住房空置率为什么这么高？

 最近看到一个来自贝壳研究院的报告，列出了中国一些重点城市的住房空置率，其中大部分城市已超10%，但并不令我觉得惊讶，因为住房的高空置率本来就是常态。

高空置率普遍存在

在调查城市中，南昌以20%的空置率排在第一，似乎和之前南昌的周劼炫富和六套房资产相呼应，这个比例的空置率绝对不止在南昌一个城市存在，就像周劼这样的人在各个城市都有很多是一个道理。而更多三四线城市没有加入调查，如果再深入调研，平均空置率只会更高。

在空置率面前，一线城市是安全的堡垒吗？并不是。实际上贝壳这个调研对一线城市的结论是很照顾的了（是否有意不得而知，但贝壳的业主确实更集中于头部城市，而在其他二三线城市，贝壳的市场被其他很多本土中介瓜分）。早在2018年时，我爱我家高管，同时也是中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖在参与网易经济学家年会夏季论坛是这样说的：“北京有多少套房子黑灯房，96、97万，小100万套，北京有小100万套房子空着的，既不出租也不自住，我们的房租还在上涨，很多年轻的码农，IT工作者，底下年轻的记者被高租金驱赶到六环以外，如果告诉你今天六环以内100万套房子又不出租又不出售，你们怎么想？”   

 所以，城市不是决定空置率的主要原因，如果说作为一线龙头的北京在六环内就有100万套空置房，那六环外呢？那环北京的那些睡城（燕郊、大厂、香河、固安等等）呢？由于没有官方牵头的权威统计，我们不好随便下结论，但这个数字肯定不低，如果有人告诉我这些地方的空置率只有20%（换个说法就是入住率达到80%），我会觉得这个数字好到太假。

库存的定义与资源错配

我们从“去库存”时期对于房地产库存这个概念提的比较多，但我们当时说的库存都是开发商手上的待售新房，很少有人去谈真正的库存。

真正的库存并不是所有待售新房的存量，而是所有市场上的存量房产，这是一个远超新房库存的概念。过去我们只看某个城市新房有多少，去化速度有多快，如果少于12个月，就说明某城市房地产市场健康、能涨....但用这套逻辑来评价一个城市的市场是否健康其实大错特错，因为实际情况在于，这些新房被“去化”之后大部分还是空着的，只是从开发商手中转移到了业主手中，风险分散了而已。

要考察真实的库存，就要看一个城市一共究竟有多少住房存量，一年要增加多少建成的新房，以及一个城市的空置房产和新增房产是否足够未来新增的常住人口居住。显然，几乎所有城市都不存在客观意义上的供不应求，否则住宅租金一定会大涨，这还不包括一些没有向市场有效供应的空置房甚至毛坯房。早年很多投资者都是买入毛坯房不装修，然后坐等房产升值，对投资房产来说，有些房子不装修反而是好处，因为接手的下一家可以更容易地按照自己的想法装修。

另一方面，空置率也存在非常明显的资源错配现象，即越大越好的房子空置率越高，而又破又小的房子反而更受欢迎，到最烂的一级，城中村的房子最好出租，基本上很少有空置。感兴趣的话，我建议你在晚间坐一趟火车，从惠州坐到深圳站，当你经过龙岗密集的刚需小区，你会发现亮灯率非常高，第二天你可以再到深圳湾、香蜜湖等豪宅区以及关内任何一个城中村看一看，你会发现城中村的亮灯率最高，豪宅区最低。

这个现象的原因很简单：有条件买豪宅的人家里早就不止一套房了，买了更多豪宅又舍不得租给别人或价格太高租不出去，有钱租好房的人早就已经自己买房了，剩下的租房者经济水平相对比较弱，对租金价格特别敏感，价格高一点就接受不了。

空置体现出来的资源错配只是一个表象，背后深层原因是每个城市内部的贫富差距。比如你很有钱，在一个城市可以同时拥有好几套大平层，但房子再多自己也只能住一套，于是就空置，反正几乎没有持有成本，不痛不痒，那就囤着吧，说不定几年后价格又翻倍了呢...这是绝大多数业主的共同想法。

房产税的作用

要谈空置率，国际上住房空置率一般是怎样的水平？我们看一下美国的数字。美国的房屋空置率分两部分统计，其中出售房屋空置率在2022年二季度仅0.8%，出租房屋空置率仅5.6%，和我们动辄10%-20%的空置率比起来，确实要低得多。

                                                                               美国房产空置率 1956-2022

为什么国外的房子很难空置？根本原因是房产税。

房产税的存在让业主不敢空置房子，在买房时更加谨慎思考房产的用途，不可能囤积居奇坐等升值，必须做到“房住不炒” - 即房子不是自己住就是出租给别人住，这样才能通过租金回报涵盖持有成本，并赚取净收益。

还是以美国为例，全美50个州的房产税率各异，但平均下来是1.4%，1.4%意味着一套50万美元的房子无论你是自住出租还是空置，每年要交7000美元的房产税，这就决定了业主不可能空置。

多说一句，美国1.4%的税率，乘以70正好接近100%，也就是说一套全美平均税率下的房产，持有70年后相当于累计又把房子给买了一遍，这是不是和我们的70年土地使用权挺像的？也许这是一个巧合，但有一件事是没有差别的：全世界没有可以永久且无偿使用的土地，只是各自征收的方式方法不同。房产税这种细水长流的方法显然更让人容易接受，而且可以降低空置率，提高存量房产的使用效率。

说到底，几乎为零的持有成本，让存量房产的空置变得毫无压力。

房产税应该是怎样的？这里举一个反例，那就是上海房产税。

像上海那种只针对增量房产的轻度房产税某种程度看就像是对某一利益阶层的特殊保护，原因很简单，假设你在上海房产税措施出台的2011年之前在上海市内有100套房子，此后不再买入也不再卖出，那么你要承担的房产税为零，你可以把100套房子全部租出去，但如果毛坯房懒得装修，空置在那也不会有什么负担。

但假设你是2011年后进入上海买房的“新上海人”，一旦家里人均面积大了一些或有了二套房，不好意思，这种情况下你必须交房产税。

你看，这是不是很不公平？2011年上海开始推房产税开始，针对的都是“新购房产”，如果在2011年之前的房子不再交易，是不需要交税的，这就相当于变相制造了一批早年囤积房产，现在又可以享受免税待遇的old money，就算你发财了，你也不可能拥有他们这样的美好体验 - 他们不仅可以持有远超限购套数的房产数量，还可以一分钱房产税不交。所以，无论是出于房地产市场长效机制的建设需要，还是出于共同富裕的需要，上海现行这种房产税都是应该改革的。

只有针对所有存量房产的无差别的持有成本才是真正的房产税，才能降低空置率、改善财政可持续性，其他的都发挥不了任何实质性作用。

要降低空置率、减少浪费、增加房屋有效供给并缓解老百姓买房和租房成本、同时打破阶层固化、促进共同富裕，针对所有存量房的持有成本都是一个必然方向，逻辑非常清晰、道理十分简单。