房东经济学

周三，阿塞拜疆航空公司8432航班在试图在哈萨克斯坦阿克套市附近紧急降落时坠毁，造成38名乘客死亡的惨剧。 经阿塞拜疆官方调查，证实俄罗斯导弹导致阿塞拜疆航空坠机。据透露，导弹是在格罗兹尼上空向 8432航班发射的，弹片在飞行途中的飞机旁边爆炸，击中乘客和机组人员。 遭到袭击后，Flight 8432客机驾驶员请求紧急降落遭拒绝，俄方不仅不批准迫降，还对客机实施电子干扰，飞行员凭经验和技术掉头飞越里海，在哈萨克斯坦降落，保住了机尾部乘客，但最终仍有38人死亡。 俄罗斯（包括前苏联）击落民航客机已经不是第一次了：1983年击落韩国的客机造成269人死亡，2001年击落塞尔维亚的客机造成78人死亡，2014年击落马航17造成298名乘客和机组人员全部遇难。 最令人费解的是，当事故发生时，“客机撞鸟”标题的新闻霸榜热搜，而当事情初步查明原因后，简体中文互联网却没有任何一个媒体出来报道。

  根据官方统计数据，京沪两地在11月双双遇到消费的大幅下降：北京11月社会品消费零售总额同比下降14.1%、上海同比下降13.5%，同期全国同比增长3%。 上海2024年11月消费数据（来源：上海市统计局）↑ 北京2024年11月消费数据（来源：北京市统计局）↑ 除京沪外，广州11月的社零也同比下降了1.6%，而截至本文发布时，深圳的数据还没有出来。 过去有个说法表示经济下行压力不会影响京沪，因为京沪会吸走全国资源，所以“京沪永远涨”，现在又应该怎样解释？ 北京和上海作为中国一线中的一线城市，两地现在的消费状态会不会成为一个全国前瞻指标，或者说有他们背后特殊的因素呢？ 京沪消费下降的背后，我认为至少有几点重要原因：资产缩水、就业波动、消费结构差异和更高的居民杠杆率这几点重要原因。 （1）资产缩水影响巨大 最近被广泛讨论的消费降级，不仅仅是收入变化影响这么简单， 相比于收入的变化，资产价格波动带来的财富观对一个人的消费影响来得更大。 我们以北京和上海为例，一套京沪非常普通的住房市值随随便便超过500万，而其他二三线城市可能只有100万，而在过去几年我们很清楚地看到，无论是北京上海这样的一线城市，还是其他二三线城市，都经历了房价的大幅下跌，京沪的跌幅并没有更小。如果各个城市的跌幅都一样，比方说下跌30%，京沪平均总价房产（500万）缩水的绝对值是150万，其他城市平均总结房产（100万市值）缩水的绝对值只有30万，这样的资产缩水对消费心理是有巨大冲击的。 还需要强调有一个残酷的现实，那就是虽然很多新北京人或新上海人常常自称自己多么励志、多么努力，但其实他们绝 大多数人在京沪这样的城市也根本没靠工作 赚到多少钱，只不过当年咬牙买房之后价格涨上去了，最后把时代的红利当成自己的本事，这显然是一种错觉。 但不可否认的是确实有很多人的满足感和消费潜力是基于之前的房价上涨，曾经国内房地产如火如荼时， 就算是出国旅行，很多国人得知当地房价很低之后自己心里都会暗爽一把，现在房价下跌了、也卖不掉了，所以消费也开始减少预算了。 （2）就业波动影响更大 以北京和上海为代表的热点城市汇聚了大量高收入职业，在经济周期向上的时候，这些行业蒸蒸日上，帮助所在城市吸引了全国无数人才；而当这些行业开始衰退的时候，自然就会降薪裁员。 这种情况导致京沪外来人口的流出和消费力的下降，我们可以很明显地...

  你相信吗？天津的住宅租金，二十年来只上涨了27%。 这就是真实情况，在过去二十年（2004-2024），经济快速发展、城市化稳步推进的背景下，包括天津在内，全国各个热点城市房租涨幅远远跑输房价，甚至跑输通胀。 说到楼市，我们大多数人都会把关注点放在房价上，但另一个非常重要的指标经常被忽略，那就是租金。我们在公众号每个月会根据Wind更新的中原领先指数，分析热点城市的房价走势，今天我们结合相同数据源的房租数据，谈一下租金的变化。 我们先看一下2008年1月至今，全国部分热点城市的租金回报率走势，下图中的样本城市包括北上广深以及天津成都↓ 可以清楚地看到，过去十六年多，各个城市的租金回报率呈现大幅下降的趋势，这个情况的主要原因是2008年以来房价大幅上涨，涨幅明显超过租金，而近三年来房价出现明显，导致租金回报率的分母缩小，才使得这个指标有了小幅度的回升...即便如此，各地的租金回报率仍在1.5% - 1.9%之间。 我们不考察房价因素，只看租金本身，数据也会让你大跌眼镜，下面的数据定基在2004年5月，各个城市以当时的租金为100作为参考。 2004年5月以来，北上广深和天津成都这六座城市中，只有上海的租金涨幅是实现了翻倍的（相比2004年5月租金累计上涨125%），而其他城市二十年零六个月的累计涨幅都不到100%，也就是说年化增速也就只不到4%。 热点城市租金走势（定基2004年5月= 100）↑ 具体来看： 北京租金相比2004年5月 累计上涨78%； 上海租金 相比2004年5月累计上涨125%； 广州租金 相比2004年5月累计上涨62%； 深圳租金 相比2004年5月累计上涨87%； 天津租金 相比2004年5月累计上涨27%； 成都租金 相比2004年5月累计上涨93%； 不用怀疑中原数据的准确性，中原的房价和租金指数是根据实际二手房和租房成交价，统计包括北上广深成都天津在内热点城市2004年后的所有二手房成交价和租房价格数据，是中国最早开始统计房价和租金数据的机构，其数据的准确度、灵敏度，比国家统计局更加贴近市场实际变化。 这样的数据非常惊人，如果在过去二十年经济、人口、城市化、金融周期的全方位黄金增长期的租金涨幅都这么缓慢，那么下一个二十年会是怎样的呢？这至少说明，要让租售比回归正常，等待租金上涨是不现实的，如果要使得租金回报率上升到和按揭利...

  根据Wind更新的中原领先指数显示，2024年11月，一线城市楼市进一步止跌回稳。其中北京环比10月上涨0.13%、上海环比持平、广州环比持平、深圳环比上涨0.74%、香港也环比上涨1.23%。 整体看，一线城市和香港在11月已经没有房价下跌的城市了，说明降首付、降利率、降低购房门槛起到了一定作用。特别是9月底的对楼市的针对性一揽子举措。目前四大一线城市的房价水平和今年9月时大约齐平，在政策出台后，确实没有进一步的下跌。 从这一轮调整的历史来看，过去三年多的下跌也并非一路向下，特别是在2022年和2023年都曾出现明显的小阳春，当时北京、广州、深圳等地的房价出现过显著回升。因此，如果这一轮止跌需要构成大趋势逆转的话，第一个目标就是在未来三个月保持上涨，并且涨幅超过2023年小阳春。 但另一方面，一线城市租金整体仍在下跌，租金回报率维持在较低水平。 还有一个需要考虑的一个因素是，当下人民币资产的无风险利率已经越来越低，十年期国债收益率已经跌到1.7%的水平，这也许意味着一个好的因素出现，因为接近于这个收益率的租金回报率可能会成为楼市的支撑。 但这个支撑的力度有多大，是否可以决定方向， 则取决于经济基本面的走势，一般来说租金是长期上涨的，但这几年由于经济下行，即使在一线城市也出现了非常明显的租金下跌，甚至空置难以租出去。 如果租金不涨甚至长期下跌，甚至空置率越来越高，那么租金回报率就很难对房价形成支撑。 基本面有多么重要，不需要更多强调，在基本面走弱的背景下，降息会不会让房价上涨，下面一图胜千言↓ 当然在未来短时间内， 楼市应当还是会以稳定为主 ，最近的会议特别提到了明年将稳住楼市股市，说明后续还会有新措施出台支持楼市。 但是，对于持有房产最多的城市中上产人群来说，考察无风险收益率的标准不会局限于人民币，美元动辄4%的年化利息非常轻松，所以从估值看，房产仍是很贵的。 最近有一个 微博热搜 被下架了，热搜标题是“工资貌似真的回到了3500元的时代了 ”，然后在一些相关的微博下，有大量用户评论 自己的真实收入状况和变化趋势， 从网络评论的 整体 看 ，遇到困难的人 是 居多的。 因此，从居民收入和民生福利的角度看， 稳楼市的前提应当是稳住居民收入，让越来越多人对未来收入增长的预期变得明确 ，那么自然会有更多人愿意买房、敢于买房。 稳楼市可能是稳收入稳民生的一个附...