房东经济学

  这是一篇首发于5年多以前的主题，当时全国楼市仍然火热、很多人还在幻想三年五年再翻一倍，对于市场的警惕声音却少之又少。如今五年过去了，全国大多数城市房价不仅没有翻番，反而已经跌到了2016年的水平。 这几年来，我一直在用数据和论据劝退读者买房，不是因为我看空中国，也不是因为我对这个市场有偏见，只是因为我不愿意看到无数人拿着“六个钱包”付出至少半生的代价冲进一个显而易见的陷阱中去.... 假如在五年前，这则主题能够传播更广一些、假如那些满怀敌意和张口闭口就是立场和正能量的读者能够用理性去思考，那也许在今天面对降薪和裁员、面对各行各业的内卷、面对无法支撑的房贷和不断下跌的房价时，陷入绝境的人会少那么一点点吧。 由于当时发布原文的账号已无法使用，因此在这里重新发布。找回互联网的记忆，温故而知新。 分割线下方为当时的原文，首发于2019年8月初↓ 上周的官方会议不仅再次提及“房住不炒”，还出现了一句我们不曾见过的话： “不将房地产作为短期经济刺激的手段”。 表达的意思大概是：即使经济有下行压力，也不会刺激楼市。 但是如果仔细想想， 现在不刺激是因为不想刺激？还是因为没法刺激？ 我认为后者的权重更大，因为以目前的居民杠杆率、房价租售比、人口趋势、经济基本面来看， 再刺激恐怕不会有效果，反而会大幅增加金融风险，不刺激的确是正确的选择。 经过过去十多年一波又一波的上涨，房子已经是中国人心中最重要的东西，它被赋予的意义早已远超居住本身，中国的房子已经是家庭财富、社会地位、婚姻、教育等各方面的核心要素了。 曾经的暴涨 实际上，中国房价不是平稳上升的，过去十多年的涨幅几乎都集中在一些特别的周期中，过去比较典型的房价暴涨年份有： 2007（各城市同比2006全线上涨50-100%）， 2010（各城市同比2009年初几乎全部翻倍）， 2013（一线城市同比2012年上涨50%）， 2015至今（一二三四线城市先后翻倍或更多）。 2015年后的这一次，是历时最长的一次，房价基数最大的一次，居民杠杆加得最猛的一次，经济基本面完全相反的一次，人口老龄化门前的一次。结论是：很有可能是最后一次。 深圳1994年允许商品房预售以来新房成交均价走势图，从趋势来看，最近这一波是不是有些反常呢？ 租金回报率极度不合理 评定一项资产价格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率、房产的租售比（...

一年前，北京商报出了一则主题《外资今天对A股爱理不理，明天就让他们高攀不起》，全文几乎没有可靠的数据和论据，大部分都是情绪的宣泄...我当时看到这个文章之后，惊奇于官方报纸为什么会是这样的水平... 一年后的现在，沪指比当时又跌了大约10%，当初的口嗨和无情的现实放在一起，让自己更加被动了。 首先应当明确的一点是：外资是中国市场的朋友，而不是敌人。所以不应该把外资当成赌气的对象，赌气对任何事都没有实际作用，反而会令我们失去解决问题的理智。我相信只要​​​我们踏踏实实建设好市场化、法治化、国际化的营商环境和资本市场，就不怕外资不来、不怕市场不好。 这就像你追求一个异性，人家只是暂时对你不感兴趣，你最好的办法有且只有更加专注于自己，变得更有趣、更有钱、更好看，很可能别人还会倒追你；但如果你直接破防对别人说“今天你对我爱理不理，明天我让你高攀不起”，对方一定把你划为最下头的一类人，并且从此不想再有任何接触...我看就算是现在的小学生早恋都不会这么low、这么不体面。

  今年杰克逊霍尔年会如期在8月22-8月24日举行，这次的 主题是 重新评估货币政策的有效性及其传导机制。 每年全球央行领导人都会齐聚美国怀俄明州大提顿国家公园附近，对货币政策和经济环境进行探讨， 这次年会的重要性在于，它正好处于美国货币政策即将转向的重要节点上 ，全世界都在关注美联储主席鲍威尔对于下一步美国降息的展望。 而他的表态也确实没有让外界失望，鲍威尔这次彻底转向鸽派，他明确地表示： “政策调整的时机已经到来。政策方向已经明确，降息时机和节奏将取决于后续数据、前景变化和风险平衡。” 在这次年会的发言中，他首先指出 美联储“保持价格稳定”和“实现充分就业”这两大任务面临的风险平衡已经改变 ，并更强调在通胀持续回落至2%目标的现阶段，令劳动力市场持稳的重要性： “新冠疫情爆发四年半后，疫情导致的最严重经济扭曲正在消退。通货膨胀大幅下降，劳动力市场不再过热，现在的条件比疫情前宽松。供应限制已经正常化。 我们的目标是恢复价格稳定，同时保持强劲的劳动力市场，避免在通胀预期不太稳定的情况下，出现早期通货紧缩时期失业率急剧上升的情况。” 鲍威尔的讲话是有数据支撑的，最近美国劳工统计局修订了从2023年4月到2024年3月这一年的美国非农就业数据，美国在一年内的非农就业人口新增数初步大幅下修了81.8万人，令截至今年3月的过去一年就业人口增长幅度变为1.3%。这使得截至3月之前一年的总就业人数修正值为-0.5%，是2009年以来的最大修正值，这导致 在此期间平均每月新增约24.2万个净就业岗位，一下子改为了平均每月新增17.35万。 因此，美国过去一年时间里，就业并没有想象的那么好；而在房租数据失真的背景下，通胀也没有想象的那么高，所以美联储现在确实应该转向了。否则美国经济将难以长期支撑当前这样高的利率，另外，一旦美国开启降息周期，包括中国在内其他经济体进一步降息的空间也将被打开。 我们2023年底时发布过一期观点明确的往期主题（ 2023，个人投资总结与复盘 ），其中有对2024年的详细展望： 我们可以肯定 2024年的 货币环境将会比2023年更好，因为美联储将在2024年进入降息周期。而因为货币转向宽松，大多数人也认定2024年美国权益类资产的估值也必将继续提升，我认为 美国经济有可能在2024年出现一次规模不大的衰退，也有可能成功地实现软着陆。 （1）在衰...