去造假材料以申请房贷。实际上，假材料的制作者和房产中介早已成为“战略合作伙伴”，收入证明和流水造假早已成为一门黑产，如果一个中介连伪造贷款材料的流程都不熟悉，那他可以说是不合格的中介。即使不找中介，你也可以随手在网上查到各种假材料供应商，他们提供的假材料包括：假收入证明、假银行流水，甚至是假完税证明。只要你想要，就没有伪造不了的材料，当初市场之疯狂和混乱，绝对超出你的想象。

这种黑产信息 网络上比比皆是

在2015-2016的暴涨过程中，信贷为什么如此重要？因为它给加速了换房链条，促进了成交。这一轮房价上涨的逻辑主要也是基于链条式的加杠杆，2015-2017年初极其宽松的信贷政策让这个链条运转了起来。常见的链条如下：

（1）年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得房款来到大城市，通过贷款买入老破小； 

（2）原住民见房价势头很猛，顺便改善居住，用卖给新人老破小后的房款作首付，贷款买了改善型住房； 

（3）改善房业主卖出改善房作为首付，通过贷款买入豪宅；

（4）豪宅业主套现房产后，用于企业经营/ 其他大类资产投资/ 移民出海等。

2017年时，当国内热点城市房价降温后的半年时间内，香港、温哥华、多伦多等海外华人投资热门城市的楼市应声降温，是巧合吗？这个加杠杆链条基本涵盖了热点城市大多数的房产交易，不信问问卖给你房的业主，不是置换就是移民；也可以了解一下买你房子的年轻人，房款不是卖房所得就是「六个钱包」。可以说，始于2015年的那一轮空前暴涨是一次对居民储蓄和加杠杆能力的透支，是不可持续的、也是非常危险的。

三、第二轮泡沫

危险归危险，但如果你觉得深圳自2015年开始的那一轮暴涨会以大跌收场那就天真了。深圳房价这轮暴涨之后不仅没有下跌，而是高位横盘几年，然后到了2019下半年开始再次启动，直到2020年底，深圳房价又在超高的基数之上在短短的一年时间里涨了50%。

图中第二个黑色虚线框为深圳房价泡沫2.0阶段，这一轮房价涨幅超过50% 但由于基数太高，这一轮的绝对值增量已超2015-2016年的前一轮翻倍行情

这一波上涨已经将深圳房价泡沫推升至恐怖的程度。其中不少小户型学区房、南山区和宝安区热点片区的次新房几乎又翻倍了，对于这些房源来说，短短几年时间里经历了2015-2016年翻番，经历了2016-2019年稳中小涨，经历了2019-2020的再翻番，即2020年底时的房价是2015年初的大约四倍水平，也就是说2015年初一套深圳价值200万人民币的房子，在2020年底或2021年初的巅峰期涨至800万，这样看，现在跌到500万还觉得惨吗？不惨，只是合理回归。我们前面部分提到的那些暴跌案例，比如龙华区的龙悦居、王牌学区房金茂礼都，以及南山区、宝安区的一些次新小户型在这五六年的时间里都实现了四倍涨幅，有些甚至更多。

深圳房价始于2019年底的这一波上涨现在看起来依然让人感到匪夷所思，当时全国范围内房住不炒是主旋律，而且深圳的楼市已经出现过热迹象，在这样的情况下深圳居然还敢明着放开楼市。在2019年“双十一”这一天，深圳的放松了豪宅税，将不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税，这个调整对市场的直接影响是大幅降低了交易过程的费用，助力了楼市。之后，深圳楼市开始加速上行，在2020年新冠疫情来袭之后，大量原本用于支援小微企业的经营贷大量流入深圳楼市，促使房价进入新一轮暴涨。

注意，到这时候深圳楼市仍然在依靠信贷驱动，只是信贷的路子比2015-2016那一波更野了，之前的个人房贷就算流水和收入证明大量造假，但好歹还是银行的房贷产品，但到了2020年这波，大量3%利率出头的低息经营贷换着壳子流入楼市炒房，推动深圳房价大涨。这其中参与最活跃的人之一就是深圳本地楼市大V深房理，仅深房理一个组织，就套取银行经营贷3.8亿。

深房理套取贷款的具体数额细节（2021年8月）

然而在深房理的案情被调查清楚之前，深圳当地也对经营贷的违规使用进行过一次自查，结果让人大跌眼镜：深圳自查1771亿的经营贷款的结果仅发现了21笔供给5180万资金涉嫌违规。对于这个结果，你信吗？5000万出头，也就是深圳湾一套大平层的价格。

深圳自查经营贷表示仅有5180万经营贷违规使用（2021年3月）

我们结合2019年莫名放松楼市，加上这个经营贷自查的结果，可以看出当时深圳对楼市的暧昧已经到了什么程度。然而出来混还是要还的，自然规律面前，再暧昧也没用，曾经涨得多欢，今天就跌的就会多惨。

四、刺破泡沫的三个因素

过去我们都认为深圳这样的网红一线城市，有着活跃的经济、大量的优质就业机会、宜人的气候以及源源不断涌入的新增人口，房价一定是易涨难跌的，但事实似乎是易涨也易跌，那么，为什么深圳房价现在会这么惨，我觉得有三个重要因素刺破了深圳房价泡沫。

（1）泡沫过高

物极必反，经历短短几年时间里连续两轮的房价暴涨，深圳房价在2021年初时无论从绝对水平还是从估值看都已经高到令人吃惊，房价下跌的压力非常大。然后在2021年初深圳楼市惊动了国家，二手房指导价降临深圳，这一措施给了银行一个权威的价值参考，限制了买家按揭的总额度，更是彻底毁灭了过去那种将已有房产的增值部分再次抵押的信贷游戏，深圳楼市开始去杠杆，使得房价见顶下跌。

（2）科技行业寒冬

从反垄断到美国制裁，以腾讯、华为为代表的互联网和科技公司在过去两年时间里经历了非常多的困难，而他们恰好都是深圳重要的经济支柱。腾讯股价从最高的700多港元跌到最低不到200港元，这背后是无数财富的蒸发、是大量的裁员、是腾讯业务成长性的丧失；而华为在美国卡脖子式的严厉制裁下也遭遇了空前困难。深圳还有大量其他互联网公司遭遇同样的行业寒冬，这些行业为深圳提供了大量的高薪就业，也撑起了深圳的房价。当这批人面临失业风险、待遇下降、股票蒸发，房价自然也失去了一大重要支撑。同理，这也是杭州房价这一轮跌得很惨的原因。

（3）疫情冲击

进入2022年，尽管楼市信贷环境开始不断改善，但深圳房价进一步深跌，其背景不仅仅是科技行业寒冬，也是疫情的反复折磨。深圳是2022年初以来一线城市中唯一一个没有断过常态化核酸检测的城市，也一度是防控一刀切程度最高的一线城市。疫情影响了几乎每一个行业，也使得大量人口离开深圳回到老家。过去我们说深圳是移民城市，人口吸引力大，但很少有人会去思考深圳的人口粘性也是一线城市中最弱的，即大量的外来人口只要觉得在深圳不划算就会果断离开深圳，这降低了深圳的住房需求，导致房价和房租同时下降，目前深圳的平均房租水平已经跌至5年前的水平。

2022年9月，深圳租金平均水平跌至2017年1月水平 五年半累计涨幅为零

五、寒冬可能刚刚开始

尽管房价大幅下跌，但深圳楼市的成交量仍然非常低，这说明房价仍未见底，一个人口近2000万的超大城市，一个月二手房成交不到2000套，当年那些吹捧刚需多的声音不见了，因为房价上涨的时候刚需遍地都是，房价一跌，刚需好像就没了。

过去一年，深圳二手房成交量不到2.2万套 不及市场好时两个月的成交量

从租售比角度看，目前深圳房产估值并没有因为房价下跌而得到改善，因为房租也在下跌，目前全市平均租金回报率仅1.24%，接近历史最低水平，一套总价与深圳相同的香港房产，租金是深圳的2-3倍，从租售比角度看，深圳房价的下跌可能才刚刚开始。 

过去十多年，深圳房价涨幅远超租金，2022年9月时深圳整体住房租金仅与2016年中相当

2008年深圳房价也经历过一轮暴跌，其中关外大量小区房价在一年多时间里打了五折，但当时并没造成什么大影响，因为那些年的买房者杠杆率很低，实业发展迅速，全款买房的人比例很大，房价下跌倒霉的只是一小部分人。但此一时彼一时，今天居民杠杆率是2008年三倍高，月供十多万甚至几十万的房产持有者正在艰难抵抗，他们不仅面对着不断下跌的房价，还面临着共同富裕大背景下未来注定要到来的房产税威胁，然后一个接一个地资金链断裂...此时此刻，深圳二手房挂牌数在2022年内翻倍至突破10万套，而且还在快速增加中。

在经历过2015和2020连续疯狂后，我们应该意识到今天这一幕早晚会发生，市场注定会让一大批人尝到代价后才能让人学会敬畏规律。