房东经济学

在这里，让我们先做一个简单的调研 - 无论你是在租房、有房出租还是相关从业者，都欢迎在下方的投票中反馈自己所接触的房源租金变化的情况，对比的基准设为2021年↓ 今天内容标题里所述被忽视的重要数据，指的就是房租。我们今天会讨论房租为什么重要以及后续的展望。 一、见底的必要条件 我们在往期主题中不止一次提到过一个观点： 要从估值上奠定房价止跌回稳的基础，那么 租金回报率应该达到按揭利率的水平。 如果你有所关注，会发现最近美国（特别是高房价的热点城市）房价也开始出现下跌，也间接说明了这个道理，因为美国房价下跌的一个重要原因就是美国三十年期按揭利率已经保持在6-7%的水平长达三年之久了，然而美国基本上所有城市所有地区的房产净租金回报率（目前最好也就是4-5%）都是达不到这个水平的，可见 即便是人口和经济基本面强如美国，房地产市场也难以长期承受按揭利率大幅度高于租金回报率。 回到中国市场，未来的理想路径会是：假定租金保持稳定，那么在房价的持续调整和按揭利率的不断下调背景下，租金 回报率和按揭利率会双向奔赴，最终市场估值达到合理水平，房价可能实现全面的止跌回稳。 因为到这个时候，买房者在较低首付、三十年按揭的背景下，已经有大量房源的月供比租金还要低。 这使得在完全理性的决策前提下，买房和租房成为了值得对比和考虑的平行选择。 但你应该已经注意到了，这个理想路径中有一个假设条件，那就是租金要保持稳定，而不是下跌。如果租金不稳住，就必然会影响租金回报率的上升，使得估值迟迟降不下去。 中国官方机构对于全国范围也是有租金统计的，这个统计被包含在CPI统计中，根据国家统计局的数据，CPI中的房租部分自2020年以来，大多数时间同比增速都在负区间。 需要注意的是，统计局的数据往往波动较实际情况更小，即无论是上涨时的涨幅还是下跌时的跌幅，这个数据展现的幅度都相对实际情况更小。所以从官方数据看，近五年来房租确实下跌了，另外你也可以积极参与并观察文章开头的投票，看看大家实际反馈的租金变化情况是怎样的。 CPI统计中房租项目的同比变化（2002年至今）↑ 租金从基本面上支撑了房价 - 无论一套房的总价多高、面积多大、小区多好，租金是衡量它的实际使用价值的最重要指标，没有之一，而价格和价值可能在某些时候会分化，但最终会并轨...这就是租金重要的地方。 二、权益类资产类比 如果把一套房子比作一家公司，...

最近网友们吃瓜已经停不下来，宗庆后和释永信，这两位油腻男给最近的中国互联网提供了大量的戏剧化素材。 两位主角一个是商界巨头，一个是宗教领袖，虽然领域相差巨大，但共同点十分明显：他们表面上皆以爱国朴素正能量的形象示人，实则极致虚伪、私德败坏.... 宗庆后被曝美国三个私生子丑闻，释永信则因腐败和不正当男女关系遭遇调查。 这种表里不一的现象绝非偶然，言行一致在我们看来是做人的基本原则，而他们这类人则善于伪装，人前道貌岸然、人后藏污纳垢。这类人不会因为财富水平或社会地位的不同而有什么本质区别，说白了，他们都是高配版的司马夹头...他们非常善于伪装，擅长借国家与正能量之名为自己谋私利。 因此，当我们遇到任何喜欢自我标榜和输出各类宏大叙事的公众人物或品牌时，务必更加保持警惕，因为越是这样做的个体，私底下越是可能肮脏龌龊。

  最近市场上出现越来越多令人吃惊的楼市案例，发生在一线城市的市区范围内，这些房源的单价和总价都低到打破了很多人的固有印象...看到这些信息后，你甚至可能觉得鹤岗距离自己从来就不远。 举例而言，北京出现北四环单价3字头的房源，至于更偏一些的区域 - 丰台部分地区二手房单价只要1W+、回龙观则跌出了大量单价2W+的房源，这些数字基本都是十年前甚至更低的水平。 北京的情况是，今年“小阳春”之后，二手房价格的调整出现加速迹象，这其中有一个重要原因是北京的整体房价较晚见顶（最高点的时间在2023年“小阳春”时期），且全市的平均跌幅相对其他一线城市较小，导致今年出现了补跌的情况。 再看广州，黄埔区原本是广州最受炒房客喜欢的区域之一，因为广州在历史上都是自西向东发展的，比如过去城市核心区从越秀区发展到天河区，所以大部分人觉得天河区东边的黄埔区理所应当就是下一个热点区域...然而最近几年来，黄埔区房价令人大跌眼镜，40%的下跌幅度在这里可能只是一个中位数水平，与北京的白菜价老破小不同，黄埔区的这些房源有不少是还次新房。 总的来说，经过这几年的价格调整，单价2万内在一线城市的非核心区要买一套普通的自住房早已不成问题，而且价格还在下探中。 现在这个情况，是前几年就能看出一点端倪的 - 这些年房价下跌最惨烈的并不是最典型的东北城市例如哈尔滨长春沈阳，也不是其他三四线中小城市，而是临一线的地区，比如北京附近的燕郊、大厂等地，又比如距离深圳较近的惠州部分区域，这些地方之所以跌幅大，是因为之前上涨过程中预期给的太高，最高的时候甚至被炒至接近一线城市辖区内的水平，但最终价格回归价值，燕郊自2017年3月至今跌去70%，其他类似的地方也没有好到哪去。 总的来说，经过这几年的价格调整，单价2万内在一线城市的非核心区要买一套普通的自住房早已不成问题，而且价格还在下探中。 现在这个情况，是前几年就能看出一点端倪的 - 这些年房价下跌最惨烈的并不是最典型的东北城市例如哈尔滨长春沈阳，也不是其他三四线中小城市，而是临一线的地区，比如北京附近的燕郊、大厂等地，又比如距离深圳较近的惠州部分区域，这些地方之所以跌幅大，是因为之前上涨过程中预期给的太高，最高的时候甚至被炒至接近一线城市辖区内的水平，但最终价格回归价值，燕郊自2017年3月至今跌去70%，其他类似的地方也没有好到哪去。 如今 ，一线城市内的...